押注商業地產反彈 眾安在線14億購上海商廈
這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底 重點: 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象 梁武仁 眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。 上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。 眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。 除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。 商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。 從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。 截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。 物美價廉? 不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。 在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。 同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。 現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。 這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。 風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。 根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。 在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。 考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
押注商業地產反彈 眾安在線14億購上海商廈
這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底 重點: 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象 梁武仁 眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。 上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。 眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。 除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。 商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。 從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。 截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。 物美價廉? 不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。 在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。 同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。 現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。 這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。 風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。 根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。 在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。 考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
富衛集團大談增長 投資者或想要更多
這家總部位於香港的地區性保險公司稱,2022年新業務價值增長29%,但其年保費和手續費收入下跌了15% 重點: 2022年富衛集團新業務價值增長29%至8.23億美元,該公司稱之為「強勁的有機增長」 但這家總部位於香港的地區性保險公司去年總收入下跌,讓其再次陷入虧損,據報道,它可能會在今年稍後重啟之前暫停的IPO計畫 梁武仁 富衛集團有限公司的上市野心已經不是什麼新鮮事了。這家得到香港億萬富翁李嘉誠之子李澤楷支持的地區性保險公司,已經多次嘗試IPO,但均因市場動盪而不了了之。現在情況看起來有所改善,但這並不意味著倘若它在今年稍後重啟上市,投資者就會賣帳。 雖然目前還是一家私人持股的公司,但富衛集團每半年發佈一次與其未清償債券有關的財務數據,包括上周披露的最新年度業績。它可能也是為了讓投資者在它重新申請在香港IPO前,保持對它的故事感到興趣。它最早是在美國申請上市,後來放棄,之後又於去年兩次申請在香港上市,都因市場疲弱無疾而終。 在上週二提交的最新披露文件中,該公司大談2022年的「強勁有機增長」,強調其新業務價值上升29%至8.23億美元(57.4億元)。該指標廣泛應用於保險行業,概括反映了未來淨利潤減去資本成本後的現值。因此,這個指標不管有多大幅度的增長,都肯定是好事。 富衛集團的新業務利潤率,即新業務價值佔年化保費等值的百分比,看起來也令人鼓舞。這個數字從2021年的47.4%大幅提高到去年的58.5%。相關計算的分母是從一次性支付的保單中收取保費的10%,加上從所有分期支付的新保單中收取年化後的第一年保費的總和。 正是從這裏開始,僅僅根據這些數據判斷富衛集團去年的實際表現,會變得棘手起來。這是因為其年化保費等值實際上是下降的,這似乎表明其業務有所放緩。 事實上,富衛集團去年的年報中更容易讓投資者明白的是,其全年保費和手續費收入下降15%,而其投資收益暴跌超過 90%,導致總收入下跌29%至83億美元。加上所有費用後,這家保險公司再次出現淨虧損,意味它在2021年扭轉連續兩年的虧損後,翌年隨即再度「見紅」。 對潛在投資者來說,該公司無法持續盈利可能是一個危險信號,因為除了其他因素外,持續燒錢可能迫使其發行新股,以稀釋現有股份。目前,富衛集團在其短暫的歷史中,一直從機構投資者那裡籌集資金。從2021年底到2022年,它向阿波羅全球管理、李嘉誠基金會、泰國匯商銀行和瑞士再保險等公司出售了價值18億美元的股票。然而,到2022年底,其現金持有量較上年同期下降約44%,至15億美元。 區域擴張 隨著富衛集團在東南亞的持續擴張,它可能會使用一些來自IPO的新資金。由於美國監管機構擔憂北京當局可能對該公司的影響,該公司放棄了最初在紐約上市籌集至多30億美元的計畫。 該公司現在正著眼於在其大本營——香港上市,儘管這個選擇一路走來也並非那麼順利。富衛集團於去年2月首次提出申請,但由於市場的波動而推遲。9月,它再次申請,但市場情況更糟了,反映大市表現的恒生指數在10月底跌至十年中的低點。 據報道,現在該公司正在努力完成在香港的IPO,籌集約10億美元,理論上最早可能在本月進行,但更有可能是在今年稍後。這比之前在紐約計劃上市的集資規模要小很多,但仍是一筆可觀的資金注入。 令富衛集團感到鼓舞的是,隨著中國結束「清零」政策並重新開放國門,香港股市的整體情緒正在改善,這助長了對世界第二大經濟體復甦的樂觀情緒。這家保險公司的關鍵賣點是它對東南亞市場的關注,由於目前的滲透率較低,以及不斷增長的中產階級年輕人更容易接受此類產品,東南亞的保險銷售有充分的上升空間。去年,該市場佔到了富衛集團新業務價值的一半以上。 富衛集團於2013年起在香港、澳門和泰國開展業務,後來擴展到東南亞和日本等另外7個市場。上月底,該集團同意收購Gibraltar BSN人壽保險有限公司的多數股份,以擴大其在馬來西亞壽險行業的業務。它在大馬目前僅有一項伊斯蘭保險業務。 富衛集團將重點放在東南亞市場,而不是龐大的中國內地市場,似乎是明智之舉,這不只因為該地區增長潛力巨大,還因為中國的監管風險很高,大型國有保險公司在該行業佔據著主導地位。 儘管如此,富衛集團平淡無奇的財務表現,可能難以讓投資者對它的故事感到興奮。當然,過去幾年對世界各地的保險公司來說都不容易,因為全球都在應對疫情的經濟影響。但隨著走出這場健康危機,富衛集團要及早讓投資者相信,它的增長將會加速,而且它能夠進入持續盈利的狀態。 即使如此,根據其他保險公司最近的表現,獲得高估值可能很困難。去年12月,總部位於北京的陽光保險(6963.HK)在IPO招股價範圍的低位完成了香港上市,之後其股價下跌逾四分之一,市銷率不足1倍。規模大得多的同業中國平安(2318.HK)的數字同樣低迷。友邦保險(1299.HK)也是一家亞洲區域性保險公司,與富衛比較相似,其市銷率約為5倍,雖然要好一些,但也算不上高。 這些估值顯示,投資者對保險公司的興趣普遍不高,即使是行業領頭羊也是如此。市場可能同樣對富衛集團興趣欠奉,除非它能在後疫情時代開始創造出更為強勁的增長和利潤。 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