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劉智恒      ▷ 香港      尖東曾是香港「夜繽紛」的繁華地 曾經標誌著香港夜生活的大富豪夜總會，早於2012年結業，其位於尖沙嘴東部的舊址，一度獲免稅品店租用，但因疫情而退租，之後一直丟空，至近日由一財團以每月140萬港元承租，面積5萬平方呎，據報道會經營餐飲、娛樂場所及會議展覽場地。 大富豪夜總會在上世紀80至90年代，是富豪紙醉金迷的銷金窩，見證香港經濟起飛，亦經常成為電影及電視劇的拍攝題材。隨著內地騰飛，本港夜總會日漸昔微，尖東一家家夜店亦先後結業，最後連大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖東，燈紅酒綠的生活已灰飛煙滅。是次雖有新的財團進駐，但時移世易，香港環境已改變，加上尖東的配套落後、商場破舊、規模細少，更沒名牌名店，即使有新娛樂場開業，能否起死回生，市場也不寄厚望。 百年老店成集體回憶 過去的輝煌只能成為回憶，另一家港人熟識的酒家蓮香樓，於2022年結業後，酒樓位於上環曾昭灝大廈的舊址，有報道指已獲城規會批准，重建為一幢樓高30層的住宅，共有175個單位，每伙平均342方呎。蓮香樓在香港曾是赫赫有名的酒家，歷史達百年，多年來經營模式並沒大改變，酒樓不設知客，茶客要自己找位置，亦容許搭位，食物款式多年變化不大，主打菜有醬燒骨、煎釀鯪魚、霸王鴨。 社會在改變，經營者若仍沉醉昔日光輝或堅持以往的營運模式，趕不上時代，就會被淘汰，蓮香樓可以說是活生生的例子。曾經輝煌的食店，確實教人懷念，但另一方面也見到，隨著社會生活水平提高，人們的飲食口味改變、對服務的要求提升，更要一個舒適及整潔的進食環境，但蓮香樓仍一如過往，就難與對手競爭，最後只能成為港人的集體回憶。 新盤潛在供應3萬伙 物業中介公司利嘉閣統計，今年本港潛在推售的新盤達到114個，可提供的住宅單位共38,045個，略低於去年40,291個約6%，但仍是自2005年後，十九年來的第二高。當中又以九龍啟德區的供應最多，共有13個項目，可售單位7,349伙。 如果光看可出售的住宅單位，跟每年一手吸納量約萬多個比較，供應遠遠超過需求，驟眼看很是嚇人。不過，以往多年潛在可推售單位都遠較市場需求高，所以實際情況要視符發展商推盤部署，若大家一窩蜂推售，樓價肯定崩圍。可是今天本地發展商的負債比率仍然低，手上資金充裕，香港經濟縱是疲弱但也不是衰退，發展商不需一下子將所有單位推出；相反在美息接近見頂，以及香港不斷輸入專才，本港樓市即使會再調整，肯定不會出現大跌市。 ▷ 內地      「保交樓」決定樓市生死 新華社報道，指住建部相關負責人透露，接受「保交樓」的專項借款項目，整體復工率達到99.9%。去年底在350萬伙「保交樓」項目中，逾300萬伙已交樓，比例超過86%。今年「保交樓」工作進入攻堅期，仍然需要各方群策群力，把最後的「硬骨頭」解決好。 「保交樓」是內地樓市重中之重，雖然樓市持續走弱是不爭事實，銷售情況疲弱也不容否認；然而若接連出現樓盤爛尾，問題就嚴重得多，那時市場的信心會崩潰，沒人敢輕言入市，樓價及交投將一落千丈。因此，中央十分重視「保交樓」，可說是力守房市的最後底線，處理不好，不但樓市及經濟陷於困境，更有可能動搖社會民生。 華住佳績股價急彈 經營及管理酒店的華住集團(1179.HK)，去年第四季度的內地業務理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。華住在第四季新開酒店共460間，同時關閉225間，全年淨增加852間。受到利好消息帶動，華住股價連升三天，升幅超過一成。 內地的旅遊及出行自疫後出現爆發增長，除交通外，酒店業最受惠，多家酒店的業務甚至回復至疫前。我們估計，今年初期內地酒店表現仍然理想，但下半年暫時較難預計，因為旅遊業迅猛的增長，很大程度是幾年疫情四處封關，市民不能外出，復常後遂出現一波又一波的報復性旅遊，隨著時間過去，熱情或許會減退，特別內地經濟並不太理想，房產價格又下滑，市民財富效應失去，對旅遊消費會有影響。 ▷ 咏竹坊文章      奧園重組的一線龧光 內房債務重組迫近眉睫，好幾家房企面臨清盤危機，本周《咏竹坊》報道中國奧園(3883.HK)的債務重組有突破進展，涉及61億美元的境外債重組，雖被其中一位債權人平安海外反對，但仍獲法院批准，加上集團去年9月共12隻境內債務獲展期，奧園的債務壓力暫可舒一口氣。 奧園成功通過債務重組，對於內房企業及整個內地樓市來說，均屬利好消息，畢竟奧園若被清盤，資產很大機會在市場放售，一下子有大量物業求售，市場將要承受更大壓力。不過，我們認為內房縱可削債及延期還款，重組的債務在未來仍要償還，而房企有否能力還債，最大關鍵是看銷售成績，是否有資金回籠。按目前中國樓市，今天的情況未許樂觀，因此房企仍面對頗大的壓力。 羅素街舖王租金插水…

