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曾走在破產邊緣綠城反成勝利者

Tue, 14 May 2024 00:16:54 +0000

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌，但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商，成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企重點：劉智恒禍兮福所倚，福兮禍所伏？正當民營房企負債纍纍，在疲弱樓市叫苦連天的時候，綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀，這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商，早年吃盡高負債的苦頭後，痛定思痛一改高槓桿策略，今天非但能成為倖存者，更跑贏一眾民營房企，教人始料不及。綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元)，按年下跌26%，今年1至4月累計銷售525億元，按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成，但跌幅相對其它民營房企要低，累計或單月銷售亦遠高於行業對手。首季銷售民企稱王今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數，碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元，保利置業(0119.HK)亦只有56億元，即使強如龍湖集團(0960.HK)，首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額，綠城暫居民營房企之冠。近年民企開發商的業績每況愈下，綠城收入卻節節上升， 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元，去年股東應佔溢利31.2億元，按年升13%。財務情況也遠較同業健康，截至去年底止，包括抵押銀行存款，集團銀行存款及現金達734.5億元，總借貸1,461.4億元，淨資產負債率只是63.8%，一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。是甚麼原因，當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來，綠城的財務仍然游刃有餘，還能在疲弱的樓市獲取利潤？兩次僥倖逃出生天箇中原因其實是早歷風險，反能及早調整策略，最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城，曾兩次走在破產邊緣，集團2006年在香港上市後，借助這個金融平台，不斷融資瘋狂買地擴展，豈料2008年金融海嘯，中國經濟放緩，綠城面臨資金鏈斷裂，那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK)，卻幸運之神眷顧，政府為刺激經濟進行4萬億救市方案，銀行借貸立時鬆動，綠城得以逃過一劫。危機過去後綠城並未汲取教訓，續以高槓桿發展，期間公司確能急速壯大，但亦站在風口浪尖，銷售稍不如意，隨時有翻車之危。到2011年時，內地樓市放緩，綠城問題漸漸浮現，公司負債360億元，負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音，時任董事長宋衛平頻頻在網上解話，問題不斷發酵。直至2012年，宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股，九倉共注資51億港元，綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權，翌年再增持4.6%權益，至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。經一事未必長一智，但經二事就真的不能不引以為戒，綠城不斷出售項目，除減省開發資金，亦可套現償還債項。引入投資者後，過往的急進發展受到制約，特別九倉起了一個監控作用，根據雙方協議，綠城的淨負債比率超過100%時，當有重大投資，若九倉認為對整個財務有影響，可否決掉這一決定。汲取教訓審慎而行綠城一改勇進作風下，集團的負債急速減低，亦不再以高槓桿發展，因而能在今次內房危機中，有充裕能力去應對。除了審慎理財外，集團近年亦將發展策略改變，由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示，過去五年，他們只聚焦一二線城市，包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市，代價是在樓市興旺時未能受惠，影響集團收入。同時，優質地區的拿地成本也相對高，令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。不過亦因為集中一二線優質區，供應量遠較小城市來得緊絀，於是樓價得以企得較穩；同時大城市的居民收入相對高，物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下，對集團的銷售提供了一定保障。另外，綠城財務穩健，毋需政府協助保交樓或提供借貸，市場對其興建的項目信心就較大，有意置業的人，會傾向選擇綠城的樓盤，因爛尾風險低，不怕最終收不到樓，於是有助其項目的銷售。綠城雖能成為逆市奇葩，但要注意內地樓市供應量仍然龐大，去庫存需要一定時間。在大環境不濟下，開發商縱有天大本領也難獨善其身，但只要能在逆境中生存下來，未來就有機會做大做強。正如綠城首席運營官李駿早前所言：「最重要是活下去。」欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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碧桂園陷水深火熱外債未還內債又到

