中國奧園

劉智恒      ▷ 香港      尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地 曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會，早於2012年結業，其位於尖沙嘴東部的舊址，一度獲免稅品店租用，但因疫情而退租，之後一直丟空，至近日由一財團以每月140萬港元承租，面積5萬平方呎，據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。 大富豪夜總會在上世紀80至90年代，是富豪紙醉金迷的銷金窩，見證香港經濟起飛，亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛，本港夜總會日漸昔微，尖東一家家夜店亦先後結業，最後連大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖東，燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐，但時移世易，香港環境已改變，加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少，更沒名牌名店，即使有新娛樂場開業，能否起死回生，市場也不寄厚望。 百年老店成集體回憶 過去的輝煌只能成為回憶，另一家港人熟識的酒家蓮香樓，於2022年結業後，酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址，有報道指已獲城規會批准，重建為一幢樓高30層的住宅，共有175個單位，每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家，歷史達百年，多年來經營模式並沒大改變，酒樓不設知客，茶客要自己找位置，亦容許搭位，食物款式多年變化不大，主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。 社會在改變，經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式，趕不上時代，就會被淘汰，蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店，確實教人懷念，但另一方面也見到，隨著社會生活水平提高，人們的飲食口味改變、對服務的要求提升，更要一個舒適及整潔的進食環境，但蓮香樓仍一如過往，就難與對手競爭，最後只能成為港人的集體回憶。 新盤潛在供應3萬伙 物業中介公司利嘉閣統計，今年本港潛在推售的新盤達到114個，可提供的住宅單位共38,045個，略低於去年40,291個約6%，但仍是自2005年後，十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多，共有13個項目，可售單位7,349伙。 如果光看可出售的住宅單位，跟每年一手吸納量約萬多個比較，供應遠遠超過需求，驟眼看很是嚇人。不過，以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高，所以實際情況要視符發展商推盤部署，若大家一窩蜂推售，樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低，手上資金充裕，香港經濟縱是疲弱但也不是衰退，發展商不需一下子將所有單位推出；相反在美息接近見頂，以及香港不斷輸入專才，本港樓市即使會再調整，肯定不會出現大跌市。 ▷ 內地      「保交樓」決定樓市生死 新華社報道，指住建部相關負責人透露，接受「保交樓」的專項借款項目，整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中，逾300萬伙已交樓，比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期，仍然需要各方群策群力，把最後的「硬骨頭」解決好。 「保交樓」是內地樓市重中之重，雖然樓市持續走弱是不爭事實，銷售情況疲弱也不容否認；然而若接連出現樓盤爛尾，問題就嚴重得多，那時市場的信心會崩潰，沒人敢輕言入市，樓價及交投將一落千丈。因此，中央十分重視「保交樓」，可說是力守房市的最後底線，處理不好，不但樓市及經濟陷於困境，更有可能動搖社會民生。 華住佳績股價急彈 經營及管理酒店的華住集團(1179.HK)，去年第四季度的內地業務理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間，同時關閉225間，全年淨增加852間。受到利好消息帶動，華住股價連升三天，升幅超過一成。 內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長，除交通外，酒店業最受惠，多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計，今年初期內地酒店表現仍然理想，但下半年暫時較難預計，因為旅遊業迅猛的增長，很大程度是幾年疫情四處封關，市民不能外出，復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊，隨著時間過去，熱情或許會減退，特別內地經濟並不太理想，房產價格又下滑，市民財富效應失去，對旅遊消費會有影響。 ▷ 咏竹坊文章      奧園重組的一線龧光 內房債務重組迫近眉睫，好幾家房企面臨清盤危機，本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展，涉及61億美元的境外債重組，雖被其中一位債權人平安海外反對，但仍獲法院批准，加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期，奧園的債務壓力暫可舒一口氣。 奧園成功通過債務重組，對於內房企業及整個內地樓市來說，均屬利好消息，畢竟奧園若被清盤，資產很大機會在市場放售，一下子有大量物業求售，市場將要承受更大壓力。不過，我們認為內房縱可削債及延期還款，重組的債務在未來仍要償還，而房企有否能力還債，最大關鍵是看銷售成績，是否有資金回籠。按目前中國樓市，今天的情況未許樂觀，因此房企仍面對頗大的壓力。 羅素街舖王租金插水…

負債纍纍的奧園，獲法院批准重組計劃，公司暫得以喘息下來 重點： 重組計劃包括以新債換舊債、發行普通股、永續債及可轉債 奧園預計未來8年可節省利息49億美元       劉智恒 「沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。」 這是中國奧園集團股份有限公司(3883.HK)大股東郭梓文去年發給員工的信函內，激勵團隊的一番說話。今天，春天何時到來還未知，但起碼這個冬天暫沒那麼冷。 負債逾千億的奧園，去年底向美國紐約法院申請破產保護後，近日其涉及61億美元的境外債務重組計劃，雖然其中一位債權人平安海外反對，最終亦獲香港、開曼群島及英屬維爾京群島法院批准。 根據奧園的重組方案，集團分別發行4隻總值23億美元的債務工具、1.43億美元的可轉換零息債券、16億美元永續債，再加上發行14億普通股，而將原有的境外債進行置換。奧園未來8年，預計可減少境外債務的利息達49億美元。同時，集團在未來兩至三年，在境外公開市場沒有還債壓力。 暫緩一口氣 早於去年9月時，奧園的12隻境內債務產品已全部獲展期，加上是次解決了境外債務，集團成為完成境內外債務重組流程的首家廣東房企。 經過兩年艱辛的重組談判，奧園可說暫時喘一口氣，不過往後能否將債務悉數償還，最關鍵還是看內地樓市走勢。 截至今年6月的中期業績，奧園已屬負資產公司，淨負債205億元。期內虧損近29.4億元，借貸1,088億元，包括長短期銀行借款745億元，優先票據及債券344億元，當中超過九成要在年內償還，但手頭現金加受限制存款只有69.4億元。 集團手上投資與銷售物業約1,500億元，若樓價持續下跌，資產會續貶值，甚至能否賣出也成問題。若內地樓價回升，資產升值，公司有機會脫離負資產之列，所以一切要視符未來樓市走向。 房企經過債務重組，通常會獲大幅削債及延期償還，但並不是代表不需要償還重整下的債項，而能否還債，主要看有沒有現金回籠，而作為房地產開發商，手上的產品就是樓字，若銷售理想，才能套回現金，支持營運及償還債務。 去庫存需時 現時內地樓市供應沒減少，但需求持續下滑，雪上加霜是多家房企陷於債務深淵，大家也希望加快銷售步伐，要賣樓套現，減價是不二法門，但當各家房企趕著賣樓，樓盤一窩蜂推出市場，供應肯定大增，樓市不斷受壓，樓價自然愈往下走。 供應雖多，若需求持續，問題也不大。但現實是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，去年內地百大房企的銷售金額計算，合共62,791億元，按年下跌17.3%。 坦白說，房屋並非單純是居住用途，許多時被視作投資工具，當房價不斷上漲，人們怕今天不買明天更貴，愈搶著買。樓價回調時，初期或有人認為相宜而入市，過不多久，樓價再跌時，情況就逆轉，因人們深恐今天低價成交或許是明天高價，大家也不再入市。 情況更嚴峻是，當有個別開發商未能如期交樓，人們就怕收不了樓，市場大眾看在眼裹，也不敢貿然入市，擔心樓盤最終爛尾，損失慘重，結果進一步拖低需求。 樓市要復蘇，先看何時能去庫存。上海易居研究院去年的《百城住宅庫存報告》表示，在百大城市中，有68個去庫存周期要超過14個月，部分次一線的城市，如山東日照及河北香河，要超過4年時間，景德鎮及西寧，更要5年以上。 據西南財經大學2022年底發布的《中國城鎮住房空置分析》報告，內地有1.2億套空置房，較2021年的6,500萬套大增近85%。 這個冬天特別長 房地產向下的態勢一旦形成，很難會短期扭轉，因為需要時間去消化市場的供應，即使去庫存成功，另外亦要市民對房價重捨信心，要人們扭轉對房價未來下行走勢看法，他們才敢入市，這是需要相當時間。香港97樓市下跌至2003年，整整花了6年時間才回穩轉上。 當然，還要看中國的經濟情況﹐經濟增長理想，人們口袋有錢，才想到買房子，才有能力改善居住環境。而中國今年經濟增長率，世界銀行估計只有4.5%，許多國際投行也預期，內地經濟增長保五有困難。經濟的放緩，毫無疑問影響人們對房子的需求，再而影響樓市回升。 奧園成立於1996年，乘著中國經濟起飛及國力日盛，國家開始積極舉辦國際大型活動時，郭梓文將運動會完結後的選手村進行改造而出售，令集團賺取可觀利潤，此亦為何公司命名為奧園，因為是跟奧林匹克運動會息息相關。 發展廿多年，奧園經歷多番起跌，好幾次也如郭梓文所言，最終等到春天來臨，然而今次的冬天是歷來最漫長，能否等到春天到來，抑或之前就被凍死在嚴寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未來內地樓市。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

