公屋

劉智恒      ▷ 香港      陳茂波稱短期不推增值稅 香港股樓稅收大減，政府財政收入面臨大壓力，財政司司長陳茂波早前曾表示，開徵資本增值稅是政府一個研究範圍。消息一出後，引起市場一片爭議聲，特別是地產發展商，更是大力反對；投資銀行即時配合，摩根大通發表報告，指以部分國家實施50%資本增值稅率為例子，港樓有可能在實施前出現一波恐慌性拋售。 摩通的報告似有點危言聳聽，世界上多個地方如中國及美國也有實施相類稅種，香港即使推行，未必如摩通說般嚴重。香港稅基十分狹窄，資本增值稅無疑是其中一個稅源，但在經濟疲弱，股市每況愈下，樓市亦在調整的時候推出，確實對經濟不利。不過，及後陳茂波在瑞士達沃斯的世界經濟論壇期間回應，表示須顧及本港競爭力，短期內無意開徵資本增值稅。一場茶杯裏的風波，終在財爺一句說話而消弭下來。 打擊濫用公屋嚴查內地資產 為要有效運用房屋資源，房屋署近年致力打擊濫用公屋單位，今財年首8個半月，房署已回收2,100個濫用或違約的單位，是上一個財年的總量。與此同時，房署正研究，嚴查公屋住戶在內地及海外的資產申報，署長羅淑佩強調是「有的放矢」。 現時港人申請公屋時，為免超越資產規限，許多時未必將內地或海外的資產申報，過去房署在此方面的審查沒那麼嚴謹，加上香港政府向內地機構查核需要一定程序及時間，令到部分違規者得以瞞天過海。但現時署長已開腔，會在此加大力度，以打擊濫用公屋資源，相信會有一批沒上報或虛報者受到懲處。 港發展商納入支持名單 早前內地政府指示銀行要在融資上支持部分房企，據市場消息，平安銀行已列出一份白名單，總共有41家房企被納入其中，當中除了內地耳熟能詳的龍湖(0960.HK)、萬科(000002.SE)，金地(600383.SH)及綠城(3900.HK)外，香港的開發商新鴻基地產(0016.HK)及新世界發展(0017.HK)也在名單之中。 香港發展商的財務狀況並沒太大問題，負債比率相對要低，財政穩健，對資金需求沒急切性。當然，這次在白名單榜上有名，對本港發展商來說，屬好事一椿，反正就是多了一個融資窗口。相反，內地政府對情況較差的房企，暫未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具實力房企為先，避免不利消息會令優質企業受牽連。 ▷ 內地      內地新盤樓價六連跌 內地樓價仍然持續下調，路透根據國家統計局公布的數據推算，70大中城市新建商品住宅價格指數，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是過去九個月最大，亦是連續第六個月下跌。70大城市中，下跌的有62個，上升的只有7個，只有一個是持平。四大城市中，按月比較只有上海升0.2%，北京持平，廣州和深圳分別下跌1%及0.9%。 我們認為，房價一形成下行趨勢，跌勢將會持續，雖然中間或會有所反彈，但整體方向是跌多於升。事實上，歐美國家針及西方資金外流下，內地經濟受到相當壓力，世界銀行也估計內地今年經濟增長4.5%；至於房地產，房屋供應沒減少，但需求正在減弱，房企去年第四季的按月銷情走弱，趨勢很大機會延續，今年也未許樂觀。 融創文旅項目乏人問津 內房企業急需現金還債，又或將發展中項目脫手，以減輕資金負擔，《每日經濟新聞》報道，融創中國(1918.HK)在近一個月，先後放售4個文旅項目，包括武漢甘露山文創城、成都融創施柏閣酒店、成都融創堇悅酒店，以及昆明城，但反應十分冷淡，有項目甚至無人問津。 其實又很易理解，內地大部份民企負債纍纍，大家似乎也要趕賣資產，那有能力去買新項目。資金仍然較充裕的，主要是幾家大型國企，但目前樓市每況愈下，他們手上也不是沒有存貨，那為何還要入貨。而且融創出售的是文旅項目，主要以收租為主，資金回籠更慢，對開發商來說吸引力低，即使賣家願意大幅劈價，也不容易找到買家。 ▷ 咏竹坊文章      百果園出師未捷先插水 剛迎來上市一周年的百果園(2411.HK)，股價突然閃崩，一天下跌30%，市場推測是部分股份鎖定期過去，即被大手拋售，公司只回應業務一切正常。此前，《咏竹坊》報道百果園的十年發展大計，在2034年前自建平台的商品交易總額要超過1,000億元，門店數量逾1萬家，最終成為全球果王。 咏竹坊報道指出，百果園的經營模式最大問題是如何管理好旗下加盟商，過去市場有垢病，加盟商在水果質素、送貨時間及服務態度都未到位。另外，公司的毛利率較低，純利率更只有低單位數，但市盈率則偏高，股價未跳水前高達21倍，相較同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就顯得較高。至於企業管治亦需要進一步加強，公司曾未按規定期限公示2022年報告，被深圳官方機構列入經營異常名單，去年中大股東按股，予外界感覺也不太好。這次股價突崩盤，市場對百果園的投資價值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