Sun, 05 May 2024 23:53:13 +0000

碧桂園的外債仍在重組中，境內債務又迫在眉睫，可幸近日三筆境內債得以順利展期重點：　劉智恒十年前，碧桂園創辦人楊國強的事業如日方中，寫下一篇壯志豪言的小文章《我夢想中的碧桂園》，內裡包含十二句說話，其中一句是這樣：「這裡是為社會創造幸福生活的公司」。今天，幸福暫時見不到煩惱就確實一大堆。中國地產龍頭，內地的示範企業碧桂園控股有限公司(2007.HK)近年也逃不過房地產市場逆轉的打擊，去年上半年已虧損數百億元，欠債超過千億元，發展的超級項目四處爆雷，惠州的十里銀灘變「十里爛灘」，馬來西亞的森林城市被戲稱「森林鬼城」。公司在外債纒身要進行重整而忙個不停時，國內又開始有債主臨門敲門討債，去年碧桂園獲准將8至9筆境內債券展期；至近日，市場報道有三筆債券部分未能還款付息，經過與債權人會議商討，再獲延期至今年9月。債主臨門浪接浪雖能暫時喘一口氣，現實情況卻不甚樂觀，公司至今未能公布去年全年業績，以致股票要暫停在聯交所買賣。另外，拖欠建滔集團(0148.HK)的16億港元債務遲遲未能償還，公司已被建滔申請清盤，於本月17日在香港高院開庭聆訉。外債的重組進展上，暫時仍未商討出一個方案，上月的公告只表示正致力與債權人及其顧問溝通。市場則有傳，今年六月碧桂園會向一組債券持有人提交初步重組方案。整體債務方面，由於公司仍未發布2023業績，若以去年中報的資料看，截至6月底止集團有現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元，淨借貸比率50.1%。當時集團手上現金好像還算充裕，但其後多項債務未還本付息，相信下半年的實際情況已大大惡化。近日有消息，馬來西亞政府或容許在森林城市經營博彩業，從而帶動項目重生。不過，政府後來作出否認，而且即使辦賭，也未必可以短期刺激森林城市的銷售，況且碧桂園的問題，又豈止一個森林城市。物業銷售直插水碧桂園要渡過危機，相信只能看兩方面，一是物業銷售，另外是國家有否政策扶持。作為房地產企業，物業銷售是企業的命脈，關乎資金能否回籠，但在內地樓市日趨疲弱下，碧桂園今年銷售情況差強人意，首季的銷售金額只有135億元，按年勁跌81%。年內樓市能否好轉實在也不樂觀，內地樓價持續下滑，開發商為套現紛紛減價求售，面對樓盤供應大增，市民置業態度大大改變，他們擔憂今天看似能低價買入，明年回首或許是高價入貨。加上多家開發商深陷債務危機，倘若項目爛尾買家就血本無歸，人們都紛紛觀望為上。估計樓市要經過一輪去庫存，再加上開發商重組債務成功，市場才可慢慢復蘇，但肯定不是一年半載能達到。政策治標未治本那麼政府會否續推政策支持開發商，我們相信是肯定，然而並非無選擇性去提供幫助，外債政府不會管，內債就看情況及企業，如碧桂園此類屬龍頭及較負責任的公司，政府在若干程度願意作出扶持，包括透過內銀將債務延期，以及按項目提供借貸予房企「保交樓」。不過也別太樂觀，內房企業負債太驚人，按目前的援助方法，只能紓緩一時，暫時我們看不到或想不到政府有什麼政策，可以徹底解決問題。最近內地上市的金科地產(000656.SZ)，最終被頒令破產重組，說不定是許多內房的最終下場。去年底碧桂園董事楊惠妍大拍胸膛，揚言楊家會「砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑」。不光如此，楊惠妍為首的四位董事，主動提出大幅削減薪酬，一律調至年薪12萬元，當中總裁莫斌減幅最大，之前年薪達300萬元。坦白說，相對於逾千億的債項，董事的減薪只屬杯水車薪，楊家賣家當支持公司，估計可提供的助力亦有限。楊惠妍的說話與行動，相信是擺擺姿態，展現承擔的責任，中國恒大(3333.HK)董事局前主席許家印的下場，許多房企老闆都引此為鑒，別以為企業真的可以大到不能倒。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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建行入稟清盤世茂中資行開展房企追債潮

