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曾走在破产边缘绿城反成胜利者

Tue, 14 May 2024 00:16:54 +0000

绿城中国首四月的销售成绩虽有下跌，但销售金额仍远远抛离多家开发商，成为仅有几家单月销售仍能过百亿的房企重点：刘智恒祸兮福所倚，福兮祸所伏？正当民营房企负债累累，在疲弱楼市叫苦连天的时候，绿城中国控股有限公司(3900.HK)近年表现一枝独秀，这家曾两度频临破产边缘的房地产开发商，早年吃尽高负债的苦头后，痛定思痛一改高杠杆策略，今天非但能成为幸存者，更跑赢一众民营房企，让人始料不及。绿城刚公布的四月份销售金额达145亿元(20.1亿美元)，按年下跌26%，今年1至4月累计销售525亿元，按年亦下跌24.5%。虽然销售较去年跌逾两成，但跌幅相对其它民营房企要低，累计或单月销售亦远高于行业对手。首季销售民企称王今年内地房产市场能单月销售过百亿元的开发商寥寥可数，碧桂园(2007.HK)4月销售仅有38.5亿元，保利置业(0119.HK)亦只有56亿元，即使强如龙湖集团(0960.HK)，首四个月的销售也是324亿元，同比只是绿城的一半。单计销售金额，绿城暂居民营房企之冠。近年民企开发商的业绩每况愈下，绿城收入却节节上升， 2021至2023年分别是1,002亿元、1,272亿元及1,314亿元，去年股东应占溢利31.2亿元，按年升13%。财务情况也远较同业健康，截至去年底止，包括抵押银行存款，集团银行存款及现金达734.5亿元，总借贷1,461.4亿元，净资产负债率只是63.8%，一年内到期的净借贷余额为325.5亿元。是什么原因，当内地民企开发商都被债务压得抖不过气来，绿城的财务仍然游刃有余，还能在疲弱的楼市获取利润？两次侥幸逃出生天箇中原因其实是早历风险，反能及早调整策略，最终避过大难。今天能够傲视同侪的绿城，曾两次走在破产边缘，集团2006年在香港上市后，借助这个金融平台，不断融资疯狂买地扩展，岂料2008年金融海啸，中国经济放缓，绿城面临资金链断裂，那时有传只差一步就将控股权售予中国海外(0688.HK)，却获幸运之神眷顾，政府为刺激经济进行4万亿救市方案，银行借贷立时松动，绿城得以逃过一劫。危机过去后绿城并未汲取教训，续以高杠杆发展，期间公司确能急速壮大，但亦站在风口浪尖，销售稍不如意，随时有翻车之危。到2011年时，内地楼市放缓，绿城问题渐渐浮现，公司负债360亿元，负债比率高达163%。当时市场不时传出绿城破产的声音，时任董事长宋卫平频频在网上解话，问题不断发酵。直至2012年，宋卫平无奈接受香港蓝筹企业九龙仓(0004.HK)的策略性入股，九龙仓共注资51亿港元，绿城才得以渡过难关。2014年中交建集团购入宋卫平手上24%股权，翌年再增持4.6%权益，至此宋卫平将大股东地位拱手相让。经一事未必长一智，但经二事就真的不能不引以为戒，绿城不断出售项目，除减省开发资金，亦可套现偿还债项。引入投资者后，过往的急进发展受到制约，特别九龙仓起了一个监控作用，根据双方协议，绿城的净负债比率超过100%时，当有重大投资，若九仓认为对整个财务有影响，可否决掉这一决定。汲取教训审慎而行绿城一改勇进作风下，集团的负债急速减低，亦不再以高杠杆发展，因而能在今次内房危机中，有充裕能力去应对。除了审慎理财外，集团近年亦将发展策略改变，由在全国遍地开花式发展改为集中于优质城市。集团董事长张亚东表示，过去五年，他们只聚焦一二线城市，包括长三角区及北京、上海、杭州等。由于只专注于优质区而放弃三四线城市，代价是在楼市兴旺时未能受惠，影响集团收入。同时，优质地区的拿地成本也相对高，令集团物业销售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。不过亦因为集中一二线优质区，供应量远较小城市来得紧绌，于是楼价得以企得较稳；同时大城市的居民收入相对高，物业销售所受的影响也较低。在目前楼市不景气下，对集团的销售提供了一定保障。另外，绿城财务稳健，毋需政府协助保交楼或提供借贷，市场对其兴建的项目信心就较大，有意置业的人，会倾向选择绿城的楼盘，因烂尾风险低，不怕最终收不到楼，于是有助其项目的销售。绿城虽能成为逆市奇葩，但要注意内地楼市供应量仍然庞大，去库存需要一定时间。在大环境不济下，开发商纵有天大本领也难独善其身，但只要能在逆境中生存下来，未来就有机会做大做强。正如绿城首席运营官李骏早前所言：“最重要是活下去。” 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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碧桂园陷水深火热外债未还内债又到

