地產快訊：十里銀灘15萬可做業主？

十里銀灘

劉智恒

    

▷ 內地

    

碧桂園星級項目成重災區

碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘，曾經被包裝成中國的馬爾代夫，一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡，十里銀灘或許變成「十里爛灘」，樓價急挫；最近市場傳出，有業主急讓房子，60平米只售15萬元，較當年高峰時大跌約70%。

究竟是真實還是宣傳，我們參考多個房地產中介網頁，看見現時十里銀灘的房價，67平米叫價約32萬元，88平米也是42萬元，即是說每平米在4千多元水平；單位叫價15萬元，即每平米約2,500元，若有業主要急讓，大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶，供應量相當驚人，而現時內地樓市日趨向下，該項目位置又偏遠，既不適合長居，又乏人租用，若只用作渡假，長期要維修保養及交物管費用，倒不如平價出售。

物業估值重創太古

內地樓市下滑，不但影響內房企業，就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警，截至2023年底，股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌，而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計，投資物業虧損約45億港元。相反，2022年投資物業重估收益則有16億港元。

我們預計，除太古地產外，內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響，出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言，投資物業公平值變動屬非現金性質，對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層，投資物業估值下跌，是因為租金收入下挫得出的結果，換言之租金收入下降，對集團的未來收入及盈利肯定有影響，並非如太古說得那樣輕描淡寫，此點不可不察。

北京監管購房預售金

為保障買樓人士，北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見，其中主要一項是建議當地商品房預售資金，原本由銀行監管，現轉交給政府監管。此方案的好處，是可以更有效防止房企挪用預售資金，防範樓盤出現爛尾。

我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助，畢竟有一些內房企業，在債務臨門時，或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調，市民見樓價已跌至可負擔水平，或會心動入市，但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步；若交由政府去監管預售資金，那就最安全不過，讓有意置業的市民更有信心入市，對樓市有一定幫助。

▷ 香港

    

政府嚴打洋房僭建

一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案，繼紅山半島後，屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查，已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契，當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島，已發現70間洋房違規，當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。

洋房僭建的情況由來已久，幾乎不是什麼秘密，嚴重的甚至霸佔政府的土地，將擁有的範圍延伸，或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查，業主即使改動，也不容易被發現，加上政府部門人手不足，於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題，紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉，令政府不得不強力執法，加上現時航拍盛行，可以高空作出觀察，令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行，別虎頭蛇尾，獨立洋房之外，還要向新界丁屋及村屋埋手，以徹底處理僭建問題。

蔚藍東岸累計22宗撻訂

香港樓市走弱，之前以樓花購入的物業，買家陸續出現達訂，五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂，每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售，每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月，蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂，整個項目至今已錄撻訂22宗。

我們相信，早幾年出售的住宅，到臨近入伙期，撻訂的個案會陸續出現，畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上，特別那些納米樓項目，發展商當年見樓價高，於是大幅增加興建細單位，因涉及整個銀碼會較低，買家較易上車，然而發展商卻將每方呎價提高，當整體樓價下挫時，納米樓的買家損失就更大。因此，買家選擇撻訂或許是明智之舉，至少在今天看是對的。

▷ 咏竹坊文章

    

特步跑出個未來

本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元)，向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史，更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。

國內運動品牌以安踏(2020.HK)及李寧(2331.HK)馬首是瞻，特步在銷售規模、名氣及歷史都比不上兩大巨頭，於是集中力量，主要研發跑鞋，又斥巨額資金支持內地大型馬拉松，並贊助多位頂級長跑運動員。是次收購索康尼，正正看中對方在跑鞋上的技術及名氣，進一步優化旗下跑鞋的質素，並可將產品更加多元化。

海爾平購開利製冷

說到併購海外品牌，家電巨企海爾智家(6690.HK)近期亦以6.4億美元，購入開利環球旗下的開利全球商用製冷，該公司主要從事商用冷凍鏈業務。是次收購，按去年開利全球商用製冷業績計，只是11倍市盈率，相對海外或內地同類企業平均15至30倍來得便宜。

海爾在海外併購上經驗豐富，早在2012年向日本三洋電機購入洗衣機及冰箱業務，2019年收購意大利家電商Candy，最經典是2016年以54億美元，收購美國通用電氣的家電業務，經過大刀闊斧的改革，短短5年間將其收入大增逾倍，更扭虧為盈。因此，我們相信海爾有能力，為開利商用製冷進行業務改革，將其盈利能力進一步發揮。