Tue, 16 Apr 2024 00:08:07 +0000

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動，或許意味著這波房地產調整期已進入新階段重點：李世達中國房地產市場已進入深度調整階段，自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後，陸續有中國房企債權人拿起法律武器，向法院提出清盤呈請。其中，中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持，一方面似乎也正以法律手段收回資金。曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布，債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲，中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請，涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出，世茂股價當天即時狂瀉18.7%，寫下歷史最低的0.37港元。世茂表示，公司將在稍後階段結合其境外重組的進度，考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。對於遭國有銀行興訟，世茂表示將「極力反對這項呈請，並持續推進境外債務重組」，為其利益相關方創造最大價值。世茂認為，這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂，是自2021年中國監管機構收緊房企監管後，眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月，世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金，至今累計已有高達117億美元債務違約。建行續起訴房企經歷18個月的談判，世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中，為債權人提供了多種選擇，包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款，或零息強制可轉換債券等。其中可轉債方案年期為一年，按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過，該轉股價格是目前世茂股價的20多倍，債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示，這些條款「損害了債權人的利益」。漫長的協商過程，難以令人滿意的條件，都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行，就曾表示方案不可接受，預告準備在香港採取法律行動，沒想到被建行亞洲搶先。事實上，這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日，建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請；不到一個月的3月20日，建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請，涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂，建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。世茂16項目入白名單中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」（俗稱「白名單」）措施，國有銀行：中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行 (3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目，貸款總額將高達3.2萬億元。值得注意的是，「白名單」措施關注的是「保交樓」，而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款，也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目，有16個獲得入圍，其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。一手借錢給你保交樓，另一手入稟法院，即使是國有銀行也沒得商量。隨著近年房地產下行嚴重不景氣，房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現，去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中，房地產不良貸款增幅最大的，就是建設銀行。根據建設銀行3月底公布的年報，2023房地產相關不良貸款為482億元，較2022年的336億元大增43%，增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。核數師無法表示意見所謂天助自助者，陷入債務危機的房企，唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外，也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金，但這條路並不順遂。據世茂去年財報，2023年實現營業收入594.6億元，同比下降5.7%；股東應佔虧損約為210.3億元，與2022年相若。截至2023年末，世茂總資產5,432.5億元，總負債4,919.9億元，資產負債率約為88.7%，淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。值得一提的是，核數師審核業績公告披露，對於財報「無法表示意見」，原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。隨著政策逐漸明朗，各個房企的命運似乎也一一揭曉，各家銀行也開始維護自身權益，相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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香格里拉在旅遊風口下重生

