陳茂波

劉智恒      ▷ 香港      陳茂波稱短期不推增值稅 香港股樓稅收大減，政府財政收入面臨大壓力，財政司司長陳茂波早前曾表示，開徵資本增值稅是政府一個研究範圍。消息一出後，引起市場一片爭議聲，特別是地產發展商，更是大力反對；投資銀行即時配合，摩根大通發表報告，指以部分國家實施50%資本增值稅率為例子，港樓有可能在實施前出現一波恐慌性拋售。 摩通的報告似有點危言聳聽，世界上多個地方如中國及美國也有實施相類稅種，香港即使推行，未必如摩通說般嚴重。香港稅基十分狹窄，資本增值稅無疑是其中一個稅源，但在經濟疲弱，股市每況愈下，樓市亦在調整的時候推出，確實對經濟不利。不過，及後陳茂波在瑞士達沃斯的世界經濟論壇期間回應，表示須顧及本港競爭力，短期內無意開徵資本增值稅。一場茶杯裏的風波，終在財爺一句說話而消弭下來。 打擊濫用公屋嚴查內地資產 為要有效運用房屋資源，房屋署近年致力打擊濫用公屋單位，今財年首8個半月，房署已回收2,100個濫用或違約的單位，是上一個財年的總量。與此同時，房署正研究，嚴查公屋住戶在內地及海外的資產申報，署長羅淑佩強調是「有的放矢」。 現時港人申請公屋時，為免超越資產規限，許多時未必將內地或海外的資產申報，過去房署在此方面的審查沒那麼嚴謹，加上香港政府向內地機構查核需要一定程序及時間，令到部分違規者得以瞞天過海。但現時署長已開腔，會在此加大力度，以打擊濫用公屋資源，相信會有一批沒上報或虛報者受到懲處。 港發展商納入支持名單 早前內地政府指示銀行要在融資上支持部分房企，據市場消息，平安銀行已列出一份白名單，總共有41家房企被納入其中，當中除了內地耳熟能詳的龍湖(0960.HK)、萬科(000002.SE)，金地(600383.SH)及綠城(3900.HK)外，香港的開發商新鴻基地產(0016.HK)及新世界發展(0017.HK)也在名單之中。 香港發展商的財務狀況並沒太大問題，負債比率相對要低，財政穩健，對資金需求沒急切性。當然，這次在白名單榜上有名，對本港發展商來說，屬好事一椿，反正就是多了一個融資窗口。相反，內地政府對情況較差的房企，暫未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具實力房企為先，避免不利消息會令優質企業受牽連。 ▷ 內地      內地新盤樓價六連跌 內地樓價仍然持續下調，路透根據國家統計局公布的數據推算，70大中城市新建商品住宅價格指數，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是過去九個月最大，亦是連續第六個月下跌。70大城市中，下跌的有62個，上升的只有7個，只有一個是持平。四大城市中，按月比較只有上海升0.2%，北京持平，廣州和深圳分別下跌1%及0.9%。 我們認為，房價一形成下行趨勢，跌勢將會持續，雖然中間或會有所反彈，但整體方向是跌多於升。事實上，歐美國家針及西方資金外流下，內地經濟受到相當壓力，世界銀行也估計內地今年經濟增長4.5%；至於房地產，房屋供應沒減少，但需求正在減弱，房企去年第四季的按月銷情走弱，趨勢很大機會延續，今年也未許樂觀。 融創文旅項目乏人問津 內房企業急需現金還債，又或將發展中項目脫手，以減輕資金負擔，《每日經濟新聞》報道，融創中國(1918.HK)在近一個月，先後放售4個文旅項目，包括武漢甘露山文創城、成都融創施柏閣酒店、成都融創堇悅酒店，以及昆明城，但反應十分冷淡，有項目甚至無人問津。 其實又很易理解，內地大部份民企負債纍纍，大家似乎也要趕賣資產，那有能力去買新項目。資金仍然較充裕的，主要是幾家大型國企，但目前樓市每況愈下，他們手上也不是沒有存貨，那為何還要入貨。而且融創出售的是文旅項目，主要以收租為主，資金回籠更慢，對開發商來說吸引力低，即使賣家願意大幅劈價，也不容易找到買家。 ▷ 咏竹坊文章      百果園出師未捷先插水 剛迎來上市一周年的百果園(2411.HK)，股價突然閃崩，一天下跌30%，市場推測是部分股份鎖定期過去，即被大手拋售，公司只回應業務一切正常。此前，《咏竹坊》報道百果園的十年發展大計，在2034年前自建平台的商品交易總額要超過1,000億元，門店數量逾1萬家，最終成為全球果王。 咏竹坊報道指出，百果園的經營模式最大問題是如何管理好旗下加盟商，過去市場有垢病，加盟商在水果質素、送貨時間及服務態度都未到位。另外，公司的毛利率較低，純利率更只有低單位數，但市盈率則偏高，股價未跳水前高達21倍，相較同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就顯得較高。至於企業管治亦需要進一步加強，公司曾未按規定期限公示2022年報告，被深圳官方機構列入經營異常名單，去年中大股東按股，予外界感覺也不太好。這次股價突崩盤，市場對百果園的投資價值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