劉智恒      ▷ 香港      陳茂波稱短期不推增值稅 香港股樓稅收大減，政府財政收入面臨大壓力，財政司司長陳茂波早前曾表示，開徵資本增值稅是政府一個研究範圍。消息一出後，引起市場一片爭議聲，特別是地產發展商，更是大力反對；投資銀行即時配合，摩根大通發表報告，指以部分國家實施50%資本增值稅率為例子，港樓有可能在實施前出現一波恐慌性拋售。 摩通的報告似有點危言聳聽，世界上多個地方如中國及美國也有實施相類稅種，香港即使推行，未必如摩通說般嚴重。香港稅基十分狹窄，資本增值稅無疑是其中一個稅源，但在經濟疲弱，股市每況愈下，樓市亦在調整的時候推出，確實對經濟不利。不過，及後陳茂波在瑞士達沃斯的世界經濟論壇期間回應，表示須顧及本港競爭力，短期內無意開徵資本增值稅。一場茶杯裏的風波，終在財爺一句說話而消弭下來。 打擊濫用公屋嚴查內地資產 為要有效運用房屋資源，房屋署近年致力打擊濫用公屋單位，今財年首8個半月，房署已回收2,100個濫用或違約的單位，是上一個財年的總量。與此同時，房署正研究，嚴查公屋住戶在內地及海外的資產申報，署長羅淑佩強調是「有的放矢」。 現時港人申請公屋時，為免超越資產規限，許多時未必將內地或海外的資產申報，過去房署在此方面的審查沒那麼嚴謹，加上香港政府向內地機構查核需要一定程序及時間，令到部分違規者得以瞞天過海。但現時署長已開腔，會在此加大力度，以打擊濫用公屋資源，相信會有一批沒上報或虛報者受到懲處。 港發展商納入支持名單 早前內地政府指示銀行要在融資上支持部分房企，據市場消息，平安銀行已列出一份白名單，總共有41家房企被納入其中，當中除了內地耳熟能詳的龍湖(0960.HK)、萬科(000002.SE)，金地(600383.SH)及綠城(3900.HK)外，香港的開發商新鴻基地產(0016.HK)及新世界發展(0017.HK)也在名單之中。 香港發展商的財務狀況並沒太大問題，負債比率相對要低，財政穩健，對資金需求沒急切性。當然，這次在白名單榜上有名，對本港發展商來說，屬好事一椿，反正就是多了一個融資窗口。相反，內地政府對情況較差的房企，暫未有任何方法施以援手，目前大方向仍是以支持具實力房企為先，避免不利消息會令優質企業受牽連。 ▷ 內地      內地新盤樓價六連跌 內地樓價仍然持續下調，路透根據國家統計局公布的數據推算，70大中城市新建商品住宅價格指數，去年12月按年下跌0.4%，跌幅是過去九個月最大，亦是連續第六個月下跌。70大城市中，下跌的有62個，上升的只有7個，只有一個是持平。四大城市中，按月比較只有上海升0.2%，北京持平，廣州和深圳分別下跌1%及0.9%。 我們認為，房價一形成下行趨勢，跌勢將會持續，雖然中間或會有所反彈，但整體方向是跌多於升。事實上，歐美國家針及西方資金外流下，內地經濟受到相當壓力，世界銀行也估計內地今年經濟增長4.5%；至於房地產，房屋供應沒減少，但需求正在減弱，房企去年第四季的按月銷情走弱，趨勢很大機會延續，今年也未許樂觀。 融創文旅項目乏人問津 內房企業急需現金還債，又或將發展中項目脫手，以減輕資金負擔，《每日經濟新聞》報道，融創中國(1918.HK)在近一個月，先後放售4個文旅項目，包括武漢甘露山文創城、成都融創施柏閣酒店、成都融創堇悅酒店，以及昆明城，但反應十分冷淡，有項目甚至無人問津。 其實又很易理解，內地大部份民企負債纍纍，大家似乎也要趕賣資產，那有能力去買新項目。資金仍然較充裕的，主要是幾家大型國企，但目前樓市每況愈下，他們手上也不是沒有存貨，那為何還要入貨。而且融創出售的是文旅項目，主要以收租為主，資金回籠更慢，對開發商來說吸引力低，即使賣家願意大幅劈價，也不容易找到買家。 ▷ 咏竹坊文章      百果園出師未捷先插水 剛迎來上市一周年的百果園(2411.HK)，股價突然閃崩，一天下跌30%，市場推測是部分股份鎖定期過去，即被大手拋售，公司只回應業務一切正常。此前，《咏竹坊》報道百果園的十年發展大計，在2034年前自建平台的商品交易總額要超過1,000億元，門店數量逾1萬家，最終成為全球果王。 咏竹坊報道指出，百果園的經營模式最大問題是如何管理好旗下加盟商，過去市場有垢病，加盟商在水果質素、送貨時間及服務態度都未到位。另外，公司的毛利率較低，純利率更只有低單位數，但市盈率則偏高，股價未跳水前高達21倍，相較同行洪九果品(6689.HK)的4倍，就顯得較高。至於企業管治亦需要進一步加強，公司曾未按規定期限公示2022年報告，被深圳官方機構列入經營異常名單，去年中大股東按股，予外界感覺也不太好。這次股價突崩盤，市場對百果園的投資價值肯定大打折扣。 中免前景佳具值博率…

劉智恒      ▷ 內地      陳天橋成美國大地主 曾經在內地網絡遊戲界叱咤一時的陳天橋，近日被外地媒體發現成為美國大地主，據土地報告(The Land Report)透露，陳天橋在俄勒岡州持有19萬8千畝林地，是第二位擁有最多美國土地的外籍人。 出生於浙江的陳天橋，在上海長大，畢業於復旦大學，1999年創立了盛大互動娛樂，一度成為內地最大的網絡公司，在美國納斯達克上市後，更榮膺中國首富。至2012年將公司私有化，之後陸續賣掉盛大文學及盛大遊戲。他於2015年斥資8,500萬美元，向富達國民金融收購俄勒岡州林地。我們看，美國地大物博，林地並非核心地區的商業或住宅地，升值潛力似乎有限，陳天橋以幾千萬美元就做大地主，除非他有志於農林業發展，否則實際的價值未必太大。 人行出手撐樓市 內地樓市銷售持續疲弱，《經濟觀察網》報道，人民銀行批核1,000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個城市購買商品房，再而用作長租房。涉及的8個試點城市包括天津、成都、重慶、福州，濟南、鄭州、長春及青島，借款最長年期30年，利率3厘。 我們相信，新政策一方面可以讓地方拯救部分項目，同時又可以帶動購買力，支持地方樓市，另一方面也可為地區提供保障性租賃住房，實在一舉多得。