房地产

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌，但销售金额仍远远抛离多家开发商，成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企 重点： 绿城今年首四个月销售达525亿元，超越龙湖成为民营房企销售一哥 集团能避开内房市场下沉的一劫，全因痛改昔日疯狂借贷发展的作风      刘智恒 祸兮福所倚，福兮祸所伏？ 正当民营房企负债累累，在疲弱楼市叫苦连天的时候，绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀，这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商，早年吃尽高负债的苦头后，痛定思痛一改高杠杆策略，今天非但能成为幸存者，更跑赢一众民营房企，让人始料不及。 绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元)，按年下跌26%，今年1至4月累计销售525亿元，按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成，但跌幅相对其它民营房企要低，累计或单月销售亦远高于行业对手。 首季销售民企称王 今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数，碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元，保利置业(0119.HK)亦只有56亿元，即使强如龙湖集团(0960.HK)，首四个月的销售也是324亿元，同比只是绿城的一半。单计销售金额，绿城暂居民营房企之冠。 近年民企开发商的业绩每况愈下，绿城收入却节节上升， 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元，去年股东应占溢利31.2亿元，按年升13%。 财务情况也远较同业健康，截至去年底止，包括抵押银行存款，集团银行存款及现金达734.5亿元，总借贷1,461.4亿元，净资产负债率只是63.8%，一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。 是什么原因，当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来，绿城的财务仍然游刃有余，还能在疲弱的楼市获取利润？ 两次侥幸逃出生天 箇中原因其实是早历风险，反能及早调整策略，最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城，曾两次走在破产边缘，集团2006年在香港上市后，借助这个金融平台，不断融资疯狂买地扩展，岂料2008年金融海啸，中国经济放缓，绿城面临资金链断裂，那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK)，却获幸运之神眷顾，政府为刺激经济进行4万亿救市方案，银行借贷立时松动，绿城得以逃过一劫。 危机过去后绿城并未汲取教训，续以高杠杆发展，期间公司确能急速壮大，但亦站在风口浪尖，销售稍不如意，随时有翻车之危。到2011年时，内地楼市放缓，绿城问题渐渐浮现，公司负债360亿元，负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音，时任董事长宋卫平频频在网上解话，问题不断发酵。 直至2012年，宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股，九龙仓共注资51亿港元，绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权，翌年再增持4.6%权益，至此宋卫平将大股东地位拱手相让。 经一事未必长一智，但经二事就真的不能不引以为戒，绿城不断出售项目，除减省开发资金，亦可套现偿还债项。引入投资者后，过往的急进发展受到制约，特别九龙仓起了一个监控作用，根据双方协议，绿城的净负债比率超过100%时，当有重大投资，若九仓认为对整个财务有影响，可否决掉这一决定。 汲取教训审慎而行 绿城一改勇进作风下，集团的负债急速减低，亦不再以高杠杆发展，因而能在今次内房危机中，有充裕能力去应对。 除了审慎理财外，集团近年亦将发展策略改变，由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示，过去五年，他们只聚焦一二线城市，包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市，代价是在楼市兴旺时未能受惠，影响集团收入。同时，优质地区的拿地成本也相对高，令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不过亦因为集中一二线优质区，供应量远较小城市来得紧绌，于是楼价得以企得较稳；同时大城市的居民收入相对高，物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下，对集团的销售提供了一定保障。 另外，绿城财务稳健，毋需政府协助保交楼或提供借贷，市场对其兴建的项目信心就较大，有意置业的人，会倾向选择绿城的楼盘，因烂尾风险低，不怕最终收不到楼，于是有助其项目的销售。 绿城虽能成为逆市奇葩，但要注意内地楼市供应量仍然庞大，去库存需要一定时间。在大环境不济下，开发商纵有天大本领也难独善其身，但只要能在逆境中生存下来，未来就有机会做大做强。 正如绿城首席运营官李骏早前所言：“最重要是活下去。” 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