Sun, 05 May 2024 23:53:13 +0000

碧桂园的外债仍在重组中，境内债务又迫在眉睫，可幸近日三笔境内债得以顺利展期重点：　刘智恒十年前，碧桂园创办人杨国强的事业如日方中，写下一篇壮志豪言的小文章《我梦想中的碧桂园》，内里包含十二句话，其中一句是这样：“这里是为社会创造幸福生活的公司。” 今天，幸福暂时见不到，烦恼确实一大堆。中国地产龙头，内地的示范企业碧桂园控股有限公司(2007.HK)近年也逃不过房地产市场逆转的打击，去年上半年已亏损数百亿元，欠债超过千亿元，发展的超级项目四处爆雷，惠州的十里银滩变“十里烂滩”，马来西亚的森林城市被戏称“森林鬼城”。公司在外债缠身要进行重整而忙个不停时，国内又开始有债主临门敲门讨债，去年碧桂园获准将8至9笔境内债券展期；至近日，市场报道有三笔债券部分未能还款付息，经过与债权人会议商讨，再获延期至今年9月。债主临门浪接浪虽能暂时喘一口气，现实情况却不甚乐观，公司至今未能公布去年全年业绩，以致股票要暂停在联交所买卖。另外，拖欠建滔集团(0148.HK)的16亿港元债务迟迟未能偿还，公司已被建滔申请清盘，于本月17日在香港高院开庭聆訉。外债的重组进展上，暂时仍未商讨出一个方案，上月的公告只表示正致力与债权人及其顾问沟通。市场则有传，今年六月碧桂园会向一组债券持有人提交初步重组方案。整体债务方面，由于公司仍未发布2023业绩，若以去年中报的资料看，截至6月底止集团有现金1,011亿元，另外受限制现金约294.5亿元。债务方面，有息负债包括银行借款、优先票据，可换股债券及公司债券，合共高达2,579亿元，净借贷比率50.1%。当时集团手上现金好像还算充裕，但其后多项债务未还本付息，相信下半年的实际情况已大大恶化。近日有消息，马来西亚政府或容许在森林城市经营博彩业，从而带动项目重生。不过，政府后来作出否认，而且即使办赌，也未必可以短期刺激森林城市的销售，况且碧桂园的问题，又岂止一个森林城市。物业销售直跳水碧桂园要度过危机，相信只能看两方面，一是物业销售，另外是国家有否政策扶持。作为房地产企业，物业销售是企业的命脉，关乎资金能否回笼，但在内地楼市日趋疲弱下，碧桂园今年销售情况差强人意，首季的销售金额只有135亿元，按年劲跌81%。年内楼市能否好转实在也不乐观，内地楼价持续下滑，开发商为套现纷纷减价求售，面对楼盘供应大增，市民置业态度大大改变，他们担忧今天看似能低价买入，明年回首或许是高价入货。加上多家开发商深陷债务危机，倘若项目烂尾买家就血本无归，人们都纷纷观望为上。估计楼市要经过一轮去库存，再加上开发商重组债务成功，市场才可慢慢复苏，但肯定不是一年半载能达到。政策治标未治本那么政府会否续推政策支持开发商，我们相信是肯定，然而并非无选择性去提供帮助，外债政府不会管，内债就看情况及企业，如碧桂园此类属龙头及较负责任的公司，政府在若干程度愿意作出扶持，包括透过内银将债务延期，以及按项目提供借贷予房企“保交楼”。不过也别太乐观，内房企业负债太惊人，按目前的援助方法，只能纾缓一时，暂时我们看不到或想不到政府有什么政策，可以彻底解决问题。最近内地上市的金科地产(000656.SZ)，最终被颁令破产重组，说不定是许多内房的最终下场。去年底碧桂园董事杨惠妍大拍胸膛，扬言杨家会“砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径”。不光如此，杨惠妍为首的四位董事，主动提出大幅削减薪酬，一律调至年薪12万元，当中总裁莫斌减幅最大，之前年薪达300万元。坦白说，相对于逾千亿的债项，董事的减薪只属杯水车薪，杨家卖家当支持公司，估计可提供的助力亦有限。杨惠妍的说话与行动，相信是摆摆姿态，展现承担的责任，中国恒大(3333.HK)董事局前主席许家印的下场，许多房企老板都引此为鉴，别以为企业真的可以大到不能倒。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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建行入禀清盘世茂中资行开展房企追债潮

Tue, 16 Apr 2024 00:08:07 +0000

中国房地产开发商世茂遭国有银行入禀清盘。国有银行对本国房企采取法律行动，或许意味着这波房地产调整期已进入新阶段重点：李世达中国房地产市场已进入深度调整阶段，自今年1月中国恒大(3333.HK)遭香港法院颁布强制清盘令后，陆续有中国房企债权人拿起法律武器，向法院提出清盘呈请。其中，中国国有银行也加入这个行列。国有银行一方面透过白名单给予项目融资支持，一方面似乎也正以法律手段收回资金。曾在中国房地产企业名列前茅的世茂集团控股有限公司(0813.HK)近日公布，债权人中国建设银行(亚洲)股份有限公司(下称建行亚洲，中国建设银行全资附属公司)已向法院提交清盘呈请，涉及债务金额达15.8亿港元(14.6亿元)。公告一出，世茂股价当天实时狂泻18.7%，写下历史最低的0.37港元。世茂表示，公司将在稍后阶段结合其境外重组的进度，考虑是否需要向高等法院申请“认可令”。对于遭国有银行兴讼，世茂表示将”极力反对这项呈请，并持续推进境外债务重组，为其利益相关方创造最大价值。”世茂认为，这项清盘呈请”并不代表公司境外债权人及其他相关方的共同利益”。在北京、上海、香港等城市拥有写字楼、住宅楼、酒店、商场的世茂，是自2021年中国监管机构收紧房企监管后，众多出现境外债务违约的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10亿美元的境外债券利息和本金，至今累计已有高达117亿美元债务违约。建行续起诉房企经历18个月的谈判，世茂于2023年12月向债权人提交了离岸债务重组条款。世茂今年3月在其拟议的境外债务重组条款中，为债权人提供了多种选择，包括将债务转换为六年或九年期的票据或贷款，或零息强制可转换债券等。其中可转债方案年期为一年，按每股8.5港元的转股价将其持有债券转换为公司股份。不过，该转股价是目前世茂股价的20多倍，债权人认为条件较差。持有该公司25%以上未偿海外债券的主要债权人团体表示，这些条款”损害了债权人的利益”。漫长的协商过程，难以令人满意的条件，都让债权人渐渐失去耐心。债权人之一的德意志银行，就曾表示方案不可接受，预告准备在香港采取法律行动，没想到被建行亚洲抢先。事实上，这不是近期建行亚洲第一次对中国房企采取法律行动。今年2月26日，建行亚洲对大发地产(6111.HK)就3.6亿美元未偿还债务向法院提出清盘呈请；不到一个月的3月20日，建行亚洲又对德信中国(2019.HK)提出清盘呈请，涉及2022年12月到期的9.95%优先票据及应计利息共3.5亿美元。加上4月的世茂，建行亚洲三个月内已将三间本国房企告上法院。世茂16项目入白名单中国监管机构今年1月推出项目融资“房地产融资协调机制”（俗称“白名单”）措施，国有银行：中国工商银行(1398.HK;601398.SH)、中国农业银行(1288.HK;601288.SH)、中国银行(3988.HK;601988.SH)、中国建设银行(0939.HK;601939.SH)与交通银行(3328.HK;601328.SH)。预计将承接逾8,200个住宅项目，贷款总额将高达3.2万亿元。值得注意的是，“白名单”措施关注的是“保交楼”，而非“救房企”。即使国有银行对房企旗下项目发放贷款，也不代表放弃对其债务采取法律行动。例如世茂在“白名单”试点城市就申报了40个房地产项目，有16个获得入围，其中对接的银行团中就包括了建设银行。一手借钱给你保交楼，另一手入禀法院，即使是国有银行也没得商量。随着近年房地产下行严重不景气，房地产行业的不良贷款快速增加。根据日经新闻统计27家在香港上市的中大型银行财报发现，去年中国房地产行业的不良贷款总额按年上升了27%。而在四大国有银行中，房地产不良贷款增幅最大的，就是建设银行。根据建设银行3月底公布的年报，2023房地产相关不良贷款为482亿元，较2022年的336亿元大增43%，增幅在四大国有银行中居冠。房地产不良贷款率也从4.4%增加到5.6%。核数师无法表示意见所谓天助自助者，陷入债务危机的房企，唯有积极自救才能抓住一线生机。世茂除进行债务重组外，也在甩卖优质资产、提升销售以尽快回笼资金，但这条路并不顺遂。据世茂去年财报，2023年实现营业收入594.6亿元，同比下降5.7%；股东应占亏损约为210.3亿元，与2022年相若。截至2023年末，世茂总资产5,432.5亿元，总负债4,919.9亿元，资产负债率约为88.7%，净负债率则从2022年的302.2%升至473.2%。值得一提的是，核数师审核业绩公告披露，对于财报“无法表示意见”，原因是公司“可能无法在正常经营过程中变现资产和偿债”。随着政策逐渐明朗，各个房企的命运似乎也一一揭晓，各家银行也开始维护自身权益，相信未来可能会有更多房企遭入禀清盘。中国房地产市场的结构性调整也进入了新的阶段。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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香格里拉在旅游风口下重生