當然，以現時內地樓市情況，千億元的購房貸款或許只是杯水車薪，而且出租房的回報未必可以抵銷貸款利率，但在目前的樓市中，也是沒辦法中的辦法，而且若推出後效果理想，或許中央會續在其它地方推行，又或會加大貸款金額，對樓市有一定效益。 龍湖擬提早還160億債 市場有消息，龍湖集團(0960.HK)計劃今年下半年，提早償還明年1月到期的80億港元銀團貸款，而一筆明年底到期的80億港元貸款，集團也計劃明年陸續清償。據報道，龍湖與部分境外債權人的會議中，表示會提早償還貸款，計劃是透過發行新債及向銀行進行新貸款，當中發行的新債會由中債信用增進公司擔保。 自從旭輝(0884.HK)及碧桂園(2007.HK)等較有實力的內房企業先後陷於債務危機，龍湖幾已被視為民營房企最後一座大山，其一舉一動備受關注，畢竟若連龍湖也出問題，民營房企將全面崩圍。現時龍湖有意提早償還債項，向外釋出穩健信號，對集團本身及房地產市場也有利。 ▷ 香港      合景鴨脷洲項目何去何從？ 內房企業面對債務壓力，除將旗下物業出售套現外，亦因資金有限，手上的合作發展項目也要適當減磅，最簡單的方法莫過於將權益悉售予合作伙伴，前提當然是夥伴仍有財政能力。合景泰富(1813.HK)剛公布，將位於浙江寧波市的住宅項目5成權益，售予合作伙伴美的置業(3990.HK)，作價4億元。出售將令合景錄得虧損近1.67億元。 合景出售合資權益後，市場又想到其香港重點項目「凱玥」，2017年合景與龍光集團(3380.HK)以近169億港元投得鴨脷洲地皮，每方呎樓面地價達22,118元，創下當時賣地紀錄。發展商於去年初推售，每方呎均價50,800萬元，但因為呎價高，而項目的單位面積較大，等閒逾千方呎，涉及銀碼動輒數千萬港元，加上樓市回落，並不容易覓得買家。之前曾傳長實(1113.HK)藉收購凱玥的銀團貸款而染指該項目，後又沒有下文。至今樓盤銷情不佳，發展商遲遲未能套現，樓價又持續調整，若沒白武士挺身而出，項目會何去何從，最終會否被銀團接管？ 新盤撻訂除笨有精 香港樓價向下調整，之前一兩年出售的新樓盤陸續出現撻訂，長實去年推售的油塘親海駅II，近日接連有兩宗撻訂，各自損失訂金129.4萬港元。同區由五礦地產(0230.HK)發展的蔚藍東岸，亦有一宗撻大訂個案，買家被殺訂金134.4萬港元。中洲置業位於火炭的星凱．堤岸亦有一宗撻訂，發展商沒收訂金77.1萬港元。至於億京旗下位於白石角的海日灣，亦錄得1伙撻訂。 樓市雖未大幅下挫，但樓價持續調整，加上現時中港經濟疲弱，息口相信在一段時間持續高企，本地樓價難復舊觀。個別高位入市人士(特別是兩三年前買入樓花的買家)細心考慮，樓價相較高峰時已下調兩成，撻訂也是被沒收5%或15%訂金，計算下來尚屬化算，倒不如選擇壯士斷臂，止蝕離場。 ▷ 咏竹坊文章      向小米投下信心一票 《咏竹坊》本周報道小米(1810.HK)造車，集團創辦人雷軍在發布會上，展示小米第一輛電動車SU7，顏值超爆，設備也是高端，當市場猜度小米會再以平取勝時，雷軍卻反高潮，叫大家別期望可低價買入。他更揚言，要在10至15年成為全球五大車商。…

劉智恒      ▷ 內房      去年內地銷售三甲：保萬中 根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH)，全年銷售金額4,207億元人民幣(下同)，萬科(000002.SZ)緊隨其後，銷售3,755.4億元，第三位是中海地產(0688.HK)，銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK)，去年跌至第七位，只有2,200億元，中國恒大(3333.HK)排名27位，銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算，合共62,791億元，按年下跌17.3%。 至於銷售額逾1,000億元的房企，按年減少4家至16家，達到100億元但未夠1,000億元的有100家，按年減少10家。中指研究院指出，重點房企去年銷售呈前高後低走勢，展望今年有望築底企穩。 然而，我們不能只看百大房企銷售金額情況，相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中，估計今年會有更多開發商倒閉，房企問題能否紓緩，仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。 金茂分拆Reit上市套現 內房企業負債纍纍，需要透過出售資產套現，金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款，總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力，集團今年1至4月，將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外，中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產，打包成地產投資信託基金(Reit)上市，藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業，每基金單位2.67元，預計出售所得約10.7億元。 我們相信，今年將有更多大型項目出售的消息，畢竟開發商要紓減債務壓力，要各施各法賣家當，除賣樓外，就是將整個發展中項目或投資物業轉手，又或效法金茂，將投資物業以Reit模式上市。