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A slip of the tongue costs Baidu billions

霸總失言百度失血 人性對狼性的反擊？

百度公關副總裁璩靜在社交平台的出格發言，讓百度市值一度縮水120億元。璩靜的狼性發言被輿論痛批缺乏人性，但也有人認為反映了職場現實 重點： 璩靜事件爆發後，百度港股美股雙雙大跌，市值縮水120億元 在中國，得罪輿論沒有好下場       李世達 通常公關的存在是為了化解危機，但離奇的是，中國搜尋引擎巨頭百度集團股份有限公司(9888.HK; BIDU.US)的頭號公關負責人，卻親手製造了一場危機。 5月初以來，百度副總裁璩靜在社交平台上連續發布多條短視頻，以「網紅」方式進行公關營銷，內容形塑她個人強勢的管理風格與女強人形象。她在視頻中用帶有個人情緒的語調，駁斥員工的抱怨，爆出「我不是你家婆，也不是你媽」，「和員工只是僱傭關係，為甚麼要考慮員工的家庭」等「金句」。 例如在其中一段影片中，璩靜批評一名下屬，這名下屬抱怨璩靜深夜在工作群中發送訊息，提示音此起彼伏，嚇得員工家裡的孩子哇哇大哭。對此璩靜直白地說：「你的孩子哇哇大哭關我甚麼事」。 偏偏這些視頻選在「勞動節」假期期間發出，自然引起網民眾怒。有人稱她「冷血、不近人情」，也有人說「可見百度是家甚麼樣的公司」。特別是璩靜自稱「百度公關一號位」，有網民形容這簡直是「消防隊長成了縱火犯」。 負面輿論排山倒海，百度股價應聲大跌，其中港股單日下跌2.17%，市值蒸發超60億港元(55億元)；同日美股收市亦跌2.47%，市值蒸發超9億美元，兩者合計損失超120億元。 眾怒犯不得 在中國，輿論對股價的影響似乎更加顯著。 今年3月，娃哈哈創始人宗慶後逝世，農夫山泉(9633.HK)突然被指控「忘恩負義」，連其紅色系包裝設計都被指是「媚日」，連累股價大跌三天，市值縮水320億港元；去年8月，歌手李玟逝世，其生前參加歌唱節目《中國好聲音》受到不公待遇的視頻被爆出，節目母公司星空華文(6698.HK)股價兩天累跌47%，市值縮水234億港元；去年3月，因為車展上疑似只向外國人提供冰淇淋，BMW集團(BMW.DE)德國股價便下跌4.3%，市值蒸發30億歐元，可以說沒有一家公司能全身而退。 「996文化」忽視人性 璩靜事件也引起官方媒體注意，《青年報》(Youth Daily)在評論中痛批企業冷酷的「狼性文化」，稱這是中國市場經濟發展到一定階段的臨時性產物。社論稱，璩靜事件引起的軒然大波，是「人性對狼性文化的反擊」。 中國科技業本就有「惡名昭彰」的「996文化」(早上9點上班、晚上9點下班、周六工作)。2019年馬雲讚揚「996」是「巨大的福報」曾引發眾怒。在中國科技行業快速「內捲」(意指過度壓榨自己，極度競爭以取得優勢)的現狀下，璩靜某種程度上說出了大企業赤裸裸的職場現實。 對於許多背負生活壓力的「80後」、「90後」而言，接受「996」是無可奈何的妥協。但對沒有家庭包袱、注重實現自我的「00後」來說，生活與工作有更明確的邊界，他們謝絕加班與「內捲」，更敢於與企業狼性文化切割，。 「00後」是否真的能夠「整頓職場」猶未可知，但已讓璩靜的言論更加不受歡迎。人們承認「內捲」或「996」的現實，但痛恨資方理直氣壯的說出來。 魏則西事件 此外，百度在網民心中從來都不討好。特別是2016年發生「魏則西事件」後。 當年僅有22歲的西安電子科技大學學生魏則西，身受「滑膜肉瘤」病痛折磨，他透過百度搜索找到武警北京總隊第二醫院，花費將近20萬元醫藥費後，才發現該院採用的療法未經審批且無效。不久後魏則西即因病身亡。 魏則西的死引發公眾對百度「競價排名機制」的質疑。最終百度被國家網信辦要求整改。 璩靜事件讓不少人聯想到魏則西事件，今次公關一姐要黯然而退，事件才告一段落。百度是中國市佔率最高搜尋引擎，卻總在負面事件上跌倒。璩靜刻薄的嘴臉與百度執行長李彥宏親切將員工稱為「同學」的反差，已讓百度這些年在公關上的努力付諸東流。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
9888.HK BIDU.US
RLX returns to growth