Tue, 02 Apr 2024 01:10:42 +0000

去年全球旅遊業從疫後急速反彈，酒店業即時受惠，香格里拉亦扭轉虧損三年的劣勢，重回盈利之路重點：劉智恒去年全球經濟在疫後復蘇未如預期，但旅遊業出乎意料地火爆，香格里拉(亞洲)有限公司(0069.HK)迎來一份亮麗的成績表。可此前幾年，集團卻陷於水深火熱之中。說到香格里拉酒店，不得不提香格里拉，原來竟是一處虛構的地方，出於上世紀30年代英國作家詹姆斯・希爾頓的小說《失落的地平綫》，該地與世隔絕，居民過著非常幸福的生活，有點近似陶淵明的《桃花源記》裡的世外桃園。那為何又會被用作酒店集團的名稱？時間回到1971年，大馬糖王郭鶴年在新加坡興建一家頂級酒店，開業前與法國朋友談到酒店名字，法國人一聽郭老說出酒店名後，立時嗤之以鼻地說”idiot”(笨蛋)，跟著就拋出香格里拉幾個字。財務官頻頻換人之後的事情不用說，香格里拉成為世界頂級酒店集團，發展一帆風順，直至2019年。那年新冠疫情大爆發，集團業績連續三年虧損，禍不單行，期間高管如走馬燈般頻頻換人，先後三換首席財務官，外人看來，總覺事情並不尋常。正當市場對香格里拉的前景極度懷疑時，去年旅遊市場的復蘇，為酒店業送來春風，站在風口的香格里拉，虧損問題迎刃而解。2023年業績扭虧為盈，收入21.4億美元，按年升46.5%，賺1.84億美元；2020至2022年三年分別虧損4,600萬美元、2,900萬美元及1.59億美元。集團更恢復派息，末期息每股15港仙。集團旗下主要業務包括酒店營運管理，以及物業投資。酒店有四個品牌，包括香格里拉、嘉里、JEN及盛茂飯店，合共有103間酒店，客房41,800個，當中83間酒店是自家擁有，20間負責管理。集團又持有一個共243萬平方米的投資組合，分別有寫字樓、商用物業及服務式公寓。去年來自酒店的收入20.3億美元，按年增長49.3%，投資物業收入增長8.6%至1.08億美元。趁市淡減省成本能夠重踏盈利之路，主要是大環境使然。聯合國旅遊組織發表的《世界旅遊晴雨表》指出，2023年國際旅遊已恢復至疫前的88%，國際遊客達13億人次，估計收入1.4萬億美元，相當於2019年的93%。作為優質的酒店集團，香格里拉當然能受惠。集團也表示，內地及香港於去年初解封後，酒店的需求急升，而世界多個地區的旅行需求亦繼續上升，帶動集團在各地的酒店業務。除了市場升勢配合外，香格里拉在疫情期間的策略調度得宜亦可記一功。其中是把握疫情時市況淡靜的時機，改善了成本和提升運營效率。此外，許多企業在疫情時大幅裁減員工以節省開支，但疫後就出現人手不足之景況。香格里拉即使在疫情期間，亦盡可能留住前線員工，於是在疫後酒店業迅即復蘇下，有足夠的人力資源去提供服務，省卻招聘及培訓的時間。然而，市場有聲音，認為酒店及旅遊業是疫後出現報復式反彈，加上2022年的基數較低，才會讓香格里拉出現讓人眼前一亮的業績，今年能否延續增長態勢，暫屬未知之素。有望提升入住率要探討香格里拉的前景，我們先看看其酒店的入住率，去年平均為62%，較2022年的42%上升20個百分點。至於每房收入 (入住率乘以每房租金)為108美元，按年上升69%。以去年底的入住率看，香格里拉仍有空間去提升入住率，大前提是今年旅遊業能持續向好，酒店業就有機會同步向上。據市場的估計，今年旅遊業走向仍然樂觀。聯合國旅遊組織的旅遊信心指數調查中，有67%受訪的旅遊專業人認為，今年的前景將會較2023年更好或好得多。香格里拉亦估計，隨著國際旅行及中國國內旅遊恢復正常，以及更多市場繼續推出優惠政策和促銷活動，包括新加坡、馬來西亞及泰國政府對中國遊客實行免簽，集團預期中國出境遊成為下一個增長催化劑。香格里拉目前的估值並不高，按市盈率計算約12倍，大酒店(0045.HK)是66倍、華住酒店(1179.HK)是21倍。若以香格里拉的資產淨值看，截至去年底止，集團旗下酒店及物業的公平值近110億美元，每股資產淨值為1.47美元，相較上周四收市價4.9港元，即是大幅折讓57%。香格里拉基本因素及業務前景屬理想水平，然而本地股票市場一直對於酒店股興趣不大，業績公布後股價不升反跌。加上香港整體股市氣氛薄弱，在內地經濟放緩及中美爭拗下，機構投資持續將將資金調走，以致即使好股票的市場估值也受到一定局限，令到香格里拉業務升而股價未必跟得上。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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從優秀到偉大貝殻能否做得到？

