中國恒大

碧桂園的外債仍在重組中，境內債務又迫在眉睫，可幸近日三筆境內債得以順利展期 重點： 碧桂園首季銷售情況惡化，按年大跌81% 集團在馬來西亞的森林城市，傳聞當地國政府有意開展博彩業 　 劉智恒 十年前，碧桂園創辦人楊國強的事業如日方中，寫下一篇壯志豪言的小文章《我夢想中的碧桂園》，內裡包含十二句說話，其中一句是這樣：「這裡是為社會創造幸福生活的公司」。 今天，幸福暫時見不到 煩惱就確實一大堆。 中國地產龍頭，內地的示範企業碧桂園控股有限公司(2007.HK)近年也逃不過房地產市場逆轉的打擊，去年上半年已虧損數百億元，欠債超過千億元，發展的超級項目四處爆雷，惠州的十里銀灘變「十里爛灘」，馬來西亞的森林城市被戲稱「森林鬼城」。 公司在外債纒身要進行重整而忙個不停時，國內又開始有債主臨門敲門討債，去年碧桂園獲准將8至9筆境內債券展期；至近日，市場報道有三筆債券部分未能還款付息，經過與債權人會議商討，再獲延期至今年9月。 債主臨門浪接浪 雖能暫時喘一口氣，現實情況卻不甚樂觀，公司至今未能公布去年全年業績，以致股票要暫停在聯交所買賣。另外，拖欠建滔集團(0148.HK)的16億港元債務遲遲未能償還，公司已被建滔申請清盤，於本月17日在香港高院開庭聆訉。 外債的重組進展上，暫時仍未商討出一個方案，上月的公告只表示正致力與債權人及其顧問溝通。市場則有傳，今年六月碧桂園會向一組債券持有人提交初步重組方案。 整體債務方面，由於公司仍未發布2023業績，若以去年中報的資料看，截至6月底止集團有現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元，淨借貸比率50.1%。當時集團手上現金好像還算充裕，但其後多項債務未還本付息，相信下半年的實際情況已大大惡化。 近日有消息，馬來西亞政府或容許在森林城市經營博彩業，從而帶動項目重生。不過，政府後來作出否認，而且即使辦賭，也未必可以短期刺激森林城市的銷售，況且碧桂園的問題，又豈止一個森林城市。 物業銷售直插水 碧桂園要渡過危機，相信只能看兩方面，一是物業銷售，另外是國家有否政策扶持。作為房地產企業，物業銷售是企業的命脈，關乎資金能否回籠，但在內地樓市日趨疲弱下，碧桂園今年銷售情況差強人意，首季的銷售金額只有135億元，按年勁跌81%。 年內樓市能否好轉實在也不樂觀，內地樓價持續下滑，開發商為套現紛紛減價求售，面對樓盤供應大增，市民置業態度大大改變，他們擔憂今天看似能低價買入，明年回首或許是高價入貨。 加上多家開發商深陷債務危機，倘若項目爛尾買家就血本無歸，人們都紛紛觀望為上。估計樓市要經過一輪去庫存，再加上開發商重組債務成功，市場才可慢慢復蘇，但肯定不是一年半載能達到。 政策治標未治本 那麼政府會否續推政策支持開發商，我們相信是肯定，然而並非無選擇性去提供幫助，外債政府不會管，內債就看情況及企業，如碧桂園此類屬龍頭及較負責任的公司，政府在若干程度願意作出扶持，包括透過內銀將債務延期，以及按項目提供借貸予房企「保交樓」。 不過也別太樂觀，內房企業負債太驚人，按目前的援助方法，只能紓緩一時，暫時我們看不到或想不到政府有什麼政策，可以徹底解決問題。最近內地上市的金科地產(000656.SZ)，最終被頒令破產重組，說不定是許多內房的最終下場。 去年底碧桂園董事楊惠妍大拍胸膛，揚言楊家會「砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑」。 不光如此，楊惠妍為首的四位董事，主動提出大幅削減薪酬，一律調至年薪12萬元，當中總裁莫斌減幅最大，之前年薪達300萬元。 坦白說，相對於逾千億的債項，董事的減薪只屬杯水車薪，楊家賣家當支持公司，估計可提供的助力亦有限。楊惠妍的說話與行動，相信是擺擺姿態，展現承擔的責任，中國恒大(3333.HK)董事局前主席許家印的下場，許多房企老闆都引此為鑒，別以為企業真的可以大到不能倒。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

受房地產市場疲弱影響，水泥價格持續低走，亞洲水泥首季度按年轉盈為虧 重點： 亞洲水泥發盈警，首季蝕近1.3億元 水泥價格不斷下調，暫時未見可扭轉頽勢      劉智恒 2019年時，亞洲水泥(中國)控股公司(0743.HK)盈利高達31.5億元(4.44億美元)，一度風光不已。但高光時刻一瞬即逝，及後四年業績直往下走，2020至2022年，分別賺26.7億元、17.7億元及4.2億元，去年更跌至僅賺1.06億元。 今年首季，情況更顯嚴峻，集團近日發盈警，首季度將錄得虧損近1.3億元，去年同期有盈利4,070萬元，究竟發生甚麼問題，讓一家年賺數十億的企業，竟然日走下坡，甚至變成虧損。 成立於上世紀五十年代的亞洲水泥，屬台資企業，在當地甚具規模，至2000年於內地開展業務，2004年正式註冊成立亞洲水泥(中國)，主要業務為生產及銷售水泥、混凝土及相關產品，2008年在香港上市。