Tue, 02 Apr 2024 01:10:42 +0000

去年全球旅游业从疫后急速反弹，酒店业实时受惠，香格里拉亦扭转亏损三年的劣势，重回盈利之路重点：刘智恒去年全球经济在疫后复苏未如预期，但旅游业出乎意料地火爆，香格里拉(亚洲)有限公司(0069.HK)迎来一份亮丽的成绩表。可此前几年，集团却陷于水深火热之中。说到香格里拉酒店，不得不提香格里拉，原来竟是一处虚构的地方，出于上世纪30年代英国作家詹姆斯・希尔顿的小说《失落的地平线》，该地与世隔绝，居民过着非常幸福的生活，有点近似陶渊明的《桃花源记》里的世外桃园。那为何又会被用作酒店集团的名称？时间回到1971年，大马糖王郭鹤年在新加坡兴建一家顶级酒店，开业前与法国朋友谈到酒店名字，法国人一听郭老说出酒店名后，立时嗤之以鼻地说”idiot”(笨蛋)，跟着就抛出香格里拉几个字。财务官频频换人之后的事情不用说，香格里拉成为世界顶级酒店集团，发展一帆风顺，直至2019年。那年新冠疫情大爆发，集团业绩连续三年亏损，祸不单行，期间高管如走马灯般频频换人，先后三换首席财务官，外人看来，总觉事情并不寻常。正当市场对香格里拉的前景极度怀疑时，去年旅游市场的复苏，为酒店业送来春风，站在风口的香格里拉，亏损问题迎刃而解。2023年业绩扭亏为盈，收入21.4亿美元，按年升46.5%，赚1.84亿美元；2020至2022年三年分别亏损4,600万美元、2,900万美元及1.59亿美元。集团更恢复派息，末期息每股15港仙。集团旗下主要业务包括酒店营运管理，以及物业投资。酒店有四个品牌，包括香格里拉、嘉里、JEN及盛茂饭店，合共有103间酒店，客房41,800个，当中83间酒店是自家拥有，20间负责管理。集团又持有一个共243万平方米的投资组合，分别有写字楼、商用物业及服务式公寓。去年来自酒店的收入20.3亿美元，按年增长49.3%，投资物业收入增长8.6%至1.08亿美元。趁市淡减省成本能够重踏盈利之路，主要是大环境使然。联合国旅游组织发布的《世界旅游晴雨表》指出，2023年国际旅游已恢复至疫前的88%，国际游客达13亿人次，估计收入1.4万亿美元，相当于2019年的93%。作为优质的酒店集团，香格里拉当然能受惠。集团也表示，中国内地及香港于去年初解封后，酒店的需求急升，而世界多个地区的旅行需求亦继续上升，带动集团在各地的酒店业务。除了市场升势配合外，香格里拉在疫情期间的策略调度得宜亦可记一功。其中是把握疫情时市况淡静的时机，改善了成本和提升运营效率。此外，许多企业在疫情时大幅裁减员工以节省开支，但疫后就出现人手不足之景况。香格里拉即使在疫情期间，亦尽可能留住前线员工，于是在疫后酒店业迅即复苏下，有足够的人力资源去提供服务，省却招聘及培训的时间。然而，市场有声音，认为酒店及旅游业是疫后出现报复式反弹，加上2022年的基数较低，才会让香格里拉出现让人眼前一亮的业绩，今年能否延续增长态势，暂属未知之数。有望提升入住率要探讨香格里拉的前景，我们先看看其酒店的入住率，去年平均为62%，较2022年的42%上升20个百分点。至于每房收入 (入住率乘以每房租金)为108美元，按年上升69%。以去年底的入住率看，香格里拉仍有空间去提升入住率，大前提是今年旅游业能持续向好，酒店业就有机会同步向上。据市场的估计，今年旅游业走向仍然乐观。联合国旅游组织的旅游信心指数调查中，有67%受访的旅游专业人认为，今年的前景将会较2023年更好或好得多。香格里拉亦估计，随着国际旅行及中国国内旅游恢复正常，以及更多市场继续推出优惠政策和促销活动，包括新加坡、马来西亚及泰国政府对中国游客实行免签，集团预期中国出境游成为下一个增长催化剂。香格里拉目前的估值并不高，按市盈率计算约12倍，大酒店(0045.HK)是66倍、华住酒店(1179.HK)是21倍。若以香格里拉的资产净值看，截至去年底止，集团旗下酒店及物业的公平值近110亿美元，每股资产净值为1.47美元，相较上周四收市价4.9港元，即是大幅折让57%。香格里拉基本因素及业务前景属理想水平，然而本地股票市场一直对于酒店股兴趣不大，业绩公布后股价不升反跌。加上香港整体股市气氛薄弱，在内地经济放缓及中美争拗下，机构投资持续将将资金调走，以致即使好股票的市场估值也受到一定局限，令到香格里拉业务升而股价未必跟得上。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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从优秀到伟大贝壳可否做得到？