不過，在賣家不斷增加，供應多於需求下，擔心內地房產市場將進一步下調。 ▷ 香港      怕流標不推住宅地 香港政府本財年最後一季度賣地計劃，只會推出一幅位於元朗的工業地，可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示，考慮到近期市況，加上投地氣氛較冷淡，決定暫不推售住宅及商業地。她補充，今年首三季度，土地供應可建住宅7,960伙，若計入第四季度的供應，將可達11,530伙，接近全年目標的12,900伙。 本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終，我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而，當住宅用地推出量減少，教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面，過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價，按目前情況看，賣地收益勢難達標，財政收入也受拖累。 花旗勁劈地產股目標價 外資銀行對本港樓市較悲觀，花旗預測今年樓價將下跌超過一成，加上內地及香港經濟經疲弱，美國利息持續高企等，將15隻地產股的目標價大幅調底，平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」，其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元，九倉則由24.5港元調低至19.8港元，港鐵當天股價即時大跌近6%。 我們相信香港樓市正在受壓，唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻，因此樓價會調整，但不會出現大跌。然而，股票是看前景，若今年樓價難有起色，上市公司的估值將會收縮，實際上這個情況已經發生，而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。 今天港樓是平還是貴？ 過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼，要全面撤辣，並要引入救市措施，講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落，但若有注意本港新樓價格及銷售情況，又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號，於本月6日推12伙發售，入場費最低的一個單位在20樓，實用面積只有459方呎，折實售價近961萬港元，呎價20,934港元。 一個只有400多方呎的單位，總樓價竟然接近1,000萬，呎價近21,000元，基層市民一個月工資也買不了一方呎樓，你叫小市民如何上車？打工仔如何負擔？而發展商及中介還說地產行業很差勁，經常在媒體上呼天搶地求救，現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節，出現調整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中東資金能頂半邊天 本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK)，與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄，合作酒店開發及項目管理，初步涉及投資總額約50億美元(357億元)，預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務，MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等，為項目提供發展資金，四海或會成為一個籌集資金的投資平台。 近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源，並推出「2030願景」計劃，具體是實現經濟多元化發展，加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下，有部分海外資金撤離中港，於是有意另覓投資方，雙方一拍即合，中東資金大舉投資中國，如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK)，及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會，與中東資金合作拓展業務，我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。 復星旅文迎來最好時光？…