劉智恒      ▷ 香港      香港財赤或延至明年 評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面，主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變，以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊，更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意，但香港的情況確實不如前，周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出，本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元，更預計下財年或會延續赤字狀況，為應對問題，明年及後年要削減政府部門1%開支。 出現赤字的其中一個主因，與本港樓市持續回軟不無關係，發展商對政府土地競投冷淡，以致本財年的賣地成績差強人意，至今共有六幅土地出現流標，加上補地價金額又下跌，或發展商因樓市情況而不接受補價，土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元，但按目前進展情況，要達標肯定無望，而且更有一大段差距。 金管局建議銀行撇賬 據市場消息，香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面，金管局副總裁阮國恆在面談時，建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時，盡量為不良貸款撥備或撇賬，其中特別提到內房貸款。然而，金管局並不是作窗口指導，一切仍由銀行自身衡量後作出決定。 本港銀行對內房企業的風險敞口有限，許多銀行亦已作出足夠撥備，加上資本充足比率良好，銀行業面對的風險整體可控。不過，金管局的建議亦無可厚非，畢竟暫時看，多家內房企業能償還債務的機會不大，銀行應趁財務仍理想時先作出處理，實屬穩健的安排。 瑞銀指港樓價仍有下行空間 市場對於香港樓價持續不看好，瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出，在按揭貸款利率上升，內地經濟復蘇又遜預期，香港樓價在過去12個月已下跌6%，但跌勢未止，特別香港優惠利率仍低於美國，本地貸款利率有機會再上升，因而預期樓價續向下走，跌幅約在中個位數。 我們認為，樓價有機仍往下調，但相信大跌空間有限，一方面是美國利率升勢已接近尾聲，另外是香港輸入數以萬計專才，政府又給予買樓稅務優惠，對港樓有一定支持。而且專才到港，不少人租用物業，帶動租金上升，對物業投資者的供款有支持。同時，若租金持續上升，某些租樓人士考慮到要付高租金，不如轉租為買。再講，目前情況跟97年不一樣，當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹，以致部份人手上有多於一層物業要供款，一旦樓市逆轉就沒有防守空間，而今天的經濟，遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論，樓價大跌的機會不大。 ▷ 內地      惠譽料內房銷售跌勢放緩 內房銷售按年比較每況愈下，碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元，按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元，按年跌38%，市場擔心情況持續惡化。不過，評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰，但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計，開發商的合約銷售跌幅約在5%以內，即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。 我們認為，暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢，相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤，項目及土儲被迫要沽售，對房地產市場的衝擊更加嚴峻，所以惠譽的估計，或許仍是有點樂觀。 聆訊延期恒大暫逃一劫 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行，市場原以為有最終定案，豈料因呈請人沒有促使恒大清盤，亦沒反對聆訊延期，恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，將修訂債務重組方案。 或許恒大債權人也明白，強行將其清盤，隨時一無所有，倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過，恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗，未能償還的債項超過5,000億元，縱能暫時喘息一陣子，問題仍難解決，最終能否苟延殘存，暫時還未明朗。 越秀48億買地展實力 內房在一片愁雲慘霧下，越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元，投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米，可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示，收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。 雖然多家內房企業頻臨破產，根本再沒能力投地，但部份國企背景的企業財務健康，遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期，未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上，他們的市場佔有率將不斷擴大，民營房企難項其背，內房變成國企天下。 ▷ 咏竹坊文章      內地就業情況讓人擔憂…