Mon, 25 Mar 2024 00:24:41 +0000

线上线下一体化的房地产中介贝壳，在内地疲弱的楼市下，派出一张亮丽的成绩单重点：刘智恒当行业好景时，从事相关业务的企业大多可受惠，但到市况不景时，能穿越寒冬，跨过高山低谷仍屹立不倒，甚至可以迈步向前的，才有机会成为伟大企业。近两年内地楼市极度疲弱，民营房企十家有九家濒临破产，影响所及，房地产中介亦受牵连，强如易居(2048.HK)也因开发商拖佣而要重组债务。然而，面对楼市价量齐跌的环境，贝壳控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展现出强大的能力。贝壳刚公布2023年业绩扭亏为盈，收入778亿元(108亿美元)，按年增长28.2%，赚58.9亿元，2022年亏损13.97亿元。集团继中期派特别现金股息每股0.057美元后，末期再派股息每股0.117美元，反映集团的现金仍然充裕。过去一年贝壳推行的“一体三翼”策略取得成功，一体即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租赁管理，以及仍在摸索中的“贝好家”业务。市占率扩大贝壳最主要的业务是房地产中介，2023年内地楼市价量齐跌，但贝壳在存量房的总交易额为20,280亿元，新房为10,030亿元，按年分别上升28.6%及16.7%。净收入方面，存量房是279.5亿元，新房是305.8亿元，分别上升15.9%及6.7%。能逆市取得更高收入，明显是贝壳成功击败对手，抢占了别人的市场，提升了市占率，才能在楼市收缩的环境下仍创佳续。事实贝壳在楼市不景气下，去年底门店数量仍按年增长8.1%至43,817家，经纪人数亦按年增8.5%至427,656名。门店及经纪数量不跌反升，足见集团在逆市仍能愈做愈大。另一方面，地产中介最担心的事情就是生意做成了，佣金却迟迟未到口袋，特别是开发商的佣金，易居就是被开发商拖佣而被拖垮。贝壳在新房销售方面，将应收账款周转天数，由2022年的105天减少至2023年第三季的55天。去年第四季更缩短至43天。贝壳在新房上采用“快佣”模式收取，而“快佣”占新房的净收入比例，亦由2022年的44%提升至去年第四季的53%。收数时间快了，但并没有影响新房的生意额，去年新房净收入还有上升，那就代表贝壳与开发商在洽商时，有强劲的议价能力，没有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就减低坏账出现的风险。两翼业务起飞至于中介以外的业务，虽然占比较低，但去年的表现也相当理想。家居装修方面，将其纳入房产交易服务的流程，为该业务增加了客源，同时透过丰富的套餐产品，及提升交付能力，令收入按年增长146%至133亿元。租赁住房管理的规模也不断扩大，其主打租务托管的”省心租”业务，由2022年管理规模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6个百分点至95.1%。业务以外，贝壳在资金运用上亦作出配合，截至去年底止资产负债率为40%，现金及现金等价物达196.3亿元，由于一直现金充裕，去年集团斥资约7.19亿美元，回购4,670万股美国存托股份，占回购启动前的总股数3.7%。另一方面，集团亦将闲置资金，投放在低风险的理财产品，以收取一定回报，如去年9月斥资20亿元认购光大理财产品，年化回报率由2.9至3.1厘。贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东在业绩中自豪地说：“现在有非常好的基础，有一起打过仗的团队，我们相互信任及团结，越来越像一支攻无不破的队伍。” 忧楼市愈走愈弱贝壳是否真的能攻无不克我们暂时不敢说，但投资市场似乎暂不买账，业绩发布后在美国市场下跌2.5%，翌日港股续下跌，收报36.9港元，下跌近3%。市场有声音指贝壳全年业务虽做好，但第四季度似有放缓趋势，特别是在新房的交易总额为2,380亿元，按年下跌9.7%，收入则按年跌8.5%至76亿元。投资者担心，即使贝壳在行业中能成功突围，远远超前对手，但整体房地产市场似正每况愈下，内房去库存并非一年半载可解决，若房市续不理想，在下行趋势中，你纵有天大能耐，也难持续在逆市做出亮丽成绩。斯坦福大学教授Jim Collins的著作《From Good to Great》响誉全球，众多企业家推崇备至。贝壳今天也算是一家优秀企业，但能否如Jim Collins所说，最终成为伟大企业，就看在这次房地产的超级危机中，可否穿越周期，并推上一个更高的台阶。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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供股功亏一篑易居重组有机触礁

Mon, 11 Mar 2024 00:47:55 +0000

内地房产代理商易居的重组计划进展如火如荼之际，供股集资突被叫停，令重组添上重大变数重点：　刘智恒上月底易居(中国)企业控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股，筹组多时的集资大计在临门一脚告吹，筹不到资金事小，影响整家公司重组事大，倘若重组不成，随时步中国恒大(3333.HK)后尘。为何这次供股如此举足轻重，我们先说说易居目前的财务困境。自2021至2022年，易居分别亏损116亿元(16.1亿美元)及39亿元，去年中期亏损7.26亿元。公司年内要偿还的银行及其它借款，加上可换股票据达到55.8亿元，但受限制银行存款及现金只有11.8亿元。另外，账目中原有应收账达67.2亿元，但收回成疑，预期的损失约62.8亿元。易居的经营状况，可以用独立核数师两句说话概括：“存在多项不确定因素，对集团持续经营能力构成重大疑问”。公司亏损严重的原因，亦是其赖以成功的要素。时间返回2018年，易居申港上市成功，集团主席兼执行董事周忻发挥其富豪朋友圈的威力，说服了20多家开发商成为投资者，最让人眼前一亮的，是当中投资最高的四家巨企，包括恒大、碧桂园(2007.HK)、万科(2022.HK; 200002.SZ)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)。星光熠熠的企业大亨，既是他的老板，也是他朋友，齐齐捧场下，周忻轻易筹得46亿港元。水能载舟亦能覆舟周忻的如意算盘是，开发商成为易居的投资者，公司要获取一手楼盘代理权，不就更方便及顺理成章；另一方面，既然开发商都成为易居半个老板，大家利益与共，那他们在支付给易居一手物业销售佣金时，理应更手爽，拖数的机会变得更低。没错，易居主要的收入是为开发商销售一手住宅，市况好时，生意根本不成问题，轻轻松松已赚个盆满钵满；相反近两年内地楼市疲弱，开发商又负债累累，应对上千亿债务已经自顾不暇，又哪有余力去支付予中介的佣金。开发商拖欠一手佣金，易居大笔应收账变坏账，收不到钱之余，公司自然无力偿还本身的债务，甚至连利息也付不出来，迫不得已要走上重组之路。去年4月3日，易居公布重组方案，内容包括将发行现金与TM Home的新股。现金方面是申索人每持有1,000美元，可取回60美元。至于发行新股，重组完成后，债权人组成的SPV(特殊目的公司)将持有TM Home约54.2%股权，可换股债券股东及阿里巴巴共同持有约10.8%的股份，余下35%的股份将由易居及其联属公司持有，当中的15%将转让予TM Home高级管理层成员。 TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴联手成立的公司，主要运营房地产网“天猫好房”。重组计划下，易居会将房地产数据与咨询服务公司“克而瑞”，以及在线房地产营销业务，一并注入TM Home。阿里巴巴更授予易居对于天猫房产行业独家招商权、商业定价权、商户运营权，有效期至今年8月31日。现金方面，是透过供股融资，每持10股供12股，每股0.23港元，预计可筹集资金4.83亿港元。由于重组要将克而瑞业务注入TM Home，但易居之前以克而瑞作担保，以取得内地银行贷款，是次银行不同意解除担保，令注入克而瑞的方案未能推进，包销亦只好告吹。关键解除银行担保供股戛然而止，易居未能集资，就不能应对重组计划的现金部分。而且银行不愿意解除克而瑞的担保，亦影响整个重组方案。重组落实日期在本月31日，已经迫在眉睫，易居能否在仅余的二十天里找出办法？首要一环相信是取得银行同意，愿意解除克而瑞的担保。易居透露，之前与该银行进行商讨时，得到的意见是十分正面，银行愿意以信贷方式去代替担保，并表示会达成协议。岂料事情急转直下，银行最终不愿让易居解除担保。究竟发生了什么事情，导致银行忽然转变意向，若然能解决此一问题，情况并非没有转机。事实上，易居所欠银行的贷款是4.36亿元，其中2亿元是以克而瑞作担保，若能拿出两亿元，或许银行愿意放易居一马，到时易居再推供股集资，又或以其它方法去筹集资金，问题不就能迎刃而解。再讲，供股集资的金额只是4亿多元，不是一个遥不可及的数目，当时承诺包销的是大股东周忻本人，意味周忻口袋里仍有一定资金，所以易居即使供股不成，也并非万劫不复。姑勿论如何，目前距到期日时间甚短，相信要延期去处理问题。世事从来没如果易居去年的业绩发布会上，周忻发出“罪己诏”，他说作为公司决策者，在市场波动中给投资人造成庞大损失，实要为此而致歉。周忻又强调，如果债权人给他一次机会，他和公司将可以重新出发。虽然情词恳切，但周忻要明白，现实是没有如果，机会错过就错过，否则恒大不致于会被清盘，许家印未必会面临牢狱之苦，碧桂园杨国强也不会后悔，为何2022年不当机立断大手放售物业。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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恒大清盘一个野蛮时代的终结

