碧桂園海外霸業折㦸沉沙
曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目
重點:
- 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
- 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前
劉智恒
早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。
十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。
近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。
另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。
森林城市變「鬼城」
澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。
這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。
2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。
雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。
雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。
說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。
碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。
野蠻生長
市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。
對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。
既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。
坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。
試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。
面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。
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