公司目前有15條生產線，日產約3,000到6,000噸，年產能可達3,500萬噸。 需求萎縮競爭激烈 業績從亮麗到黯淡，集團解釋全因產品價格下跌。所謂產品，其實就是水泥，而水泥價近幾年持續下滑，主因是房地產市場不振，銷售未見起色，民營房企負債纍纍，導致新項目日漸減少，在建的樓盤又因資金問題停滯不前。作為建屋主要材料的水泥，在需求疲弱下，價格當然往下走，水泥企業首當其衝受嚴重打擊。 國家統計局數據，2023年全國固定資產投資同比增長3%，基礎設施投資增長5.9%，但房地產開發投資卻下降9.6%。 綜合國家統計局及數字水泥網數據，去年全國水泥產量20.2億噸，同比下降0.7%，預計水泥行業利潤約320億元，同比下降達五成5。 面對房企的需求大幅減少，水泥企業為搶生意，只好打出最後一張牌，就是「降價」。亞洲水泥公布2023年業績時，就此困局解釋得十分清楚：「地產行業處於深度調整階段，對水泥需求的拖累非常明顯，總量呈下降趨勢。在此環境，各地水泥企業均不希望丟失市場份額，價格競爭激烈， 促使水泥價格底部震蕩運行，行業利潤萎縮。」 需求疲弱迭加行業降價搶客，水泥價格拾級而下，據中國水泥協會的數字水泥網統計，2023年全國水泥成交價，每噸平均為394元，同比下跌15%，價格處於六年最低水平。 行業前景陰霾密布 談到行業前景，全看房地產能否復蘇，但今年開首幾個月內房公告的銷售數據仍然不樂觀。同時，內房企業債務問題尚未看到絲毫曙光，反之愈來愈多房企被債權人申請清盤，重組個案浪接浪，個別如中國恒大(3333.HK)更已被判清盤。 近日連內資銀行亦按耐不住，開始向內房企業施加壓力，如建銀亞洲申請將世茂集團(0813.HK)清盤，涉及資金15.8億港元。在此情況，寄望今年民營房企開展項目似乎不切實際，市場對水泥的需求將持續減弱，暫難見到水泥價格可收復失地。 需求持續減弱，未來水泥企業或許要大幅減產，當水泥供應減低時，或可將價格穩定下來；但別忘記，這樣無可避免會拖低了銷量，影響水泥企業的收入。 禍不單行的是，前幾年興建的水泥廠陸續建成投產，供應似乎難以短期減低。亞洲水泥估計，今年市場仍有新增產能投放，行業高庫存狀況很可能持續，水泥價將繼續呈底部震蕩。即使海螺水泥(0914.HK)亦預計，今年水泥價格行情將持續震盪走勢。 市場另一擔心是成本問題，特別是煤價走向。去年煤價雖然逐漸回落至每噸900至1,200元水平，但仍處於歷史高位，今年二月國務院通過《煤礦安全生產條例》，未來監管將進一步趨嚴，煤炭供應端可能出現一定收緊，煤價存在上行態勢，再而推高水泥生產成本。 水泥企業將陷虧損  綜而論之，市場對今年水泥價格不寄厚望，即使價格能穩定下來，銷售也將持續在低位徘徊，水泥企業前景難有轉機，甚至有可能陷入虧損狀況， 面對嚴峻的前景，幾家龍頭企業的市盈率也在低水平，海螺水泥只有7.8倍、華潤建材(1313.HK)10.3倍，中國建材(3323)更只有5.4倍，相對來說，亞洲水泥的市盈率為24.5倍，確實不便宜。 事實上，除了亞洲水泥外，中國建材亦發盈警，預期首季度股東應佔虧損達13億元。可以預計，今年水泥企業別說要賺錢，不虧損已屬萬幸，若年內情況未改善而全年錄得虧損，或許連市盈率也不用提了。對於水泥股，暫時還是少沾手為妙。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動，或許意味著這波房地產調整期已進入新階段 重點： 截至去年底，世茂淨負債率高達473.2% 建行亞洲今年已對三家香港上市的中國地產商採取法律行動      李世達 中國房地產市場已進入深度調整階段，自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後，陸續有中國房企債權人拿起法律武器，向法院提出清盤呈請。其中，中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持，一方面似乎也正以法律手段收回資金。 曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布，債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲，中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請，涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出，世茂股價當天即時狂瀉18.7%，寫下歷史最低的0.37港元。 世茂表示，公司將在稍後階段結合其境外重組的進度，考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。 