地产快讯：碧桂园终止六连冠 保利成卖楼之王

刘智恒

▷ 内房

去年内地销售三甲：保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH)，全年销售金额4,207亿元人民币(下同)，万科(000002.SZ)紧随其后，销售3,755.4亿元，第三位是中海地产(0688.HK)，销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK)，去年跌至第七位，只有2,200亿元，中国恒大(3333.HK)排名27位，销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企，按年减少4家至16家，达到100亿元但未够1,000亿元的有100家，按年减少10家。中指研究院指出，重点房企去年销售呈前高后低走势，展望今年有望筑底企稳。 然而，我们不能只看百大房企销售金额情况，相信许多细规模的开发商应在水深火热之中，估计今年会有更多开发商倒闭，房企问题能否纾缓，仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累，需要透过出售资产套现，金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款，总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力，集团今年1至4月，将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外，中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产，打包成地产投资信托基金(Reit)上市，借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业，每基金单位2.67元，预计出售所得约10.7亿元。

我们相信，今年将有更多大型项目出售的消息，毕竟开发商要纾减债务压力，要各施各法卖家当，除卖楼外，就是将整个发展中项目或投资物业转手，又或效法金茂，将投资物业以Reit模式上市。不过，在卖家不断增加，供应多于需求下，担心内地房产市场将进一步下调。

▷ 香港

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划，只会推出一幅位于元朗的工业地，可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示，考虑到近期市况，加上投地气氛较冷淡，决定暂不推售住宅及商业地。她补充，今年首三季度，土地供应可建住宅7,960伙，若计入第四季度的供应，将可达11,530伙，接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终，我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而，当住宅用地推出量减少，教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面，过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价，按目前情况看，卖地收益势难达标，财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观，花旗预测今年楼价将下跌超过一成，加上内地及香港经济经疲弱，美国利息持续高企等，将15只地产股的目标价大幅调底，平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”，其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元，九仓则由24.5港元调低至19.8港元，港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压，唯现时情况远远不如97年的严峻，因此楼价会调整，但不会出现大跌。然而，股票是看前景，若今年楼价难有起色，上市公司的估值将会收缩，实际上这个情况已经发生，而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼，要全面撤辣，并要引入救市措施，讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落，但若有注意本港新楼价格及销售情况，又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号，于本月6日推12伙发售，入场费最低的一个单位在20楼，实用面积只有459方呎，折实售价近961万港元，呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位，总楼价竟然接近1,000万，呎价近21,000元，基层市民一个月工资也买不了一方呎楼，你叫小市民如何上车？打工仔如何负担？而发展商及中介还说地产行业很差劲，经常在媒体上呼天抢地求救，现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节，出现调整根本是好合理事情。

▷ 咏竹坊文章

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK)，与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录，合作酒店开发及项目管理，初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元)，预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务，MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等，为项目提供发展资金，四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源，并推出“2030愿景”计划，具体是实现经济多元化发展，加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下，有部分海外资金撤离中港，于是有意另觅投资方，双方一拍即合，中东资金大举投资中国，如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK)，及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会，与中东资金合作拓展业务，我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光？

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med)，近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务，但仍续执掌Club Med，加上在疫后业务增长强劲，似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划，未来3年新增17家度假村，并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示，公司正在加快“重资产”项目出售，早前接受访问时，强调在经历旅游业的冬天后，将迎来最好的时光。不过，我们认为去年旅游业出现爆发性增长，主要是疫后的报复式反弹；经过一年后，情况或许会放缓下来，内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水，始终经济有放缓趋向，加上房价的大幅下滑，或许会影响旅游消费，因此暂时还是保持观望会稳妥一点。