碧桂园的外债仍在重组中，境内债务又迫在眉睫，可幸近日三笔境内债得以顺利展期 重点： 碧桂园首季销售情况恶化，按年大跌81% 集团在马来西亚的森林城市，传闻当地国政府有意开展博彩业 　 刘智恒 十年前，碧桂园创办人杨国强的事业如日方中，写下一篇壮志豪言的小文章《我梦想中的碧桂园》，内里包含十二句话，其中一句是这样：“这里是为社会创造幸福生活的公司。” 今天，幸福暂时见不到，烦恼确实一大堆。 中国地产龙头，内地的示范企业碧桂园控股有限公司(2007.HK)近年也逃不过房地产市场逆转的打击，去年上半年已亏损数百亿元，欠债超过千亿元，发展的超级项目四处爆雷，惠州的十里银滩变“十里烂滩”，马来西亚的森林城市被戏称“森林鬼城”。 公司在外债缠身要进行重整而忙个不停时，国内又开始有债主临门敲门讨债，去年碧桂园获准将8至9笔境内债券展期；至近日，市场报道有三笔债券部分未能还款付息，经过与债权人会议商讨，再获延期至今年9月。 债主临门浪接浪 虽能暂时喘一口气，现实情况却不甚乐观，公司至今未能公布去年全年业绩，以致股票要暂停在联交所买卖。另外，拖欠建滔集团(0148.HK)的16亿港元债务迟迟未能偿还，公司已被建滔申请清盘，于本月17日在香港高院开庭聆訉。 外债的重组进展上，暂时仍未商讨出一个方案，上月的公告只表示正致力与债权人及其顾问沟通。市场则有传，今年六月碧桂园会向一组债券持有人提交初步重组方案。 整体债务方面，由于公司仍未发布2023业绩，若以去年中报的资料看，截至6月底止集团有现金1,011亿元，另外受限制现金约294.5亿元。债务方面，有息负债包括银行借款、优先票据，可换股债券及公司债券，合共高达2,579亿元，净借贷比率50.1%。当时集团手上现金好像还算充裕，但其后多项债务未还本付息，相信下半年的实际情况已大大恶化。 近日有消息，马来西亚政府或容许在森林城市经营博彩业，从而带动项目重生。不过，政府后来作出否认，而且即使办赌，也未必可以短期刺激森林城市的销售，况且碧桂园的问题，又岂止一个森林城市。 物业销售直跳水 碧桂园要度过危机，相信只能看两方面，一是物业销售，另外是国家有否政策扶持。作为房地产企业，物业销售是企业的命脉，关乎资金能否回笼，但在内地楼市日趋疲弱下，碧桂园今年销售情况差强人意，首季的销售金额只有135亿元，按年劲跌81%。 年内楼市能否好转实在也不乐观，内地楼价持续下滑，开发商为套现纷纷减价求售，面对楼盘供应大增，市民置业态度大大改变，他们担忧今天看似能低价买入，明年回首或许是高价入货。 加上多家开发商深陷债务危机，倘若项目烂尾买家就血本无归，人们都纷纷观望为上。估计楼市要经过一轮去库存，再加上开发商重组债务成功，市场才可慢慢复苏，但肯定不是一年半载能达到。 政策治标未治本 那么政府会否续推政策支持开发商，我们相信是肯定，然而并非无选择性去提供帮助，外债政府不会管，内债就看情况及企业，如碧桂园此类属龙头及较负责任的公司，政府在若干程度愿意作出扶持，包括透过内银将债务延期，以及按项目提供借贷予房企“保交楼”。 不过也别太乐观，内房企业负债太惊人，按目前的援助方法，只能纾缓一时，暂时我们看不到或想不到政府有什么政策，可以彻底解决问题。最近内地上市的金科地产(000656.SZ)，最终被颁令破产重组，说不定是许多内房的最终下场。 去年底碧桂园董事杨惠妍大拍胸膛，扬言杨家会“砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径”。 不光如此，杨惠妍为首的四位董事，主动提出大幅削减薪酬，一律调至年薪12万元，当中总裁莫斌减幅最大，之前年薪达300万元。 坦白说，相对于逾千亿的债项，董事的减薪只属杯水车薪，杨家卖家当支持公司，估计可提供的助力亦有限。杨惠妍的说话与行动，相信是摆摆姿态，展现承担的责任，中国恒大(3333.HK)董事局前主席许家印的下场，许多房企老板都引此为鉴，别以为企业真的可以大到不能倒。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动，或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段 重点： 截至去年底，世茂净负债率高达473.2% 建行亚洲今年已对三家香港上市的中国地产商采取法律行动       李世达 中国房地产市场已进入深度调整阶段，自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后，陆续有中国房企债权人拿起法律武器，向法院提出清盘呈请。