Mon, 25 Mar 2024 00:24:41 +0000

線上線下一體化的房地產中介貝殻，在內地疲弱的樓市下，派出一張亮麗的成績單重點：劉智恒當行業好景時，從事相關業務的企業大多可受惠，但到市況不景時，能穿越寒冬，跨過高山低谷仍屹立不倒，甚至可以邁步向前的，才有機會成為偉大企業。近兩年內地樓市極度疲弱，民營房企十家有九家瀕臨破產，影響所及，房地產中介亦受牽連，強如易居(2048.HK)也因開發商拖佣而要重組債務。然而，面對樓市價量齊跌的環境，貝殻控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展現出強大的能力。貝殻剛公布2023年業績扭虧為盈，收入778億元(108億美元)，按年增長28.2%，賺58.9億元，2022年虧損13.97億元。集團繼中期派特別現金股息每股0.057美元後，末期再派股息每股0.117美元，反映集團的現金仍然充裕。過去一年貝殻推行的「一體三翼」策略取得成功，一體即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租賃管理，以及仍在摸索中的「貝家好」業務。市佔率擴大貝殻最主要的業務是房地產中介，2023年內地樓市價量齊跌，但貝殻在存量房的總交易額為20,280億元，新房為10,030億元，按年分別上升28.6%及16.7%。淨收入方面，存量房是279.5億元，新房是305.8億元，分別上升15.9%及6.7%。能逆市取得更高收入，明顯是貝殻成功擊敗對手，搶佔了別人的市場，提升了市佔率，才能在樓市收縮的環境下仍創佳續。事實貝殻在樓市不景氣下，去年底門店數量仍按年增長8.1%至43,817家，經紀人數亦按年增8.5%至427,656名。門店及經紀數量不跌反升，足見集團在逆市仍能愈做愈大。另一方面，地產中介最擔心的事情就是生意做成了，佣金卻遲遲未到口袋，特別是開發商的佣金，易居就是被開發商拖佣而被拖垮。貝殻在新房銷售方面，將應收賬款周轉天數，由2022年的105天減少至2023年第三季的55天。去年第四季更縮短至43天。貝殻在新房上採用「快佣」模式收取，而「快佣」佔新房的淨收入比例，亦由2022年的44%提升至去年的53%。收數時間快了，但並沒有影響新房的生意額，去年新房淨收入還有上升，那就代表貝殻與開發商在洽商時，有強勁的議價能力，沒有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就減低壞賬出現的風險。兩翼業務起飛至於中介以外的業務，雖然佔比較低，但去年的表現也相當理想。家居裝修方面，將其納入房產交易服務的流程，為該業務增加了客源，同時透過豐富的套餐產品，及提升交付能力，令收入按年增長146%至133億元。租賃住房管理的規模也不斷擴大，其主打租務托管的「省心租」業務，由2022年管理規模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6個百分點至95.1%。業務以外，貝殻在資金運用上亦作出配合，截至去年底止資產負債率為40%，現金及現金等價物達196.3億元，由於一直現金充裕，去年集團斥資約7.19億美元，回購4,670萬股美國存託股份，佔回購啟動前的總股數3.7%。另一方面，集團亦將閒置資金，投放在低風險的理財產品，以收取一定回報，如去年9月斥資20億元認購光大理財產品，年化回報率由2.9至3.1厘。貝殻董事會主席兼首席執行官彭永東在業績中自豪地說：「現在有非常好的基礎，有一起打過仗的團隊，我們相互信任及團結，越來越像一支攻無不破的隊伍。」憂樓市愈走愈弱貝殻是否真的能攻無不克我們暫時不敢說，但投資市場似乎暫不賣賬，業績發布後在美國市場下跌2.5%，翌日港股續下跌，收報36.9港元，下跌近3%。市場有聲音指貝殻全年業務雖做好，但第四季度似有放緩趨勢，特別是在新房的交易總額為2,380億元，按年下跌9.7%，收入則按年跌8.5%至76億元。投資者擔心，即使貝殻在行業中能成功突圍，遠遠超前對手，但整體房地產市場似正每況愈下，內房去庫存並非一年半載可解決，若房市續不理想，在下行趨勢中，你縱有天大能耐，也難持續在逆市做出亮麗成績。史丹福大學教授Jim Collins的著作《From Good to Great》響譽全球，眾多企業家推崇備至。貝殻今天也算是一家優秀企業，但能否如Jim Collins所說，最終成為偉大企業，就看在這次房地產的超級危機中，可否穿越周期，並推上一個更高的台階。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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供股功虧一簣易居重組有機觸礁