劉智恒      ▷ 內地      碧桂園星級項目成重災區 碧桂園(2007.HK)發展位於惠州的十里銀灘，曾經被包裝成中國的馬爾代夫，一度銷售十分火爆。然而當中國樓市日走下坡，十里銀灘或許變成「十里爛灘」，樓價急挫；最近市場傳出，有業主急讓房子，60平米只售15萬元，較當年高峰時大跌約70%。 究竟是真實還是宣傳，我們參考多個房地產中介網頁，看見現時十里銀灘的房價，67平米叫價約32萬元，88平米也是42萬元，即是說每平米在4千多元水平；單位叫價15萬元，即每平米約2,500元，若有業主要急讓，大劈價也不是沒可能。考慮到十里銀灘總發展達到6萬戶，供應量相當驚人，而現時內地樓市日趨向下，該項目位置又偏遠，既不適合長居，又乏人租用，若只用作渡假，長期要維修保養及交物管費用，倒不如平價出售。 物業估值重創太古 內地樓市下滑，不但影響內房企業，就連專政投資收租的地產商也受到一定影響。太古地產(1972.HK)發盈警，截至2023年底，股東應佔溢利將大幅減少7成。原因是內地的零售投資物業公平值收益錄得下跌，而發展中的辦公樓投資物業亦錄得公平值虧損。公司估計，投資物業虧損約45億港元。相反，2022年投資物業重估收益則有16億港元。 我們預計，除太古地產外，內地擁有較多投資物業的發展商都會受到影響，出現投資物業重估的虧損。雖然如太古地產所言，投資物業公平值變動屬非現金性質，對集團的營運現金流或股東應佔基本溢利不構成影響。然而想深一層，投資物業估值下跌，是因為租金收入下挫得出的結果，換言之租金收入下降，對集團的未來收入及盈利肯定有影響，並非如太古說得那樣輕描淡寫，此點不可不察。 北京監管購房預售金 為保障買樓人士，北京市住建委就《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(2023年修訂版)公開徵求意見，其中主要一項是建議當地商品房預售資金，原本由銀行監管，現轉交給政府監管。此方案的好處，是可以更有效防止房企挪用預售資金，防範樓盤出現爛尾。 我們認為此一措施對於「保交樓」有幫助，畢竟有一些內房企業，在債務臨門時，或會利用灰色地帶而動用預售資金。現時市場樓價不斷下調，市民見樓價已跌至可負擔水平，或會心動入市，但因擔憂開發商能否如期交樓而卻步；若交由政府去監管預售資金，那就最安全不過，讓有意置業的市民更有信心入市，對樓市有一定幫助。 ▷ 香港      政府嚴打洋房僭建 一場世紀豪雨揭發了香港多個洋房區有僭建個案，繼紅山半島後，屋宇署及地政署聯手到屯門蟠龍半島巡查，已向20間僭建獨立屋的業主發出清拆令及釘契，當中有4間的業主更被檢控。至於紅山半島，已發現70間洋房違規，當中有29間同時涉及僭建及非法佔用政府土地。 洋房僭建的情況由來已久，幾乎不是什麼秘密，嚴重的甚至霸佔政府的土地，將擁有的範圍延伸，或蓋上建築物。過去相關機構因不能隨意入屋檢查，業主即使改動，也不容易被發現，加上政府部門人手不足，於是隻眼開隻眼閉。今天出了大問題，紅山半島僭建懷疑引致斜坡山泥傾瀉，令政府不得不強力執法，加上現時航拍盛行，可以高空作出觀察，令許多僭建無所遁形。我們希望政府能貫徹去執行，別虎頭蛇尾，獨立洋房之外，還要向新界丁屋及村屋埋手，以徹底處理僭建問題。 蔚藍東岸累計22宗撻訂 香港樓市走弱，之前以樓花購入的物業，買家陸續出現達訂，五礦地產(0230.HK)位於油塘的蔚藍東岸近日錄得8戶買家撻大訂，每個單位成交價在535萬港元至989萬港元。項目在2020年開售，每方呎均價約19,000至20,000萬港元水平。單就本月，蔚藍東岸已累計出現16宗撻訂，整個項目至今已錄撻訂22宗。 我們相信，早幾年出售的住宅，到臨近入伙期，撻訂的個案會陸續出現，畢竟目前樓價較2019年高峰期跌了兩成或以上，特別那些納米樓項目，發展商當年見樓價高，於是大幅增加興建細單位，因涉及整個銀碼會較低，買家較易上車，然而發展商卻將每方呎價提高，當整體樓價下挫時，納米樓的買家損失就更大。因此，買家選擇撻訂或許是明智之舉，至少在今天看是對的。 ▷ 咏竹坊文章      特步跑出個未來 本周《咏竹坊》文章提到國產運動品牌特步(1368.HK)以6,100萬美元(4.3億元)，向Wolverine World Wide(WWW.US)購入合資公司權益。合資公司主要在中港台銷售索康尼及邁樂品牌的服裝、鞋履及配飾。其中索康尼的跑鞋有百年歷史，更有跑鞋中的勞斯萊斯稱號。…

劉智恒      ▷ 香港      公營房屋供應充裕 香港一直透過公營房屋去解決基層住屋需求，香港房屋局局長何永賢表示，多年來香港興建超過130萬個公營房屋單位，售出近51萬個資助房屋單位。現時房委會管理193個公共屋邨，約有210萬人居住在公屋。未來10年，房委會將建41萬個單位，足夠應付30多萬的公營房屋需求。 內地政府早明言要解決香港住屋問題，港府近年即時加把勁去發展房屋，公營房屋當然是重中之重，從政府的行動可見，未來公營房屋的供應問題理應不大。另外，政府同時亦增加推出私樓土地，加快及簡化規劃、以及重建與補地價等各項程序，亦籌劃北部都會區及明日大嶼，原在可見未來，私樓供應問題可以逐漸緩紓。然而，近期發展商擔憂樓市前景而不投地，接連有六幅土地流拍，對未來私樓的供應會有影響。 李寧買商廈被指不務正業 李寧(2331.HK)斥資近21億港元購入恒基地產(0012.HK)位於北角的「港滙東」，將用作香港總部，作為擴展香港及海外業務的分部辦公室。消息公布後，市場有認為李寧不務正業去投資物業，股價即時插水，迫得李寧急不及待斥資30億港元進行股份回購。 企業購商廈作總部其實並不罕見，只不過現時香港商廈租金回軟，而李寧收購金額又龐大，加上公司今年業績表現停滯不前，令市場批評聲音不絕於耳。不過，樓價起起伏伏難料，若有實際需要亦無可厚非，大家沒忘記的話，2001年時任金管局總裁的任志剛也在樓市疲弱時，以37億港元購入國金中心二期14層樓面，當時也被市場大肆批評，認為金管局不應置業；但今天回望，中環商廈價值以倍計上升，或許市場又說任志剛眼光獨到，決斷英明。 