中國的房地產行業壓力重重，不過，禹洲集團、時代中國和中國奧園等規模較小的民營企業卻並非焦點所在，儘管它們也出現了股價暴跌、債務拖欠 重點： 禹洲集團和中國奧園等規模較小的開發商今年股價暴跌，它們面臨的流動性壓力與恆大和碧桂園等巨頭類似，甚至更大 穆迪於上月將中國整個房地產行業的前景下調至「負面」       梁武仁 現金短缺的中國房地產開發商正處於進退兩難的境地，中國政府正試圖找到應對辦法。步履維艱的房地產開放商，是這個18萬億美元經濟體的重要組成部分。在這情況下，中國許多規模較小的民營開發商，不得不應對自己處在聚光燈之外的局面，因為全球關注的焦點都集中在中國恆大(3333.HK)和碧桂園(2007.HK)等巨頭的困境上。 這種擔憂在今年禹洲集團控股有限公司(1628.HK)、時代中國控股有限公司(1233.HK)和中國奧園集團有限公司(3883.HK)等開發商的股價急劇下跌中得到了突出體現。這些股票都變得幾乎一文不值。 因此，沒有極強風險偏好的股票投資者，可能都會避開此類股票，結果導致它們不可能通過發行新股來籌集資金。債務投資者可能也會對它們敬而遠之，尤其是穆迪上個月將該行業的前景下調至「負面」。然而，四個月前穆迪才將房地產上調至「穩定」，當時的情況似乎正在改善，想不到近期情況急轉直下。 年初至今，禹洲集團的股價已下跌68%，而時代中國則下跌74%。兩只股票的交易價格遠低於1港元，市銷率只有區區0.03倍。中國奧園的股價表現略好，但年初至今亦下跌了40%。 過去三年中國房地產行業面臨的情況，與之前二十年的榮景截然不同。現在許多開發商感受到的壓力，早在2020年就顯現出來了，當時政府開始管控這個負債累累的行業。 這個決定對該行業造成了巨大打擊，很大程度上切斷了昔日推動其快速擴張的債務融資。此舉對政策制定者來說存在風險，因為它嚴重抑制了房地產開發，而後者是中國近年來經濟增長的關鍵組成部分。當時的想法似乎是，最好在早期階段解決問題，而不是等到事態失控演變成全面危機。 但後來新冠疫情導致世界各地經濟停擺，包括中國經濟。而在中國，早在之前，隨著房地產市場在經過二十年的爆炸式增長後降溫，中國房地產開發商的日子就已經變得不好過了。後來，新的借貸限制加上疫情防控，讓情況雪上加霜。 隨著疫情的消退，中國經濟重新開放，引發了人們對該行業形勢將開始好轉的希望，而年初確實出現了經濟復蘇的跡象。但這種勢頭很快就消失了，為開發商的問題找到快速解決辦法的希望破滅了。 首先，政府制定的債務上限，使它們進行債務再融資和為新項目融資的難度加大。房價下跌也讓很多買家持觀望態度，這讓開發商失去了最重要的收入來源，加劇了它們的流動性壓力。 由此形成惡性循環，開發商難以完成項目，反過來讓潛在的購房者變得更加焦慮，導致房地產開發項目因缺乏資金而進一步延期。與此同時，開發商也難以從股票和債券買家那裡籌集到新資金，他們曾經是開發商最重要的現金來源之一。 暗淡的前景 這一切又把我們帶回了小開發商的問題上，由於資源更有限，它們與大開發商遭受著同樣的痛苦，甚至更大。 禹洲集團就是一個很好的例子，在去年部分美元債券違約後，公司正在制定債務重組計劃。根據8月底發佈的最新財報，它今年上半年的收入實際上比去年同期略有增加，儘管增幅僅為1%。 但它的成本增加了11%，導致毛利下降了85%。原因在於物業交付時公允價值的下調，這可能意味著它們並沒有像禹洲集團在項目開工建設時所預計的那麼掙錢。 同樣，禹洲集團的投資物業賬面錄得巨額虧損，開發中的房地產及應收賬款出現巨額減值。該公司上半年的財務費用也大幅增加。將所有這些費用和成本計算在內，禹洲集團在此期間淨虧損90億元（12億美元），而上年同期為盈利3.53億元。 隨著財務狀況的惡化，今年上半年禹洲集團的資產負債率（即債務與股本比率）比去年同期增長了兩倍多，達到356%。讓人進一步懷疑其債務償還能力，尤其是考慮到今年上半年它即將到期的債務有所增加。 時代中國的情況也差不多。中國奧園看起來情況要稍好，上半年的毛利率有所提升，在此期間其淨虧損雖有縮小，但數額仍然巨大，該公司仍然深陷虧損。 中國政府今年放寬了對一些房地產公司的借貸限制，並推出了其他措施，如在一些城市放鬆購房限制，試圖重振房地產市場。但這些措施並沒有產生太多效果，至少現在還沒有。 8月份，新建住宅的價格出現10個月來的最快跌幅。同月，惠譽評級還下調了對今年中國新房銷售交易的預測，預計將下降10%至15%，而之前的預測是5%。 在過去的困難時期，中國政府總有本事，以出其不意的招數來解決重大問題。但目前困擾房地產行業的問題似乎過於複雜，難以迅速解決。這讓房地產公司本已黯淡的前景更加黯淡，在恆大和碧桂園成為全球關注的焦點之際，繼續給禹洲集團、時代中國和中國奧園等規模較小的公司帶來壓力。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