Tue, 06 Feb 2024 00:47:35 +0000

全球负债最高的房地产开发商中国恒大集团终于获颁清盘，但国际投资者能从清盘程序取回多少资金，却无人寄与厚望重点：罗小芹自2022年中国恒大集团(3333.HK)开始遭债权人Top Shine Global Limited申请清盘，前后延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陈静芬正式颁令清盘，恒大在过去二十年在内地房地产市场野蛮生长，终于划上句号，亦可谓代表一个时代的终结。中国恒大于1月29日开市前停牌，停牌前报0.163港元，市值21.5亿港元(19.6亿元)，公司高峰期的市值超过4,000亿港元。集团还持有电动车公司恒大汽车(0708.HK)和物管服务商恒大物业(6666.HK)的权益，这些资产将被清盘人接管。根据清盘令，法院委任安迈顾问Edward Simon Middleton及黄咏诗为中国恒大的共同及各别清盘人。中国恒大通过内地主体恒大地产经营几乎所有房地产开发业务，而大部分债权也在内地欠下，包括物料供应、建筑施工等应付帐和金融机构欠款。据公司2023年中期财报显示，期内负债总额为23,882亿元(约3,362亿美元)，剔除其中的合约负债6,039.8亿元后负债规模为17,842.2亿元，现金总额仅133.8亿元。中国恒大在其债务重组方案上列出17只违约的美元债，涉及款项超过190亿美元。集团执行总裁肖恩就清盘回应内地传媒时表示，香港法院颁布的是境外清盘令，涉及主体是在香港上市的中国恒大，集团会尽一切可能保障内地恒大地产的业务稳定，稳步推进保交楼等重点工作。另外，又会积极与清盘人沟通，依法配合清盘人履行相关程序，根据国际惯例、市场规则推进债务化解的工作。重组方案难落地目前恒大地产已被中国证监会立案调查，以主席许家印为首的管理层因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施，无法参与境外债务重组，以致重组方案最终难以落地。自2021年底中国恒大两笔美元债务违约事件开始，公司向债权人提供的信息非常有限，以致投资者难以详细了解该公司面对的困难。究竟中国恒大香港实体的清盘程序如何进行，国际投资者以百亿美元计的投资能从恒大清盘案中收回多少，首先取决于中国大陆跨境当局和法院的态度。 2021年中港法院达成相互认可和协助破产程序的安排，香港清盘人可以向上海、深圳或厦门三个试点城市的法院申请批准，但内地法院仍有酌情权，可以不予认可或协助执行，所以没有内地法院的许可，清盘程序是很难执行。香港律政司林定国去年11月在回应英国《金融时报》的书面查询时承认，在某些情况下，内地法院可能会拒绝承认香港的清盘令。2021年深圳法院在森信纸业案中承认了香港法院指定的清算人的权力，但业内人士称这类成功的实际个案很少。就算内地法院下达清算令，执行过程仍需与其他债权人合作，由于外资股权和债权的追索优先次序将低于国内贷款的债权人，令境外债权人更难取回投资。中国恒大的清盘令为其他处于债务危机的内房企业敲响警钟，早前有传媒传出碧桂园(2007.HK)的债权人将申请清盘，有香港银行将接管公司在港抵押资产，但《每日经济新闻》引述碧桂园消息人士指传闻不属实，目前公司经营一切正常。然而，消息未澄清传闻哪部分不确，在中国恒大步入正式清盘程序前，公司几乎对所有不利的传闻均予以否认。保交楼的困难面对内地烂尾楼危机，中国政府要求内房企业必须交付已售出的房屋单位，即履行保交楼的社会责任，但企业需要投入更多资金完成，而内地楼市销情亦成为开发商资金回笼的关键，若楼市销情未见改善，直接影响债权人取回投资的比例。香港思睿投资(Grow)合伙人兼首席经济学家洪灏指出，无论清算程序能否继续进行，中国恒大就像即将破产一样，其债券的交易价格不到面值的两成。根据内地房地产研究机构中指研究院报告指，1月全国100个城市二手住宅平均价格按月跌0.56%，已连续21个月下跌，各地以价换量现象明显。报告指，继广州、上海放松限购政策后，其余一线城市亦有望优化相关政策，为了抢占内地置业者的购买力，二线城市或全面取消住房限购；核心一、二线城市首套及二套房首付比例有望进一步降低。龙州经讯中国研究部副总监CHRIS Beddor接受路透访问时表示，在很多方面恒大都是一个独特的案例，它凸显出房地产开发商在近几个月以来经营情况都没有明显改善，影响了购房者情绪，从数据显示，有意置业的人士不愿意从陷入困境的开发商买入预售房，令后者情况进一步恶化。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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碧桂园海外霸业折戟沉沙