其中，中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持，一方面似乎也正以法律手段收回资金。 曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布，债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲，中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请，涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出，世茂股价当天实时狂泻18.7%，写下历史最低的0.37港元。 世茂表示，公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度，考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。 对于遭国有银行兴讼，世茂表示将”极力反对这项呈请，并持续推进境外债务重组，为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为，这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。 在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂，是自2021年中国监管机构收紧房企监管后，众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金，至今累计已有高达117亿美元债务违约。 建行续起诉房企 经历18个月的谈判，世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中，为债权人提供了多种选择，包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款，或零息强制可转换债券等。 其中可转债方案年期为一年，按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过，该转股价是目前世茂股价的20多倍，债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示，这些条款”损害了债权人的利益”。 漫长的协商过程，难以令人满意的条件，都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行，就曾表示方案不可接受，预告准备在香港采取法律行动，没想到被建行亚洲抢先。 事实上，这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日，建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请；不到一个月的3月20日，建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请，涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂，建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。 世茂16项目入白名单 中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”（俗称“白名单”）措施，国有银行：中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目，贷款总额将高达3.2万亿元。 值得注意的是，“白名单”措施关注的是“保交楼”，而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款，也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目，有16个获得入围，其中对接的银行团中就包括了建设银行。 一手借钱给你保交楼，另一手入禀法院，即使是国有银行也没得商量。 随着近年房地产下行严重不景气，房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现，去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中，房地产不良贷款增幅最大的，就是建设银行。 根据建设银行3月底公布的年报，2023房地产相关不良贷款为482亿元，较2022年的336亿元大增43%，增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。 核数师无法表示意见 所谓天助自助者，陷入债务危机的房企，唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外，也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金，但这条路并不顺遂。 