地產中介又要政府撤辣 那些人最想政府撤辣？答案是地產代理。仲量聯行預期明年中小型住宅樓價將跌10%，豪宅亦會下跌5%。該行香港主席曾煥平認為，政府只是減辣對樓市沒有大幫助，建議多項救市措施，包括要政府全面撤辣，並為首次置業的年輕人提供無息貸款等。 仲量聯行的建議非但要撤辣，還要落藥刺激樓市。事實上，樓市是否這樣差勁，或頻臨崩潰緣，以致要大力去拯救。若曾經歷97年的香港人，當年的情況遠較現時嚴重，亞洲金融風暴後，樓價一開首暴跌三成，接著經濟出現通縮，打工仔別說減薪，連工作也未必能保得住，租金又大幅下挫。相比現時情況，香港樓市及經濟遠遠未如當年嚴峻。 ▷ 內地      內房問題拖經濟後腿 剛結束的中央經濟工作會議指出，明年中國經濟續要穩中求進。但部份證券界對明年的內地經濟有一定保留。野村證券認為中央若將經濟增長定在4.5%會較合理，因為內房債務危機持續，將拖累內地經濟表現。 野村證券首席中國經濟學家陸挺估計，內房企業債務沈重，開發商缺資金完成項目，地區政府要照顧保交樓，市民又不願置業，令市場陷於惡性循環，經濟增長受到影響。我們也認為，內地債務問題在明年不但難以解決，隨時會惡化，有企業或會被清盤，土地及項目有機被拋售，牽連整個內房市場，樓價有機進一步下滑。 碧桂園救亡態度正確 受債務困擾的碧桂園(2007.HK)公布，將持有的珠海萬達商管1.79%股權，以30.7億元售予萬達集團董事長王健林或萬達指定的一方。碧桂園指出，正積極化解階段性流動壓力，而且持有珠海萬達商管的權益有限，出售是提前退出及鎖定價格 。另外，碧桂園多名董事減薪，當中楊惠妍年薪由37萬元減至12萬元，莫斌及楊子瑩減幅最大，分別由每年300萬元及200萬元，降至12萬元。 按目前集團負債，出售少數投資股權套現是合理做法，至於減薪，區區數目只不過杯水車薪，不過起碼態度正確，能夠從自身開始去盡力救公司，不像中國恒大(3333.HK)，在頻臨倒閉邊緣時，前主席許家印涉嫌藉與妻子離異，將資金調走美國。 ▷ 咏竹坊文章      恒大真的大到不能倒？ 本周《咏竹坊》文章探討恒大問題，究竟一家負債逾兩萬億的公司，是否能大到不能倒，還是負債多到不能救？這情況確實讓債權人及中國政府費煞思量。債權人若要將恒大清盤，雖然恒大手上有龐大資產，但當短期拋出市場放售，肯定令供應大增，拖累整個樓市，樓價急跌，結果是資產價值大貶，債權人最終能收回多少，實屬未知之數。 若希冀政府打救，是否又過份樂觀？雖然恒大破產，勢必牽連甚廣，但正如前面所講，天價的債項又是否政府能解決；若政府出手，其它有問題的內房是否又要政府救助。事實上，政府的「白名單」已經提示，有資格接受政府融資支持的，只有財務相對穩健的房企。政府是怕市場的不利消息影響，會導致較健康的房企面對流動性的風險，於是才定出名單相助較健全房企。反之債務問題幾已病入膏肓的房企，若希冀政府出手，或許是市場一廂情願。…

劉智恒      ▷ 香港      香港財赤或延至明年 評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面，主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變，以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊，更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意，但香港的情況確實不如前，周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出，本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元，更預計下財年或會延續赤字狀況，為應對問題，明年及後年要削減政府部門1%開支。 出現赤字的其中一個主因，與本港樓市持續回軟不無關係，發展商對政府土地競投冷淡，以致本財年的賣地成績差強人意，至今共有六幅土地出現流標，加上補地價金額又下跌，或發展商因樓市情況而不接受補價，土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元，但按目前進展情況，要達標肯定無望，而且更有一大段差距。 金管局建議銀行撇賬 據市場消息，香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面，金管局副總裁阮國恆在面談時，建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時，盡量為不良貸款撥備或撇賬，其中特別提到內房貸款。然而，金管局並不是作窗口指導，一切仍由銀行自身衡量後作出決定。 本港銀行對內房企業的風險敞口有限，許多銀行亦已作出足夠撥備，加上資本充足比率良好，銀行業面對的風險整體可控。不過，金管局的建議亦無可厚非，畢竟暫時看，多家內房企業能償還債務的機會不大，銀行應趁財務仍理想時先作出處理，實屬穩健的安排。 瑞銀指港樓價仍有下行空間 市場對於香港樓價持續不看好，瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出，在按揭貸款利率上升，內地經濟復蘇又遜預期，香港樓價在過去12個月已下跌6%，但跌勢未止，特別香港優惠利率仍低於美國，本地貸款利率有機會再上升，因而預期樓價續向下走，跌幅約在中個位數。 