霧芯科技曙光漸現 投資者取態仍審慎

這家中國領先的電子煙公司表示一季度收入增長近兩倍，不過具體數字仍遠低於2021年遭受監管打擊前的水平 重點： 隨著從監管打擊中恢復過來，霧芯科技一季度收入增長兩倍，公司恢復盈利 尋求在本土市場外實現多元化發展的霧芯科技表示，近期國際擴張“進展順利” 陽歌 隨著國內監管環境變得明朗，差點因政府監管陰雲而窒息的電子煙公司霧芯科技有限公司(RLX.US)，顯露了新生的跡象。 公司報告今年第一季度的收入和利潤均同比大幅增長，同時還開啓了國際擴張，以規避過度依賴中國市場的風險，並尋求新的增長機會。其最新收入還未達到受監管打擊前的三分之一。但是，嘿，你總得重新開始。 “儘管各地區的監管變革帶來了挑戰，但我們將繼續尋找機會，並利用自身的核心優勢審慎進入潛在市場。”霧芯科技董事長兼首席執行官汪瑩（英文名Kate）表示。“在國內，我們對中國最近對非法產品的監管打擊所產生的積極影響感到鼓舞，但仍需取得更多進展。” 投資者似乎同意汪瑩的觀點，認為該公司需要取得更多進展。最新報告發佈後，霧芯科技的股價在週五下跌5.1%。更重要的是，該股較1月底的低點僅上漲18%，遠遠落後於中國ETF-iShares MSCI(MCHI.US)同期超過30%的漲幅。 與同業相比，霧芯科技的股價被嚴重低估，當前市盈率僅為11倍。相比下，國內競爭對手斯摩爾國際(6969.HK)和華寶國際(0336.HK; 300741.SZ)的市盈率要高得多，分別為28倍和34倍。霧芯科技對中國電子煙市場的嚴重依賴，可能是其估值低的部分原因——該公司正在通過新的全球化努力來解決這個問題。 去年11月，公司終止了與分銷網絡Relx Inc.的非競爭條款，為全球擴張鋪平了道路。公司在最新財報和電話會議中多次提到全球市場的潛力，但除了說自己已進入北亞和東南亞的新市場外，拒絕給出任何具體細節。 去年，公司還獲得了國際認證機構，歐洲技術頒發的檢測設施證書，暗示了未來在歐洲市場的抱負。 “我們在東南亞和北亞的業務運行順利，國際擴張進展理想，”汪瑩在財報電話會議上表示。“我們計劃擴展到更多地區……我們最近在東南亞新推出的電子液體產品備受好評，有望初見成果。” 在中國2021年出台新規，對當時的大部分現有產品發出禁令後，霧芯科技及其同行險些覆滅。與中國煙草壟斷關係密切的行業監管機構，將從明年開始對電子煙產品加收36%的消費稅。最重要的是，它還禁止銷售深受年輕用戶喜歡的調味電子煙，迫使電子煙製造商只能生產煙草口味的產品。 取締非法產品 最後同樣重要的，霧芯科技和其他遵守新規的企業，面臨大量無視新規的非法產品湧入市場。霧芯科技的管理層表示，隨著政府取締非法產品，這一問題已開始有所緩解，他們具體指的是浙江和甘肅兩省取締非法經營的行動。 「我們對中國有關部門在3月宣佈，對非法產品展開新一輪專項打擊行動感到鼓舞。」汪瑩說：「我們很高興看到中國的監管機構，正在解決這些嚴重問題，儘管還有很長的路要走。」 接下來，我們仔細看看霧芯科技的最新財務數據，它們顯示了公司自監管打擊以來取得的進展，但從中也能看到，它的業務要恢復到之前的水平還有很長的路要走。霧芯科技最近的股價僅為2.04美元，遠低於2021年IPO時的12美元，也遠不及電子煙在中國和全球風靡時30美元的歷史高點，該公司面臨的艱難由此可見一斑。 公司公佈的一季度營收為5.52億元，幾乎是去年同期1.89億元的兩倍，但不到打擊行動前2021年一季度17.1億元的三分之一。 該公司似乎在成本管理方面做得不錯，運營成本從一年前的4.19億元降至1.94億元，其中銷售費用減少了38％，研發費用下降了50％以上，以及由於員工股權激勵薪酬成本降低，帶來總務與行政開支大幅度降低。 新規，尤其是新增的消費稅，對霧芯科技的利潤率造成了很大影響，這可能是自從公司業務開始復蘇以來，投資者尚未全面接納該股票的原因之一。最新季度毛利率為25.9％，較一年前的24.2％有所改善，但僅為規管前近50％的一半左右。 最重要的是，霧芯科技一季度實現淨利潤1.33億元，扭轉了去年同期虧損5,630萬元的局面。 儘管股票買家仍未對霧芯科技的復蘇表示信服，但分析機構的看法卻更加積極。 公司仍受到美國和中國一些頂級經紀機構的關注，花旗銀行、中金和中信證券的分析師都參加了財報電話會議。雅虎財經調查的四家分析機構中，全部將該公司評為“買入”或“強烈買入”。 然而，它們預計在本年度剩下來的時間里，霧芯科技增速會有所放緩，而且都預測它的全年收入將增長67%。 歸根結底，鑒於公司已經穩定下來，並且利潤和收入都恢復增長，即便利潤率不大可能恢復到被打壓前的水平，其股價看起來也確實有點被低估了。毫無疑問，觀察人士會關注其全球化行動在今年的進展情況。這方面若是進展強勁，可能會為該股帶來一些上漲空間。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
RLX.US
SJM’s prospect does not inspire confidence