据世茂去年财报，2023年实现营业收入594.6亿元，同比下降5.7%；股东应占亏损约为210.3亿元，与2022年相若。截至2023年末，世茂总资产5,432.5亿元，总负债4,919.9亿元，资产负债率约为88.7%，净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。 值得一提的是，核数师审核业绩公告披露，对于财报“无法表示意见”，原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。 随着政策逐渐明朗，各个房企的命运似乎也一一揭晓，各家银行也开始维护自身权益，相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

去年全球旅游业从疫后急速反弹，酒店业实时受惠，香格里拉亦扭转亏损三年的劣势，重回盈利之路 重点： 去年盈利1.84亿美元，并派息每股15港仙 集团预期今年中国人出境游成为下一个增长催化剂       刘智恒 去年全球经济在疫后复苏未如预期，但旅游业出乎意料地火爆，香格里拉(亚洲)有限公司(0069.HK)迎来一份亮丽的成绩表。可此前几年，集团却陷于水深火热之中。 说到香格里拉酒店，不得不提香格里拉，原来竟是一处虚构的地方，出于上世纪30年代英国作家詹姆斯・希尔顿的小说《失落的地平线》，该地与世隔绝，居民过着非常幸福的生活，有点近似陶渊明的《桃花源记》里的世外桃园。那为何又会被用作酒店集团的名称？ 时间回到1971年，大马糖王郭鹤年在新加坡兴建一家顶级酒店，开业前与法国朋友谈到酒店名字，法国人一听郭老说出酒店名后，立时嗤之以鼻地说”idiot”(笨蛋)，跟着就抛出香格里拉几个字。 财务官频频换人 之后的事情不用说，香格里拉成为世界顶级酒店集团，发展一帆风顺，直至2019年。那年新冠疫情大爆发，集团业绩连续三年亏损，祸不单行，期间高管如走马灯般频频换人，先后三换首席财务官，外人看来，总觉事情并不寻常。 正当市场对香格里拉的前景极度怀疑时，去年旅游市场的复苏，为酒店业送来春风，站在风口的香格里拉，亏损问题迎刃而解。2023年业绩扭亏为盈，收入21.4亿美元，按年升46.5%，赚1.84亿美元；2020至2022年三年分别亏损4,600万美元、2,900万美元及1.59亿美元。集团更恢复派息，末期息每股15港仙。 集团旗下主要业务包括酒店营运管理，以及物业投资。酒店有四个品牌，包括香格里拉、嘉里、JEN及盛茂饭店，合共有103间酒店，客房41,800个，当中83间酒店是自家拥有，20间负责管理。集团又持有一个共243万平方米的投资组合，分别有写字楼、商用物业及服务式公寓。 去年来自酒店的收入20.3亿美元，按年增长49.3%，投资物业收入增长8.6%至1.08亿美元。 趁市淡减省成本 能够重踏盈利之路，主要是大环境使然。联合国旅游组织发布的《世界旅游晴雨表》指出，2023年国际旅游已恢复至疫前的88%，国际游客达13亿人次，估计收入1.4万亿美元，相当于2019年的93%。 作为优质的酒店集团，香格里拉当然能受惠。集团也表示，中国内地及香港于去年初解封后，酒店的需求急升，而世界多个地区的旅行需求亦继续上升，带动集团在各地的酒店业务。 除了市场升势配合外，香格里拉在疫情期间的策略调度得宜亦可记一功。其中是把握疫情时市况淡静的时机，改善了成本和提升运营效率。此外，许多企业在疫情时大幅裁减员工以节省开支，但疫后就出现人手不足之景况。香格里拉即使在疫情期间，亦尽可能留住前线员工，于是在疫后酒店业迅即复苏下，有足够的人力资源去提供服务，省却招聘及培训的时间。 然而，市场有声音，认为酒店及旅游业是疫后出现报复式反弹，加上2022年的基数较低，才会让香格里拉出现让人眼前一亮的业绩，今年能否延续增长态势，暂属未知之数。 有望提升入住率 要探讨香格里拉的前景，我们先看看其酒店的入住率，去年平均为62%，较2022年的42%上升20个百分点。至于每房收入 (入住率乘以每房租金)为108美元，按年上升69%。以去年底的入住率看，香格里拉仍有空间去提升入住率，大前提是今年旅游业能持续向好，酒店业就有机会同步向上。 据市场的估计，今年旅游业走向仍然乐观。联合国旅游组织的旅游信心指数调查中，有67%受访的旅游专业人认为，今年的前景将会较2023年更好或好得多。香格里拉亦估计，随着国际旅行及中国国内旅游恢复正常，以及更多市场继续推出优惠政策和促销活动，包括新加坡、马来西亚及泰国政府对中国游客实行免签，集团预期中国出境游成为下一个增长催化剂。 香格里拉目前的估值并不高，按市盈率计算约12倍，大酒店(0045.HK)是66倍、华住酒店(1179.HK)是21倍。若以香格里拉的资产净值看，截至去年底止，集团旗下酒店及物业的公平值近110亿美元，每股资产净值为1.47美元，相较上周四收市价4.9港元，即是大幅折让57%。 香格里拉基本因素及业务前景属理想水平，然而本地股票市场一直对于酒店股兴趣不大，业绩公布后股价不升反跌。加上香港整体股市气氛薄弱，在内地经济放缓及中美争拗下，机构投资持续将将资金调走，以致即使好股票的市场估值也受到一定局限，令到香格里拉业务升而股价未必跟得上。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