我們認為，樓價有機仍往下調，但相信大跌空間有限，一方面是美國利率升勢已接近尾聲，另外是香港輸入數以萬計專才，政府又給予買樓稅務優惠，對港樓有一定支持。而且專才到港，不少人租用物業，帶動租金上升，對物業投資者的供款有支持。同時，若租金持續上升，某些租樓人士考慮到要付高租金，不如轉租為買。再講，目前情況跟97年不一樣，當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹，以致部份人手上有多於一層物業要供款，一旦樓市逆轉就沒有防守空間，而今天的經濟，遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論，樓價大跌的機會不大。 ▷ 內地      惠譽料內房銷售跌勢放緩 內房銷售按年比較每況愈下，碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元，按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元，按年跌38%，市場擔心情況持續惡化。不過，評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰，但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計，開發商的合約銷售跌幅約在5%以內，即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。 我們認為，暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢，相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤，項目及土儲被迫要沽售，對房地產市場的衝擊更加嚴峻，所以惠譽的估計，或許仍是有點樂觀。 聆訊延期恒大暫逃一劫 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行，市場原以為有最終定案，豈料因呈請人沒有促使恒大清盤，亦沒反對聆訊延期，恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，將修訂債務重組方案。 或許恒大債權人也明白，強行將其清盤，隨時一無所有，倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過，恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗，未能償還的債項超過5,000億元，縱能暫時喘息一陣子，問題仍難解決，最終能否苟延殘存，暫時還未明朗。 越秀48億買地展實力 內房在一片愁雲慘霧下，越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元，投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米，可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示，收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。 雖然多家內房企業頻臨破產，根本再沒能力投地，但部份國企背景的企業財務健康，遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期，未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上，他們的市場佔有率將不斷擴大，民營房企難項其背，內房變成國企天下。 ▷ 咏竹坊文章      內地就業情況讓人擔憂…

劉智恒      ▷ 香港      香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地      恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。 過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章     …

劉智恒       ▷ 香港 寬待中原嚴懲美聯 中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團，涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金，將協議實收佣金限定2%，涉及合謀定價，違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異，中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業，五名高層均被檢控。 整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規，為何只有美聯受控？關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》，若多位涉事人或機構中，第一個先向競委會申請寬待，主動提供資料協助調查，可獲保障不被提告。 