地產快訊：大富豪夜總會舊址或重開娛樂城
劉智恒 ▷ 香港 尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地 曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會，早於2012年結業，其位於尖沙嘴東部的舊址，一度獲免稅品店租用，但因疫情而退租，之後一直丟空，至近日由一財團以每月140萬港元承租，面積5萬平方呎，據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。 大富豪夜總會在上世紀80至90年代，是富豪紙醉金迷的銷金窩，見證香港經濟起飛，亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛，本港夜總會日漸昔微，尖東一家家夜店亦先後結業，最後連大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖東，燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐，但時移世易，香港環境已改變，加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少，更沒名牌名店，即使有新娛樂場開業，能否起死回生，市場也不寄厚望。 百年老店成集體回憶 過去的輝煌只能成為回憶，另一家港人熟識的酒家蓮香樓，於2022年結業後，酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址，有報道指已獲城規會批准，重建為一幢樓高30層的住宅，共有175個單位，每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家，歷史達百年，多年來經營模式並沒大改變，酒樓不設知客，茶客要自己找位置，亦容許搭位，食物款式多年變化不大，主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。 社會在改變，經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式，趕不上時代，就會被淘汰，蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店，確實教人懷念，但另一方面也見到，隨著社會生活水平提高，人們的飲食口味改變、對服務的要求提升，更要一個舒適及整潔的進食環境，但蓮香樓仍一如過往，就難與對手競爭，最後只能成為港人的集體回憶。 新盤潛在供應3萬伙 物業中介公司利嘉閣統計，今年本港潛在推售的新盤達到114個，可提供的住宅單位共38,045個，略低於去年40,291個約6%，但仍是自2005年後，十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多，共有13個項目，可售單位7,349伙。 如果光看可出售的住宅單位，跟每年一手吸納量約萬多個比較，供應遠遠超過需求，驟眼看很是嚇人。不過，以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高，所以實際情況要視符發展商推盤部署，若大家一窩蜂推售，樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低，手上資金充裕，香港經濟縱是疲弱但也不是衰退，發展商不需一下子將所有單位推出；相反在美息接近見頂，以及香港不斷輸入專才，本港樓市即使會再調整，肯定不會出現大跌市。 ▷ 內地 「保交樓」決定樓市生死 新華社報道，指住建部相關負責人透露，接受「保交樓」的專項借款項目，整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中，逾300萬伙已交樓，比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期，仍然需要各方群策群力，把最後的「硬骨頭」解決好。 「保交樓」是內地樓市重中之重，雖然樓市持續走弱是不爭事實，銷售情況疲弱也不容否認；然而若接連出現樓盤爛尾，問題就嚴重得多，那時市場的信心會崩潰，沒人敢輕言入市，樓價及交投將一落千丈。因此，中央十分重視「保交樓」，可說是力守房市的最後底線，處理不好，不但樓市及經濟陷於困境，更有可能動搖社會民生。 華住佳績股價急彈 經營及管理酒店的華住集團(1179.HK)，去年第四季度的內地業務理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間，同時關閉225間，全年淨增加852間。受到利好消息帶動，華住股價連升三天，升幅超過一成。 內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長，除交通外，酒店業最受惠，多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計，今年初期內地酒店表現仍然理想，但下半年暫時較難預計，因為旅遊業迅猛的增長，很大程度是幾年疫情四處封關，市民不能外出，復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊，隨著時間過去，熱情或許會減退，特別內地經濟並不太理想，房產價格又下滑，市民財富效應失去，對旅遊消費會有影響。 ▷ 咏竹坊文章 奧園重組的一線龧光 內房債務重組迫近眉睫，好幾家房企面臨清盤危機，本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展，涉及61億美元的境外債重組，雖被其中一位債權人平安海外反對，但仍獲法院批准，加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期，奧園的債務壓力暫可舒一口氣。 奧園成功通過債務重組，對於內房企業及整個內地樓市來說，均屬利好消息，畢竟奧園若被清盤，資產很大機會在市場放售，一下子有大量物業求售，市場將要承受更大壓力。不過，我們認為內房縱可削債及延期還款，重組的債務在未來仍要償還，而房企有否能力還債，最大關鍵是看銷售成績，是否有資金回籠。按目前中國樓市，今天的情況未許樂觀，因此房企仍面對頗大的壓力。 羅素街舖王租金插水…
和府謀上市谷表現 轉策略降價搶客
近日兩家內地撈麵連鎖店傳出來港上市的消息，涉及集資3億美元，其中一家是以「中式藥膳養生麵」作招徠的和府撈麵，這是否意味受疫情肆虐的內地餐飲業已經走出谷底 重點： IFR引述消息指，和府撈麵最快今年在港上市，計劃集資最多2億美元，另一家遇見小面亦擬集資1億美元 受疫情影響，和府撈麵於2020至2022年間曾經虧損共7.16億元，但去年門店營收大幅改善，同比增長超過五成 羅小芹 據財經期刊IFR引述消息指，中式餐飲連鎖店江蘇和府撈麵管理有限公司擬最快今年在港上市，集資1至2億美元(約7.13至14.3億元)，目前正在與華泰國際合作，預計將有更多投行加入包銷隊伍。另外「遇見小面」，據報公司擬集資1億美元，並正與投行洽談上市事宜。 和府撈麵擬在港上市的消息曝光前，其實體店進駐銅鑼灣羅素街地面商鋪，之前為國際名店PRADA（1913.HK）旗艦店門面的消息亦被廣泛報道，顯然是為香港上市先行造勢，當中和府撈麵的呎租水平成為大家最感興趣的話題。 資料顯示，在2013年零售業最風光期間，PRADA不單租用地下，更涉及1及2樓，面積達1.5萬平方呎，月租曾高見900萬港元，相當於呎租約600港元。 如今香港零售業正處於寒冬，有業內人士估計，和府撈麵的舖位月租約30萬元，只租地下一層，樓面1,576平方呎，呎租約190港元。雖然租用樓面與呎租都今非昔比，但兩者業務都有共通點，PRADA是奢侈品名店，和府撈麵則以高品位麵食作招徠。 獨樹一幟做養生麵 和府撈麵於2012年由李學林成立，他在手機零售業打拼十年，後因賣機生意逐步式微而套現離場。在跨界投身餐飲業前，他花了兩年時間走遍大江南北，嘗試各地美食，最後決定開設一家撈麵館，不以地方風味招徠，反而主打「藥膳養生麵」。經過多年經營，截至2023年底，和府撈麵門店遍布全國80多個城市，擁有直營門店超過500家，會員數量超2,000萬。 李學林提倡的中式高端慢餐飲文化，與麵食的快餐屬性有點格格不入，特別是三年疫情下來，內地經濟下行，消費者對餐飲價格異常敏感，但其撈麵及湯麵的價格每碗仍以30多元起，主打菜式包括草本豬骨湯雪花豬肉麵。 相比於街邊小館，和府撈麵的用膳環境無疑較佳，食品及服務素質也做到標準化，但是價格偏高，和府撈麵人均消費價格為41.36元，性價比不足，令公司競爭力處於弱勢。 去年7月絕味食品(603517.SH)在回覆上交所監管函時發布了一則公告，無意中披露其於2015年10月投資了和府撈麵，並順道將和府撈麵於2020年至2022年的財務表現一併曝光，三年營收分別為11.1億元、17.3億元與14.6億元，分別虧損2.06億元、2.11億元及2.99億元，累計虧損達7.16億元。 據天眼查的融資信息顯示，2016到2022年，和府撈麵共拿到6輪融資共16.5億元，估值約70億元，最近一筆融資是在2022年8月，來自虎童基金，具體交易金額未披露。早於2021年7月，媒體報道和府撈麵完成近8億元E輪融資，據稱是國內連鎖麵館行業的最高融資記錄。 和府撈麵持續的虧損讓投資方憂心忡忡，尤其是麵館業務正處於快速擴張期，李學林需要重新思考價格策略。 調整價格搶市場 去年和府撈麵通過價格分層實現降價效果，麵食價格覆蓋25至108元區間，特別放大了30元以下的產品矩陣，價格總體降幅約30%。目前紅燒牛肉麵的售價為29元，而相當一部分麵食的會員價也都控制在30元內。 和府撈麵調整價格策略，本身有著市場原因。根據紅餐大數據顯示，2022年西式快餐的人均消費在40元以下的消費者佔比超過九成，20元以下的消費者佔比為63.5%，比2021年增加0.4個百分點，人均消費在20至40元區間的消費者佔比為28.7%，比2021年增加2.1個百分點。消費者對價格敏感也體現在其他大眾化的餐飲類別上。 和府撈麵在調整價格後，去年銷售額同比增長高於50%，公司並落實一系列結構性降本措施，為進一步降價促銷提供堅實的支持。譬如，其數字化管控水平已深入每家門店，甚至細緻到煮面水溫監測，後台運營成本因此比過往下降三至四成，另門店房租等成本亦在受控，盈利能力亦相應提升。 和府撈麵尚未披露其招股申請文件，故未清楚其最新財務狀況。不過，去年底和府撈麵宣布開啟「找朋友、出海去、向下沈、深布局」集團戰略，向2,000家和府撈麵和1,500家阿蘭家的目標邁進。另一方面，和府撈麵會以香港為橋頭堡，去到日本、新加坡等國家，探索全球市場的可能性，已經反映和府撈麵為了向資本市場衝刺，正調整其高端品位的市場策略，希望以高效經營及國際業務的賣點來吸引投資者。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