线上线下一体化的房地产中介贝壳，在内地疲弱的楼市下，派出一张亮丽的成绩单 重点： 贝壳去年扭亏为盈，赚58.9亿元 公司更豪派末期股息每股0.117美元      刘智恒 当行业好景时，从事相关业务的企业大多可受惠，但到市况不景时，能穿越寒冬，跨过高山低谷仍屹立不倒，甚至可以迈步向前的，才有机会成为伟大企业。 近两年内地楼市极度疲弱，民营房企十家有九家濒临破产，影响所及，房地产中介亦受牵连，强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而，面对楼市价量齐跌的环境，贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展现出强大的能力。 贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈，收入778亿元(108亿美元)，按年增长28.2%，赚58.9亿元，2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后，末期再派股息每股0.117美元，反映集团的现金仍然充裕。 过去一年贝壳推行的“一体三翼”策略取得成功，一体即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租赁管理，以及仍在摸索中的“贝好家”业务。 市占率扩大 贝壳最主要的业务是房地产中介，2023年内地楼市价量齐跌，但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元，新房为10,030亿元，按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面，存量房是279.5亿元，新房是305.8亿元，分别上升15.9%及6.7%。 能逆市取得更高收入，明显是贝壳成功击败对手，抢占了别人的市场，提升了市占率，才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。 事实贝壳在楼市不景气下，去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家，经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升，足见集团在逆市仍能愈做愈大。 另一方面，地产中介最担心的事情就是生意做成了，佣金却迟迟未到口袋，特别是开发商的佣金，易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面，将应收账款周转天数，由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用“快佣”模式收取，而“快佣”占新房的净收入比例，亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。 收数时间快了，但并没有影响新房的生意额，去年新房净收入还有上升，那就代表贝壳与开发商在洽商时，有强劲的议价能力，没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就减低坏账出现的风险。 两翼业务起飞 至于中介以外的业务，虽然占比较低，但去年的表现也相当理想。家居装修方面，将其纳入房产交易服务的流程，为该业务增加了客源，同时透过丰富的套餐产品，及提升交付能力，令收入按年增长146%至133亿元。 租赁住房管理的规模也不断扩大，其主打租务托管的"省心租"业务，由2022年管理规模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6个百分点至95.1%。 业务以外，贝壳在资金运用上亦作出配合，截至去年底止资产负债率为40%，现金及现金等价物达196.3亿元，由于一直现金充裕，去年集团斥资约7.19亿美元，回购4,670万股美国存托股份，占回购启动前的总股数3.7%。另一方面，集团亦将闲置资金，投放在低风险的理财产品，以收取一定回报，如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品，年化回报率由2.9至3.1厘。 贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说：“现在有非常好的基础，有一起打过仗的团队，我们相互信任及团结，越来越像一支攻无不破的队伍。” 忧楼市愈走愈弱 贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说，但投资市场似乎暂不买账，业绩发布后在美国市场下跌2.5%，翌日港股续下跌，收报36.9港元，下跌近3%。 市场有声音指贝壳全年业务虽做好，但第四季度似有放缓趋势，特别是在新房的交易总额为2,380亿元，按年下跌9.7%，收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心，即使贝壳在行业中能成功突围，远远超前对手，但整体房地产市场似正每况愈下，内房去库存并非一年半载可解决，若房市续不理想，在下行趋势中，你纵有天大能耐，也难持续在逆市做出亮丽成绩。 斯坦福大学教授Jim Collins的著作《From Good to Great》响誉全球，众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业，但能否如Jim Collins所说，最终成为伟大企业，就看在这次房地产的超级危机中，可否穿越周期，并推上一个更高的台阶。…