賭枱大減衛星場結業 澳博前景難寄厚望

澳博今年首季業績大幅改善，但仍未能扭虧為盈，表現落後於一眾博企 重點： 集團首季虧損收窄逾九成，蝕7,400萬港元 投資銀行對澳博前景看法一般，大摩給予「減持」評級 　 劉智恒 已故賭王何鴻燊曾雄霸澳門賭業40年，今天家族成員在博彩業上仍具影響力，但旗艦澳門博彩控股有限公司(0880.HK)的市佔率已大不如前，市場泰半被外來者瓜分，昔日主宰澳門賭業的時代一去不返。 相對於其它博企，澳博在疫後復蘇較緩慢，剛公布的首季業績仍虧損7,400萬港元($9.47 million)，雖遠較去年同期虧損8.69億港元理想，但始終未有盈利可言。期內淨收益升73%至69.2億港元，經調整EBITDA(息、稅、折舊及攤銷前盈利)為8.64億港元，按年增長近27倍。 新葡京總收益19.58億港元，經調整物業EBITDA為5.35億港元，按年升2.4倍。上葡京綜合渡假村總收益大幅改善，大升近兩倍至14.2億港元，經調整物業EBITDA為8,800萬港元，去年同期虧損2.3億港元。至於衛星賭場，經調整物業EBITDA仍錄得虧損5,200萬港元。業績公佈後，翌日澳博股價微升0.35%報2.87港元。 投行態度保留 即使發布一份大有改善的成績表，投資市場對於澳博仍甚有保留，摩根士丹利指出，澳博的首季業績與該行大致符合，續給予澳博「減持」評級，目標價2.15港元。中金則維持「中性」評級，只微升今年EBITDA預測1%至42.1億港元，維持2025年為48.22億港元，目標價3.3港元。匯豐上調集團今明兩年的EBITDA預測5至6%，並將目標價由2.6港元上調至3港元，維持「持有」評級。 事實上，澳博遲遲未獲盈利，其中很大程度是上葡京的業務尚在發展期，收入仍然未趕上新葡京。雖然今年首季已有較大改善，代價是要大手投入資源，進行持續的推廣。 2023年的市場推廣及宣傳開支達38.25億港元，較2022年大升7.3倍，拖低了去年整體業績表現。預計澳博為推動上葡京的旅客量，推廣費用會持續加碼，至於能否同時大幅提升上葡京的收益，相信還需要一段時間。 賭枱大減三成 另外，澳博的一大問題是集團整體賭枱數量被澳門政府大幅削減。2022年博彩牌照競投中，澳門政府根據標書得分來分配賭枱數量，美高梅中國(2208.HK)獲批750張，較之前上升近36%，金沙(1928.HK)與銀河娛樂(0027.HK)所獲分配數量跟過去相若，永利(1128.HK)減少10.7%至570張，新濠(0200.HK)旗下的新濠博亞(MLCO.US)減少17.8%至750張，澳博成為大輸家，賭枱數量大減29.2%至1,250張。 賭枱數量大減，暫時或許未有太大影響，但隨著賭客量慢慢上升，澳博能再提升收入的空間會受到賭枱量的制肘，直接影響收入。此亦所以投資市場對澳博未來發展有一定戒心，畢竟集團業務縱使做得好，也受到賭枱數量的限制而難擴大收益。 瑞信指出，今天澳門的博彩生態出現大變化，由以往貴賓廳主導，轉而向中場及休閒玩家為主，賭枱數量至關重要，政府的賭枱安排，對澳博控股和新濠國際未來發展有負面影響。 衛星賭場關門 另外，新的博彩法例修改了規則，賭廳的運營模式改變，過去中介人向博企承包賭廳，雙方再而分成的時代一去不返。新法例下賭廳不再外包，中介人只能收取傭金卻不能攤分盈利，令原先賭廳中介人的積極性大大減低；加上現時內地禁止北上拉客，貴賓廳的營運變得艱難，而衛星賭場很倚賴VIP客戶，業務自然受到影響，收入亦難復舊觀。 衛星賭場眼見盈利大不如前，甚至有虧損風險，許多經營者意興䦨珊。澳門2022年修訂博彩法及新賭牌落實後，期間已有7間衛星賭場結業。現時尚有11間繼續營運，銀河娛樂及新濠博亞各佔1間，余下9間屬於澳博。由於澳博是雲雲博企中，擁有最多衛星賭場，自然受影響最大。2019年高峰時澳博有16家衛星賭場，現只余下9家，可想而知在此次新賭牌競投中，受到了一定重創。 今年首四個月，澳門博彩收入達758.7億澳門元，按年升54%，預計全年的賭收可逾兩千億澳門元。在大環境不斷改善下，博企的收益將陸續增加，澳博也可受惠；然而在賭枱及衛星賭場數量減少，上葡京的業務提升未能一蹴而就，預期澳博今年的股價只能較去年略佳，整體上升空間受到局限。正如投行給予的目標價每股介乎3至3.3港元，較上週五收市的3.1元差距不大。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
0880.HK