Mon, 29 Jan 2024 01:26:15 +0000

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园，因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响，将陆续退出海外项目重点：　刘智恒早在十年前，当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨，逐渐晋身开发商龙头之列时，前主席杨国强不甘心只在一地为王，他的眼光开始望向世界，亚太市场是第一步。想到就做，杨国强迅即在海外开疆拓土，先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚，截至2017年，集团在亚太区已拿下17个项目。十年过去，海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利，反倒碰得灰头土脸，更被海外项目拖后腿，为原已资金紧绌的碧桂园，添加不少烦恼。近日有消息，碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元)，向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益，及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月，碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块，以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手，意味集团全面退出澳大利亚市场。另外，由于负债沉重，碧桂园将位于泰国的土地及房产，用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品，以取代集团作为担保人。森林城市变“鬼城” 澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟，真正令集团深陷泥泞的，肯定是马来西亚的超级项目森林城市，至今仍不知怎样“埋尾”，令碧桂园处于进退两难的困境。这个曾经是碧桂园进军海外的代表作，位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区，距新加坡只是一海峡之遥，总规划占地30平方公里，将发展住宅、商业、酒店及度假等项目，发展时间25至30年，可容数十万人口，目标是建成一座智慧绿色城市，总投资额达到1,000亿美元。 2016年，当时的马来西亚首相纳吉布更扬言，新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场，竟表示禁止外国人购买森林城市房产，后虽改口，但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然，纷纷对森林城市却步。雪上加霜是新冠疫情爆发，销售及建设不是停顿就是放缓，销情一落千丈，项目资金链绷紧，加上碧桂园在内地又陷入财困，无力支持马来西亚的发展。另一方面，项目买家收楼时，发觉森林城市仍然冷冷清清，人烟罕至，与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大，于是不断投诉抗议，负面消息令项目更加无人问津，市场戏称森林城市是一座“鬼城”。虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区，令项目重燃希望，但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定，对当地房产还是少沾手为妙，因此森林城市的困局暂仍未能逆转。说回碧桂园，截至2023年6月底止，集团现金1,011亿元，另外受限制现金约294.5亿元。债务方面，有息负债包括银行借款、优先票据，可换股债券及公司债券，合共高达2,579亿元。事实上，到今天情况更糟糕，境外债务接连违约，去年下半年的销售又大幅下滑，资金回笼缓慢。在此情况下，实在没有资金去推动森林城市的发展。碧桂园海外拓展败走麦城，主要是扩展过急，以及错判形势，看不透部分东南亚国家的政治局势变化；另外是疫情影响全球经济，当然最致命是内地房地产下滑，政府严控开发商借贷，令房企面对资金链问题，在内地已自顾不瑕，又那有能力支持海外业务。野蛮生长市场不少批评声音，认为包括碧桂园等房企，最大问题是过去多年盲目扩张，没做好风险管理，以高杠杆发展，因此负债累累，才会有今天结果。对于这类“马后炮”的指摘或分析，根本是人云亦云，流于表面。你看看，今天不是十家八家开发商负债沉重，而几乎是每一家民营房企都无一幸免，差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿，甚至是上万亿。既然家家民营房企都以相同模式营运，你就明白是中国房企经营常态，在那个时代，若不是以这个高杠杆模式去发展，根本没可能竞争，要么就大落后，甚至是被淘汰。坦白说，中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年，初期基本上许多规范未成形，规则及模式是一步一步摸索，可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。试想一条赛道未有限速，市场上百驾竞走，先是100公里，再而200及300公里，问题也没发生，既没管制，又怕不提速会落后于对手，于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现，若再不降速，不但参赛者有危险，赛道也不堪负荷，后果堪虞，于是突然狠下规定要减速刹车，一辆高速中行驶的汽车，急踩油刹停，情况肯定十分狼狈及混乱。面对现实，内地房地产经过多年超高速发展，问题陆续浮现，要进行复修，去调整改变过去的缺点，令未来的发展可以更健康。无可否认，过程将是痛苦，当中必然有企业捱不住倒下去，重新整合是少不免，而且需要相当时间去过渡。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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奥园重组曙光初现成败还看内地楼市

Mon, 22 Jan 2024 00:50:46 +0000

负债累累的奥园，获法院批准重组计划，公司暂得以喘息下来重点：刘智恒 “没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。” 这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内，激励团队的一句话。今天，春天何时到来还未知，但起码这个冬天暂没那么冷。负债逾千亿的奥园，去年底向美国纽约法院申请破产保护后，近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划，虽然其中一位债权人平安海外反对，最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。根据奥园的重组方案，集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债，再加上发行14亿普通股，而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年，预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时，集团在未来两至三年，在境外公开市场没有还债压力。暂缓一口气早于去年9月时，奥园的12只境内债务产品已全部获展期，加上是次解决了境外债务，集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。经过两年艰辛的重组谈判，奥园可说暂时喘一口气，不过往后能否将债务悉数偿还，最关键还是看内地楼市走势。截至2023年6月的中期业绩，奥园已属负资产公司，净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元，借贷1,088亿元，包括长短期银行借款745亿元，优先票据及债券344亿元，当中超过九成要在年内偿还，但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。集团手上投资与销售物业约1,500亿元，若楼价持续下跌，资产会续贬值，甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升，资产升值，公司有机会脱离负资产之列，所以一切要视未来楼市走向。房企经过债务重组，通常会获大幅削债及延期偿还，但并不是代表不需要偿还重整下的债项，至于能否还债，主要看有没有现金回笼，而作为房地产开发商，手上的产品就是楼宇，若销售理想，才能套回现金，支持营运及偿还债务。去库存需时现时内地楼市供应没减少，但需求持续下滑，雪上加霜是多家房企陷于债务深渊，大家也希望加快销售步伐，要卖楼套现，减价是不二法门，但当各家房企赶着卖楼，楼盘一窝蜂推出市场，供应肯定大增，楼市不断受压，楼价自然愈往下走。供应虽多，若需求持续，问题也不大。但现实是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地百大房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。坦白说，房屋并非单纯是居住用途，许多时被视作投资工具，当房价不断上涨，人们怕今天不买明天更贵，愈抢着买。楼价回调时，初期或有人认为相宜而入市，过不多久，楼价再跌时，情况就逆转，因人们深恐今天低价成交或许是明天高价，大家也不再入市。情况更严峻是，当有个别开发商未能如期交楼，人们就怕收不了楼，市场大众看在眼里，也不敢贸然入市，担心楼盘最终烂尾，损失惨重，结果进一步拖低需求。楼市要复苏，先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示，在百大城市中，有68个去库存周期要超过14个月，部分次一线的城市，如山东日照及河北香河，要超过4年时间，景德镇及西宁，更要5年以上。据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告，内地有1.2亿套空置房，较2021年的6,500万套大增近85%。这个冬天特别长房地产向下的态势一旦形成，很难会短期扭转，因为需要时间去消化市场的供应，即使去库存成功，另外亦要市民对房价重拾信心，要人们扭转对房价未来下行走势看法，他们才敢入市，这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年，整整花了6年时间才回稳转上。当然，还要看中国的经济情况﹐经济增长理想，人们口袋有钱，才想到买房子，才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率，世界银行估计只有4.5%，许多国际投行也预期，内地经济增长保五有困难。经济的放缓，毫无疑问影响人们对房子的需求，再而影响楼市回升。奥园成立于1996年，乘着中国经济起飞及国力日盛，国家开始积极举办国际大型活动时，郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售，令集团赚取可观利润，此亦为何公司命名为奥园，因为是跟奥林匹克运动会息息相关。发展二十多年，奥园经历多番起跌，好几次也如郭梓文所言，最终等到春天来临，然而今次的冬天是历来最漫长，能否等到春天到来，抑或之前就被冻死在严寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未来内地楼市。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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寻找中东资金的故事富豪伙沙特建酒店王国