全球负债最高的房地产开发商中国恒大集团终于获颁清盘，但国际投资者能从清盘程序取回多少资金，却无人寄与厚望 重点： 国际投资者以百亿美元计的投资，最终能从恒大的清盘案中收回多少，将取决于内地政府和法院的态度 中国恒大的9成资产均位于内地，没有内地法院的认可，香港法院清盘令很难执行      罗小芹 自2022年中国恒大集团(3333.HK)开始遭债权人Top Shine Global Limited申请清盘，前后延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陈静芬正式颁令清盘，恒大在过去二十年在内地房地产市场野蛮生长，终于划上句号，亦可谓代表一个时代的终结。 中国恒大于1月29日开市前停牌，停牌前报0.163港元，市值21.5亿港元(19.6亿元)，公司高峰期的市值超过4,000亿港元。集团还持有电动车公司恒大汽车(0708.HK)和物管服务商恒大物业(6666.HK)的权益，这些资产将被清盘人接管。 根据清盘令，法院委任安迈顾问Edward Simon Middleton及黄咏诗为中国恒大的共同及各别清盘人。 中国恒大通过内地主体恒大地产经营几乎所有房地产开发业务，而大部分债权也在内地欠下，包括物料供应、建筑施工等应付帐和金融机构欠款。 据公司2023年中期财报显示，期内负债总额为23,882亿元(约3,362亿美元)，剔除其中的合约负债6,039.8亿元后负债规模为17,842.2亿元，现金总额仅133.8亿元。中国恒大在其债务重组方案上列出17只违约的美元债，涉及款项超过190亿美元。 集团执行总裁肖恩就清盘回应内地传媒时表示，香港法院颁布的是境外清盘令，涉及主体是在香港上市的中国恒大，集团会尽一切可能保障内地恒大地产的业务稳定，稳步推进保交楼等重点工作。另外，又会积极与清盘人沟通，依法配合清盘人履行相关程序，根据国际惯例、市场规则推进债务化解的工作。 重组方案难落地 目前恒大地产已被中国证监会立案调查，以主席许家印为首的管理层因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施，无法参与境外债务重组，以致重组方案最终难以落地。 自2021年底中国恒大两笔美元债务违约事件开始，公司向债权人提供的信息非常有限，以致投资者难以详细了解该公司面对的困难。究竟中国恒大香港实体的清盘程序如何进行，国际投资者以百亿美元计的投资能从恒大清盘案中收回多少，首先取决于中国大陆跨境当局和法院的态度。 2021年中港法院达成相互认可和协助破产程序的安排，香港清盘人可以向上海、深圳或厦门三个试点城市的法院申请批准，但内地法院仍有酌情权，可以不予认可或协助执行，所以没有内地法院的许可，清盘程序是很难执行。 香港律政司林定国去年11月在回应英国《金融时报》的书面查询时承认，在某些情况下，内地法院可能会拒绝承认香港的清盘令。2021年深圳法院在森信纸业案中承认了香港法院指定的清算人的权力，但业内人士称这类成功的实际个案很少。 就算内地法院下达清算令，执行过程仍需与其他债权人合作，由于外资股权和债权的追索优先次序将低于国内贷款的债权人，令境外债权人更难取回投资。 中国恒大的清盘令为其他处于债务危机的内房企业敲响警钟，早前有传媒传出碧桂园(2007.HK)的债权人将申请清盘，有香港银行将接管公司在港抵押资产，但《每日经济新闻》引述碧桂园消息人士指传闻不属实，目前公司经营一切正常。然而，消息未澄清传闻哪部分不确，在中国恒大步入正式清盘程序前，公司几乎对所有不利的传闻均予以否认。 保交楼的困难 面对内地烂尾楼危机，中国政府要求内房企业必须交付已售出的房屋单位，即履行保交楼的社会责任，但企业需要投入更多资金完成，而内地楼市销情亦成为开发商资金回笼的关键，若楼市销情未见改善，直接影响债权人取回投资的比例。 香港思睿投资(Grow)合伙人兼首席经济学家洪灏指出，无论清算程序能否继续进行，中国恒大就像即将破产一样，其债券的交易价格不到面值的两成。 根据内地房地产研究机构中指研究院报告指，1月全国100个城市二手住宅平均价格按月跌0.56%，已连续21个月下跌，各地以价换量现象明显。报告指，继广州、上海放松限购政策后，其余一线城市亦有望优化相关政策，为了抢占内地置业者的购买力，二线城市或全面取消住房限购；核心一、二线城市首套及二套房首付比例有望进一步降低。 龙州经讯中国研究部副总监CHRIS Beddor接受路透访问时表示，在很多方面恒大都是一个独特的案例，它凸显出房地产开发商在近几个月以来经营情况都没有明显改善，影响了购房者情绪，从数据显示，有意置业的人士不愿意从陷入困境的开发商买入预售房，令后者情况进一步恶化。…