Mon, 11 Mar 2024 00:47:55 +0000

內地房產代理商易居的重組計劃進展如火如茶之際，供股集資突被叫停，令重組添上重大變數重點：劉智恒上月底易居(中國)企業控股有限公司(2048.HK)突然叫停供股，籌組多時的集資大計在臨門一腳告吹，籌不到資金事少，影響整家公司重組事大，倘若重組不成，隨時步恒大(3333.HK)後塵。為何這次供股如此舉足輕重，我們先說說易居目前的財務困境。自2021至2022年，易居分別虧損116億元(16.1億美元)及39億元，去年中期虧損7.26億元。公司年內要償還的銀行及其它借款，加上可換股票據達到55.8億元﹐但受限制銀行存款及現金只有11.8億元。另外，賬目中原有應收賬達67.2億元，但收回成疑，預期的損失約62.8億元。易居的經營狀況，可以用獨立核數師兩句說話概括：「存在多項不確定因素，對集團持續經營能力構成重大疑問」。公司虧損嚴重的原因，亦是其賴以成功的要素。時間返回2018年，易居申港上市成功，集團主席兼執行董事周忻發揮其富豪朋友圈的威力，說服了20多家開發商成為投資者，最教人眼前一亮的，是當中投資最高的四家巨企，包括恒大、碧桂園(2007.HK)、萬科(2022.HK, 200002.SZ)及阿里巴巴(9988.HK, BABA.US)。星光熠熠的企業大亨，既是他的老闆，也是他朋友，齊齊捧場下，周忻輕易籌得46億港元。水能載舟亦能覆舟周忻如意算盤是，開發商成為易居的投資者，公司要獲取一手樓盤代理權，不就更方便及順理成章；另一方面，既然開發商都成為易居半個老闆，大家利益與共，那他們在支付給易居一手物業銷售佣金時，理應更手爽，拖數的機會變得更低。沒錯，易居主要的收入是為開發商銷售一手住宅，市況好時，生意根本不成問題，輕輕鬆鬆已賺個盤滿砵滿；相反近兩年內地樓市疲弱，開發商又負債纍纍，應對上千億債務已經自顧不暇，又那有餘力去支付予中介的佣金。開發商拖欠一手佣金，易居大筆應收賬變壞賬，收不到錢之餘，公司自然無力償還本身的債務，甚至連利息也付不出來，迫不得已要走上重組之路。去年4月3日，易居公布重組方案，內容包括將發行現金與TM Home的新股。現金方面是申索人每持有1,000美元，可取回60美元。至於發行新股，重組完成後，債權人組成的SPV(特殊目的公司)將持有TM Home約54.2%股權，可換股債券股東及阿里巴巴共同持有約10.8%的股份，餘下35%的股份將由易居及其聯屬公司持有，當中的15%將轉讓予TM Home高級管理層成員。 TM Home原是2021年易居跟阿里巴巴聯手成立的公司，主要運營房地產網「天貓好房」。重組計劃下，易居會將房地產數據與咨詢服務公司「克而瑞」，以及在線房地產營銷業務，一併注入TM Home。阿里巴巴更授予易居對於天貓房產行業獨家招商權、商業定價權、商戶運營權，有效期至今年8月31日。現金方面，是透過供股融資，每持10股供12股，每股0.23港元，預計可籌集資金4.83億港元。由於重組要將克而瑞業務注入TM Home，但易居之前以克而瑞作擔保，以取得內地銀行貸款，是次銀行不同意解除擔保，令注入克而瑞的方案未能推展，包銷亦只好告吹。關鍵解除銀行擔保供股戛然而止，易居未能集資，就不能應對重組計劃的現金部分。而且銀行不願意解除克而瑞的擔保，亦影響整個重組方案。重組落實日期在本月31日，已經迫在眉，易居能否在僅餘的廿天裏找出辦法？首要一環相信是取得銀行同意，願意解除克而瑞的擔保。易居透露，之前與該銀行進行商討時，得到的意見是十分正面，銀行願意以信貸方式去代替擔保，並表示會達成協議。豈料事情急轉直下，銀行最終不願讓易居解除擔保。究竟發生了甚麼事情，導致銀行忽然轉變意向，若然能解決此一問題，情況並非沒有轉機。事實上，易居所欠銀行的貸款是4.36億元，其中2億元是以克而瑞作擔保，若能拿出兩億元，或許銀行願意放易居一馬，到時易居再推供股集資，又或以其它方法去籌集資金，問題不就能迎刃而解。再講，供股集資的金額只是4億多元，不是一個遙不可及的數目，當時承諾包銷的是大股東周忻本人，意味周忻口袋裡仍有一定資金，所以易居即使供股不成，也並非萬劫不復。沽勿論如何，目前距到期日時間甚短，相信要延期去處理問題。世事從來沒如果易居去年的業績發布會上，周忻發出罪己詔，他說作為公司決策者，在市場波動中給投資人造成龐大損失，實要為此而致歉。周忻又強調，如果債權人給他一次機會，他和公司將可以重新出發。雖然情詞懇切，但周忻要明白，現實是沒有如果，機會錯過就錯過，否則恒大不致於會被清盤，許家印未必會面臨牢獄之苦，碧桂園楊國強也不會後悔，為何2022年不當機立斷大手放售物業。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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恒大清盤一個野蠻時代的終結