一直以來，市場都說中原在代理行業領先美聯，想不到這次事件上，中原都跑在美聯之前，在競委會進行調查時，率先申請寬待，與競委會簽訂寬待協議，並提供高度合作，大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰，包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。 郭老太擊敗楊惠妍登女首富 內地房地產市場疲弱，上市房企市值大縮水，中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·胡潤女企業家榜》中，香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿，以720億元首次登上中國女首富的寶座，排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍，財富達665億元，而富華國際主席陳麗華，則以580億元位列第三。 過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍，竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡，不知大家有沒有疑問，碧桂園有多筆境外債已違約，集團總負債超過兩千億元，負債纍纍，而主席還這樣富有。當然，上市公司負債是公司問題，主席或大股東沒責任要為公司掏腰包，不過小股東看了這個富豪排名，肯定滿不是味兒。    明年商廈租金或跌5% 香港經濟持續不振，加上部份外資流走，本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出，本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%，主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建，租戶開始要覓新辦公地點，導致出現一定需求。 甲級商廈的租金持續受壓，全球經濟不景，中美爭拗等，令到少有新企業到港設公司；與此同時，多家投資銀行裁員，部份基金及企業又遷離香港，兩方面夾擊下，相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計，明年香港的寫字樓租金將持平，甚至下跌5%。     ▷ 內地       新樓價格連跌四月 國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數，住宅價格按月跌0.3%，按年跌0.1%，均是連續四個月下跌。在70大中城市，有56個城市下跌，較九月增加兩個；上漲的只有11個，較九月時少3個。 北上廣深四大城市中，只有上海按月上漲2%，北京、廣州及深圳，分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀，按月下跌0.8%，但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降，北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%，深圳跌幅較細，下降0.5%。從最新數據顯示，似乎九月份推出的樓市寬鬆措施，效果只屬曇花一現，十月已有點後勁不繼，未來情況或許仍需時間觀察。   內房走勢「前高、中低、後穩」 內地樓市暫時仍未見起色，但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露，自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後，對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」，意味樓市在靠近年底時，將會逐漸平穩。 倪虹也透露，中央所提的三大工程已啟動，包括規劃建設保障性住房、改造城中村，以及「平急兩用」公共基礎設施。不過，我們看內房企業公布的十月份數據，按月銷量雖然有所回穩，但按年比較就出現較大跌幅，部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等，跌幅都超過七成。因此，即使樓市穩定下來，按目前銷售進度，房企要靠賣樓套垷還債就較困難，若情況續不理想，問題將會惡化。 ▷ 咏竹坊       蜜雪冰城登陸香港 香港疫後復常進展並不太理想，內地到港自由行的數量未如預期，商鋪的租務情況也難復舊觀，即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道，旺角銀行中心有鋪位租出，裝修工作進展如火如荼，原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城。 市場有消息，蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人，準備在香港上市，集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛，茶飲店五步一門，十步一閣，當中以蜜雪冰城規模最龐大，集團以平價為賣點，配合特許經營模式，成立廿多年，分店超過25,000間，分布內地，越南、馬來西亞、泰國及印尼等。…