新聞概要：國際業務增長放緩 信也科技收入微增

這家在線貸款服務商一季度國際業務增長41%，低於上一季度的85% 陽歌 周三，在線貸款中介服務商信也科技集團 (FINV.US) 發佈財報，一季度國際業務增速放緩，反映公司在擴大海外業務以抵消國內業務增長放緩上所面臨的困難。 與此同時，儘管在中國經濟放緩的不穩定環境下，公司利潤下降，不良貸款增加，但公司促成的交易額增長11.3%，助它實現整體收入的小幅增長。 財報公佈後，信也科技的股價在週四的交易中下跌了2.1%。今年到目前為止，該股上漲了2.2%，落後於iShares MSCI中國ETF的16%漲幅，原因是投資者擔心中國金融行業的貸款違約率上升。信也科技報告稱，截至今年3月31日，中國業務90天以上的拖欠率，從一年前的1.72%上升至2.45%。 雖然很多競爭對手在當前環境下趨向保守，導致它們在中國的貸款活動和收入下降，但信也科技仍在繼續推動貸款的增長。 公司最新公布的業績顯示，一季度居於核心地位的國內業務，促成交易額達461億元，較去年同期的418億元上漲10.3%。國際市場促成交易額22.1億元，較上年同期的15.7億元同比增長40.8%，但增長率較去年第四季度的85%和第三季度的99%大幅下降。 信也科技正將目光轉向國際市場，以抵消國內市場增長放緩和風險上升的影響。在本土市場，它不僅面臨著經濟放緩帶來的違約增加，還有金融監管機構頻繁收緊政策，帶來的監管風險亦續漸上升。 不過，包括印尼和菲律賓業務在內的海外業務，仍只相當於中國業務的一小部分，海外貸款僅佔未償還貸款總額的2%。信也科技表示，一季度國際業務對營收的貢獻雖有增長，但還是相對較小，只佔集團總營收的18.8%。 信也科技中國業務的獨立借款人數量，在今年一季度同比下降18.2%至180萬。但由於平均貸款規模大幅增加，抵消了這一影響。它在中國的平均貸款規模增長28%，達到10,121元。因此，公司一季度整體收入同比增長3.7%至31.7億元，但淨利潤下降了23%，為5.32億元。 信也科技表示：「儘管自2024年初以來宏觀經濟持續向好，但我們所處市場仍存在不確定性。」公司續稱：「已觀察到復蘇的積極跡象，並將繼續密切監測橫跨整個泛亞市場的宏觀狀況，並在業務運營中保持謹慎。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏
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