Tue, 02 Jan 2024 00:36:24 +0000

近年美欧对华实施打压措施，香港的资本市场也受影响，外资基金不断流走，港府及本地企业开始寻找新的投资者重点：刘智恒中东压欧美，成未来在中国内地及香港投资的一股新动力。去年初香港特区行政长官李家超率团走访中东，向当地说好香港故事，上月沙特阿拉伯投资部(MISA)到港，与本港投资推广署签定谅解备忘录。不到一个月，香港罗旭瑞家族旗下的富豪酒店国际控股有限公司(0078.HK)及四海国际集团有限公司(0120.HK)，即与沙特签定备忘录，成为首家大型港企与沙特开展合作关系。富豪酒店伙四海国际与MISA成为战略合作伙伴，合作酒店开发及项目管理，估计初步涉及的投资额约50亿美元(357亿元)。富豪酒店副主席兼董事总经理罗宝文透露，集团会以旗下的“富荟酒店”品牌作拓展，计划到2035年前增加100间富荟酒店，包括在中东会新增50间，其中30间会选址沙特。除实际兴建酒店外，亦会以轻资产模式经营，即以富荟品牌提供酒店管理服务。另外，富豪及四海又会成立投资平台，用作融资筹集资金发展及收购酒店相关项目之用，模式包括成立合营企业或投资基金，又会考虑通过沙特或香港的上市公司作为募资的平台。沙特产业单一有风险沙特阿拉伯投资部副部长Saleh Al-Khabti表示，沙特未来发展中，旅游是关键的投资领域。2022年沙特的入境旅游人次超过1,800万，远超其他阿拉伯国家，预计未来10年，能保持每年约11%的增长率。沙特的经济情况跟澳门相近，也是靠单一产业去支撑收入，沙特是石油，澳门是博彩。沙特有感长远不能只仰赖石油收益，特别新能源的发展，令未来石油的需求可能变得没有那么重要，于是要寻求多元化。在此背景下，沙特推出“2030愿景”计划，具体是实现经济多元化发展，要以前所未有的速度发展新的投资机会，MISA就是负责推动国家投资策略，并为投资者提供更利便的商业机会。自从欧美国家针对中国，不断打压，部分国际资金深恐受牵连而减少在中国内地的投资，政府于是要另觅投资者，适逢中东要多元化经济发展，双方一拍即合，遂拉起中东资金在内地投资的帷幕。中东能顶半边天去年蔚来(9866.HK; NIO.US)先后获阿布扎比投资局旗下的CYVN两次入股，合共投资了33亿美元，持有蔚来20.1%股权。另外，沙特公共投资基金投资华人运通2.5亿美元。卡达投资局又以2亿美元，认购企业管理软件和云服务提供商金蝶软件(0268.HK)4.26%股份。除了真金白银投资入股，又透过合作发展项目。海昌海洋公园(2255.HK)与沙特阿拉伯旅游发展基金(TDF)签署备忘录，将根据沙特的旅游战略合作，开发沙特阿拉伯王国海昌海洋公园项目。正当沙特与中国内地企业打得火热时，富豪系成首家港资企业搭上沙特这辆资金快车，未来对集团肯定十分有利。富豪系的主席罗旭瑞，是香港老牌大家族鹰君集团(0041.HK)已故创办人罗鹰石的儿子，罗旭瑞早年已脱离家族创业。80及90年代间，以财技闻名，先后收购多家上市企业，现时旗下共有五间上市公司，除富豪及四海外，还有百利保(0617.HK)、世纪城市(0355.HK)及富豪产业信托(1881.HK)。 97年亚洲金融风暴影响，加上本港楼市崩围，罗旭瑞当年因过度投资房地产，集团负债累累，一度濒临破产边缘，可幸2003年SARS后“自由行”政策出炉，刺激香港经济，加上全球经济复苏，富豪系得以出售物业渡过难关。然而经此一役后元气大伤，多年转趋低调，是次借力沙特资金，在蛰伏多年后重新大展拳脚。沙特或成大水喉富豪酒店在港共有十家酒店，分别以富豪及富荟为品牌，除香港机场的丽豪航天城酒店是集团拥有外，其余九家均只是负责为富豪产业信托经营及管理。此外，在上海、德州及西安，共管理四家酒店，另有一家在成都的酒店正在兴建中。公司今年中期业绩收入7.8亿港元，按年跌25%，亏损7.6亿港元。这次与沙特的合作，富豪主要角色是以多年建立的酒店品牌，与沙特联手发展酒店，并以相关知识与经验，提供营运及管理。至于沙特阿拉伯，透过MISA为富豪酒店物色当地的投资者、企业或基金，以提供资金去发展一系列酒店或相关的项目。对于富豪来说，若凭自己集团的财力，要在中东发展50间酒店实在力有不逮，若加上沙特的资本助力，就有能力扩展版图。至于四海国际，主要是经营物业发展及投资，但因为股价极为波动，市场有人戏称其为“妖股”。合作消息公布后，股价一度急升23%。因市场估计，四海将会成为其中一个融资平台，沙特及富豪会透过这个上市载体与投资者或基金合作，出资发展或收购项目，协助富豪酒店在中东开疆拓土。暂时来说，备忘录只是初步的文件，最终发展如何仍有待观察，特别要注意罗宝文说，本月或2月会再度出访沙特，了解当地机场，并物色酒店选址。不过，总的来说，是次的合作，对富豪及四海肯定是一个千载难逢的发展机遇。有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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房企无力偿付产品回报拖累海银深陷困境