對於遭國有銀行興訟，世茂表示將「極力反對這項呈請，並持續推進境外債務重組」，為其利益相關方創造最大價值。世茂認為，這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。 在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂，是自2021年中國監管機構收緊房企監管後，眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金，至今累計已有高達117億美元債務違約。 建行續起訴房企 經歷18個月的談判，世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中，為債權人提供了多種選擇，包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款，或零息強制可轉換債券等。 其中可轉債方案年期為一年，按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過，該轉股價格是目前世茂股價的20多倍，債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示，這些條款「損害了債權人的利益」。 漫長的協商過程，難以令人滿意的條件，都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行，就曾表示方案不可接受，預告準備在香港採取法律行動，沒想到被建行亞洲搶先。 事實上，這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日，建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請；不到一個月的3月20日，建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請，涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂，建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。 世茂16項目入白名單 中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」（俗稱「白名單」）措施，國有銀行：中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行 (3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目，貸款總額將高達3.2萬億元。 值得注意的是，「白名單」措施關注的是「保交樓」，而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款，也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目，有16個獲得入圍，其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。 一手借錢給你保交樓，另一手入稟法院，即使是國有銀行也沒得商量。 隨著近年房地產下行嚴重不景氣，房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現，去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中，房地產不良貸款增幅最大的，就是建設銀行。 根據建設銀行3月底公布的年報，2023房地產相關不良貸款為482億元，較2022年的336億元大增43%，增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。 核數師無法表示意見 所謂天助自助者，陷入債務危機的房企，唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外，也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金，但這條路並不順遂。 據世茂去年財報，2023年實現營業收入594.6億元，同比下降5.7%；股東應佔虧損約為210.3億元，與2022年相若。截至2023年末，世茂總資產5,432.5億元，總負債4,919.9億元，資產負債率約為88.7%，淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。 值得一提的是，核數師審核業績公告披露，對於財報「無法表示意見」，原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。 隨著政策逐漸明朗，各個房企的命運似乎也一一揭曉，各家銀行也開始維護自身權益，相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