劉智恒      ▷ 香港      公營房屋供應充裕 香港一直透過公營房屋去解決基層住屋需求，香港房屋局局長何永賢表示，多年來香港興建超過130萬個公營房屋單位，售出近51萬個資助房屋單位。現時房委會管理193個公共屋邨，約有210萬人居住在公屋。未來10年，房委會將建41萬個單位，足夠應付30多萬的公營房屋需求。 內地政府早明言要解決香港住屋問題，港府近年即時加把勁去發展房屋，公營房屋當然是重中之重，從政府的行動可見，未來公營房屋的供應問題理應不大。另外，政府同時亦增加推出私樓土地，加快及簡化規劃、以及重建與補地價等各項程序，亦籌劃北部都會區及明日大嶼，原在可見未來，私樓供應問題可以逐漸緩紓。然而，近期發展商擔憂樓市前景而不投地，接連有六幅土地流拍，對未來私樓的供應會有影響。 李寧買商廈被指不務正業 李寧(2331.HK)斥資近21億港元購入恒基地產(0012.HK)位於北角的「港滙東」，將用作香港總部，作為擴展香港及海外業務的分部辦公室。消息公布後，市場有認為李寧不務正業去投資物業，股價即時插水，迫得李寧急不及待斥資30億港元進行股份回購。 企業購商廈作總部其實並不罕見，只不過現時香港商廈租金回軟，而李寧收購金額又龐大，加上公司今年業績表現停滯不前，令市場批評聲音不絕於耳。不過，樓價起起伏伏難料，若有實際需要亦無可厚非，大家沒忘記的話，2001年時任金管局總裁的任志剛也在樓市疲弱時，以37億港元購入國金中心二期14層樓面，當時也被市場大肆批評，認為金管局不應置業；但今天回望，中環商廈價值以倍計上升，或許市場又說任志剛眼光獨到，決斷英明。 地產中介又要政府撤辣 那些人最想政府撤辣？答案是地產代理。仲量聯行預期明年中小型住宅樓價將跌10%，豪宅亦會下跌5%。該行香港主席曾煥平認為，政府只是減辣對樓市沒有大幫助，建議多項救市措施，包括要政府全面撤辣，並為首次置業的年輕人提供無息貸款等。 仲量聯行的建議非但要撤辣，還要落藥刺激樓市。事實上，樓市是否這樣差勁，或頻臨崩潰緣，以致要大力去拯救。若曾經歷97年的香港人，當年的情況遠較現時嚴重，亞洲金融風暴後，樓價一開首暴跌三成，接著經濟出現通縮，打工仔別說減薪，連工作也未必能保得住，租金又大幅下挫。相比現時情況，香港樓市及經濟遠遠未如當年嚴峻。 ▷ 內地      內房問題拖經濟後腿 剛結束的中央經濟工作會議指出，明年中國經濟續要穩中求進。但部份證券界對明年的內地經濟有一定保留。野村證券認為中央若將經濟增長定在4.5%會較合理，因為內房債務危機持續，將拖累內地經濟表現。 野村證券首席中國經濟學家陸挺估計，內房企業債務沈重，開發商缺資金完成項目，地區政府要照顧保交樓，市民又不願置業，令市場陷於惡性循環，經濟增長受到影響。我們也認為，內地債務問題在明年不但難以解決，隨時會惡化，有企業或會被清盤，土地及項目有機被拋售，牽連整個內房市場，樓價有機進一步下滑。 碧桂園救亡態度正確 受債務困擾的碧桂園(2007.HK)公布，將持有的珠海萬達商管1.79%股權，以30.7億元售予萬達集團董事長王健林或萬達指定的一方。碧桂園指出，正積極化解階段性流動壓力，而且持有珠海萬達商管的權益有限，出售是提前退出及鎖定價格 。另外，碧桂園多名董事減薪，當中楊惠妍年薪由37萬元減至12萬元，莫斌及楊子瑩減幅最大，分別由每年300萬元及200萬元，降至12萬元。 按目前集團負債，出售少數投資股權套現是合理做法，至於減薪，區區數目只不過杯水車薪，不過起碼態度正確，能夠從自身開始去盡力救公司，不像中國恒大(3333.HK)，在頻臨倒閉邊緣時，前主席許家印涉嫌藉與妻子離異，將資金調走美國。 ▷ 咏竹坊文章      恒大真的大到不能倒？ 本周《咏竹坊》文章探討恒大問題，究竟一家負債逾兩萬億的公司，是否能大到不能倒，還是負債多到不能救？這情況確實讓債權人及中國政府費煞思量。債權人若要將恒大清盤，雖然恒大手上有龐大資產，但當短期拋出市場放售，肯定令供應大增，拖累整個樓市，樓價急跌，結果是資產價值大貶，債權人最終能收回多少，實屬未知之數。 若希冀政府打救，是否又過份樂觀？雖然恒大破產，勢必牽連甚廣，但正如前面所講，天價的債項又是否政府能解決；若政府出手，其它有問題的內房是否又要政府救助。事實上，政府的「白名單」已經提示，有資格接受政府融資支持的，只有財務相對穩健的房企。政府是怕市場的不利消息影響，會導致較健康的房企面對流動性的風險，於是才定出名單相助較健全房企。反之債務問題幾已病入膏肓的房企，若希冀政府出手，或許是市場一廂情願。…