Wed, 20 Dec 2023 00:08:59 +0000

这家聚焦房地产相关资产的财富管理公司，其分销的部分产品可能难以兑现收益承诺重点梁武仁房地产市场不景气正迅速影响中国其他经济领域，过去二十年房地产市场一直蓬勃发展，其它行业为了获利，都在房产或相关方面进行投资，现在要承受其结果。部分痛苦正由中国庞大的影子银行体系传播，后者利用理财产品等工具跨行业转移资产。上周四，提供这类财富管理服务的海银控股(HYW.US)通知股东，正处理自己分销的一些资产抵押产品的“赎回问题”。它表示，“这些产品的资产管理人，无法与相关客户达成延期赎回协议。” 这表明，海银向其客户分销的部分理财产品，缺乏足够的现金来兑现付款承诺。尽管海银只是分销商，但相关产品的实际持有者，现正向该公司追讨资金。虽然海银没有给出相关产品的太多详细信息，但媒体报道显示它们与房地产公司有关，而房地产公司历来是该公司的主要业务重点之一。海银的声明并未解释它在此事中的责任。但媒体报道称，其分销的部分理财产品的持有者未能收到付款，这些产品通常是承诺固定收益（类似于银行存款利息）的资产抵押产品。简而言之，产品背后的资产（很可能是房地产）没有足够的现金向投资者支付承诺的收益。于是，现在投资者要求负责分销的海银还款。虽然尚不清楚涉及多少金额，但不难理解为什么这一戏剧性事件，迅速让该公司陷入危机，导致其股价在事件曝光后的两个交易日内下跌了28%。由于市场上流传有关该公司问题的传言，该股甚至在公告发布之前就已经遭受重创。海银称，“如不能恰当处理这些赎回问题，可能会对公司的声誉、客户关系、业务、财务状况和前景产生严重的影响”，并接着表示，它成立了一个专项小组会来调查此事。海银是中国最大的房地产抵押理财产品分销商之一，截至今年6月的12个月里，房地产抵押理财产品占，该公司理财产品总价值的28%。这个比例虽然很大，但实际上和两年前的逾58.2%相比，已经大幅减低，反映公司减少对中国房地产行业敞口的风险。海银分销的产品通常由第三方公司开发并由房地产资产支持。基础资产可能包括房地产或建筑公司的证券化应收账款，以及房地产项目中的实际股权。在2021年初，首次公开募股前夕，海银广泛宣传其与房地产巨头中国恒大(3333.HK)的关系，而因为行业不景气，恒大目前濒临破产边缘。如今，与房地产行业的关联几乎不再是公司想要讨论的卖点。充满风险的房地产业务在讨论截至6月的财年年度业绩的电话会议上，海银的首席财务官乐伟似淡化了公司因大力参与房地产行业而面临的风险。他强调，公司不会投资其分销的产品，也不会对不良资产进行杠化押注。但他没有谈论如果公司分销的理财产品出问题，公司客户可能遭受的损失。理财产品是中国影子银行体系的重要组成部分，这是一个处在官方监管的银行和其他金融机构之外的巨大灰色地带，增长迅速。一般情况下，需要新资金的公司，会以有吸引力的收益率（通常超过10%）吸引投资者，而收益往往是以房地产项目所产生的资金支付。对于那些可能难以从银行借款，或利用传统资本市场的企业来说，理财产品作为一种融资工具，尤其具有吸引力。由于库存过剩和资金不足，房地产开发商难以完成手里的项目，资金短缺影响他们向理财产品的投资者的兑付能力。最近一个备受瞩目的例子是，恒大在8月宣布，由于缺乏资金，无法兑付理财产品。大约两年前，该公司也曾拖欠付款，引发投资者的抗议。大约在同一时间，另一家房地产开发商佳兆业集团(1638.HK)也陷入了类似的困境。在这样的环境下，海银一直尝试摆脱房地产抵押的产品，实现多元化。其中一个新领域就是医疗健康服务，海银自己也在直接投资这一领域。这一新的押注能否带来回报，还有待观察。至少目前，海银医疗保健业务的一个大问题是，它的成本很高，所以根本谈不上盈利。今年前6个月，由于高昂的管理成本和其他各种费用，海银医疗健康服务方面的亏损是该业务收入的两倍多。自首次公开募股以来，海银的股价已缩水约四分之三，往绩市盈率不足4倍，远低于诺亚财富(NOAH.US; 6686.HK）的7.2倍。后者占有中国独立财富管理市场20%的份额，并一直在积极发展离岸业务。最近的困难很可能会为海银敲响警钟，提醒它加速从房地产业务的转型。只有这样才可以证明它可以在房地产市场以外的其他领域赚到钱，海银才能慢慢重建其作为财富管理公司的声誉和估值。有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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恒大债务：“大到不能倒”还是“多到不能救”？

Sun, 10 Dec 2023 23:59:30 +0000

中国恒大的命运原于12月4日会有定论，但最终又再延期聆讯，公司得以暂喘一口气重点：刘智恒中国恒大集团(3333.HK)的清盘过程峰回路转，原本香港高等法院10月时已表示，因清盘聆讯一再延期，若在12月4日未有实质重组方案，法院会颁令中国恒大清盘。然而，到最后一刻，法院再次容许公司延期。去年一家位于太平洋岛国萨摩亚的公司对中国恒大提出清盘呈请，由于恒大一直称与主要债权人商讨债务重组方案，清盘聆讯得以多次延期。经多次拖延后，原以为上周一为是最后清盘大限，但恒大临时再要求押后，以处理修订的重组方案，在债权人未有坚决要求法庭颁令清盘下，法院决定将案件押后至明年1月29日。对于恒大来说，虽仍是苟延残存，但以为在劫难逃时，仍有一线曙光，亦可见债权人即使嘴里说得硬，终究亦要衡量得失，若将恒大清盘，对他们未必是好事，最终可能一无所有。股价一度急升两成消息刺激恒大股价，一度上升22%，而当天早上，一众内房股价都向下走，中国恒大得以逆市上升，最终收市报0.26港元，升9.2%。吊诡的是，已经奄奄一息的中国恒大，在聆讯前几天，竟然仍被沽空机构看中，GMT发表报告，指恒大多年来大幅夸大收入，甚至质疑公司根本从未有过利润；另外，亦指公司资不抵债，现只通过不断增加借款才能营运。中国恒大只回应，报告没有实质依据。沽空机构为何选择在聆讯前一刻出报告狙击，以目前恒大低企股价，已很大程度反映公司情况，若稍为有利好消息带动股价急升，沽空机构随时要损手，其动机确实耐人寻味。不过，在中国恒大被狙击下，旗下恒大地产的董事长赵长龙就突辞任，由梁伟康接替，但赵长龙仍为公司的法定代表及总经理。恒大债务情况严重，集团中期业绩披露，截至6月底止，负债23,882亿元，剔除合约负债后为17,842亿元，当中借款为6,248亿元，应付帐10,566亿元，其他负债1,029亿元。集团手头现金及受限制现金，合共只近144亿元涉及诉讼二千宗截至今年10月底止，涉及3,000万以上未决诉讼案件达2,002宗，相对应的金额累计4,708亿元。公司也表示，其中未能清偿的到期债务累计3,014亿元，逾期商票累计2,059亿元，即是说到期而未能清偿的债务逾5,000亿元，恒大属内房龙头企业之一，公司规模庞大，其债务处理进度极受关注，市场认为是对其他欠债内房的参考个案。部分人士估计，倘恒大被清盘，以现时公司的现金及资产，肯定远远不足以偿还债权人的债项，强迫其清盘未必对债权人有利。虽然集团拥有的土地储备为1.9亿平方米，但目前内地楼市疲弱，楼价已持续下滑，若将恒大的土地及项目出售，一下子市场供应大增，地价及楼价随时出现大跌幅，情况并不乐观，搞不好更会拖累整个内地楼市，以致整体经济。另外，恒大清盘将影响许多相关企业，例如银行的借贷可能要即时变坏账，至于其他如建筑公司、地产中介、及多类专业行业等，都将血本无归。更甚的是，“保交楼”又由谁去负责？因此，有指内地政府要顾及社会各方，最终也会出手处理。一厢情愿中央打救市场认为恒大是“大到不能倒”，中央政府不会袖手旁观，最终也会出手搭救，现实上又是否只属一厢情愿的想法？我们从目前情况观察，政府似乎无意为恒大买单，首先是恒大债务涉及资金实在庞大，几乎可说是欲救无从，而且若救恒大，是否也要斥资救其它房企，资金又何来？我们见到中央政府早前出招为房企提供融资支持，推出“白名单”，有50家企业位列其中。从名单企业分析，政府用意很明显，会支持一些相对有实力及较健全的企业，因政府深怕市场一些不利传闻，或短期的流动性问题，令这些没问题或问题不太严重的企业也受拖累，再而动摇社会经济，故要出手相助。至于恒大这类过往盲目扩张而又负债累累的企业，暂时不在救助之列。至于那些境外债务更明显，中央政府就让你们自己去处理，当初外国投资者不顾风险贪图高息去买入，正所谓“高风险高回报”，投资者自然要为自己的决定去承担结果，最终你们与公司达成重组也好，清盘也好，中央是不会亦未必有那个能力，为这些当初冒进的企业承担后果。有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

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