全球負債最高的房地產開發商中國恒大集團終於獲頒清盤，但國際投資者能從清盤程序取回多少資金，卻無人寄與厚望 重點： 國際投資者以百億美元計的投資，最終能從恒大的清盤案中收回多少，將取決於內地政府和法院的態度 中國恒大的9成資產均位於內地，沒有內地法院的認可，香港法院清盤令很難執行     羅小芹     自2022年中國恒大集團(3333.HK)開始遭債權人Top Shine Global Limited申請清盤，前後延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陳靜芬正式頒令清盤，恒大在過去廿年在內地房地產市場野蠻生長，終於劃上句號，亦可謂代表一個時代的終結。 中國恒大於1月29日開市前停牌，停牌前報0.163港元，市值21.5億港元(19.6億元)，公司高峰期的市值超過4,000億港元。集團還持有電動車公司恒大汽車(0708.HK)和物管服務商恒大物業(6666.HK)的權益，這些資產將被清盤人接管。 根據清盤令，法院委任安邁顧問Edward Simon Middleton及黃詠詩為中國恒大的共同及各別清盤人。 中國恒大通過內地主體恒大地產經營幾乎所有房地產開發業務，而大部分債權也在內地欠下，包括物料供應、建築施工等應付帳和金融機構欠款。 據公司2023年中期財報顯示，期內負債總額為23,882億元(約3,362億美元)，剔除其中的合約負債6,039.8億元後負債規模為17,842.2億元，現金總額僅133.8億元。中國恒大在其債務重組方案上列出17隻違約的美元債，涉及款項超過190億美元。 集團執行總裁肖恩就清盤回應內地傳媒時表示，香港法院頒布的是境外清盤令，涉及主體是在香港上市的中國恒大，集團會盡一切可能保障內地恒大地產的業務穩定，穩步推進保交樓等重點工作。另外，又會積極與清盤人溝通，依法配合清盤人履行相關程序，根據國際慣例丶市場規則推進債務化解的工作。 重組方案難落地 目前恒大地產已被中國證監會立案調查，以主席許家印為首的管理層因涉嫌違法犯罪被依法採取強制措施，無法參與境外債務重組，以致重組方案最終難以落地。 自2021年底中國恒大兩筆美元債務違約事件開始，公司向債權人提供的資訊非常有限，以致投資者難以詳細了解該公司面對的困難。究竟中國恒大香港實體的清盤程序如何進行，國際投資者以百億美元計的投資能從恒大清盤案中收回多少，首先取決於中國大陸跨境當局和法院的態度。 2021年中港法院達成相互認可和協助破產程序的安排，香港清盤人可以向上海、深圳或廈門三個試點城市的法院申請批准，但內地法院仍有酌情權，可以不予認可或協助執行，所以沒有內地法院的許可，清盤程序是很難執行。 香港律政司林定國去年11月在回應英國《金融時報》的書面查詢時承認，在某些情況下，內地法院可能會拒絕承認香港的清盤令。2021年深圳法院在森信紙業案中承認了香港法院指定的清算人的權力，但業內人士稱這類成功的實際個案很少。 就算內地法院下達清算令，執行過程仍需與其他債權人合作，由於外資股權和債權的追索優先次序將低於國內貸款的債權人，令境外債權人更難取回投資。 中國恒大的清盤令為其他處於債務危機的內房企業敲響警鐘，早前有傳媒傳出碧桂園(2007.HK)的債權人將申請清盤，有香港銀行將接管公司在港抵押資產，但《每日經濟新聞》引述碧桂園消息人士指傳聞不屬實，目前公司經營一切正常。然而，消息未澄清傳聞哪部分不確，在中國恒大步入正式清盤程序前，公司幾乎對所有不利的傳聞均予以否認。 保交樓的困難 面對內地爛尾樓危機，中國政府要求內房企業必須交付已售出的房屋單位，即履行保交樓的社會責任，但企業需要投入更多資金完成，而內地樓市銷情亦成為開發商資金回籠的關鍵，若樓市銷情未見改善，直接影響債權人取回投資的比例。 香港思睿投資(Grow)合夥人兼首席經濟學家洪灝指出，無論清算程序能否繼續進行，中國恒大就像即將破產一樣，其債券的交易價格不到面值的兩成。 根據內地房地產研究機構中指研究院報告指，1月全國100個城市二手住宅平均價格按月跌0.56%，已連續21個月下跌，各地以價換量現象明顯。報告指，繼廣州、上海放鬆限購政策後，其餘一線城市亦有望優化相關政策，為了搶佔內地置業者的購買力，二線城市或全面取消住房限購；核心一、二線城市首套及二套房首付比例有望進一步降低。 龍州經訊中國研究部副總監CHRIS Beddor接受路透訪問時表示，在很多方面恒大都是一個獨特的案例，它凸顯出房地產開發商在近幾個月以來經營情況都沒有明顯改善，影響了購房者情緒，從數據顯示，有意置業的人士不願意從陷入困境的開發商買入預售房，令後者情況進一步惡化。…