Tue, 06 Feb 2024 00:47:35 +0000

全球負債最高的房地產開發商中國恒大集團終於獲頒清盤，但國際投資者能從清盤程序取回多少資金，卻無人寄與厚望重點：羅小芹自2022年中國恒大集團(3333.HK)開始遭債權人Top Shine Global Limited申請清盤，前後延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陳靜芬正式頒令清盤，恒大在過去廿年在內地房地產市場野蠻生長，終於劃上句號，亦可謂代表一個時代的終結。中國恒大於1月29日開市前停牌，停牌前報0.163港元，市值21.5億港元(19.6億元)，公司高峰期的市值超過4,000億港元。集團還持有電動車公司恒大汽車(0708.HK)和物管服務商恒大物業(6666.HK)的權益，這些資產將被清盤人接管。根據清盤令，法院委任安邁顧問Edward Simon Middleton及黃詠詩為中國恒大的共同及各別清盤人。中國恒大通過內地主體恒大地產經營幾乎所有房地產開發業務，而大部分債權也在內地欠下，包括物料供應、建築施工等應付帳和金融機構欠款。據公司2023年中期財報顯示，期內負債總額為23,882億元(約3,362億美元)，剔除其中的合約負債6,039.8億元後負債規模為17,842.2億元，現金總額僅133.8億元。中國恒大在其債務重組方案上列出17隻違約的美元債，涉及款項超過190億美元。集團執行總裁肖恩就清盤回應內地傳媒時表示，香港法院頒布的是境外清盤令，涉及主體是在香港上市的中國恒大，集團會盡一切可能保障內地恒大地產的業務穩定，穩步推進保交樓等重點工作。另外，又會積極與清盤人溝通，依法配合清盤人履行相關程序，根據國際慣例丶市場規則推進債務化解的工作。重組方案難落地目前恒大地產已被中國證監會立案調查，以主席許家印為首的管理層因涉嫌違法犯罪被依法採取強制措施，無法參與境外債務重組，以致重組方案最終難以落地。自2021年底中國恒大兩筆美元債務違約事件開始，公司向債權人提供的資訊非常有限，以致投資者難以詳細了解該公司面對的困難。究竟中國恒大香港實體的清盤程序如何進行，國際投資者以百億美元計的投資能從恒大清盤案中收回多少，首先取決於中國大陸跨境當局和法院的態度。 2021年中港法院達成相互認可和協助破產程序的安排，香港清盤人可以向上海、深圳或廈門三個試點城市的法院申請批准，但內地法院仍有酌情權，可以不予認可或協助執行，所以沒有內地法院的許可，清盤程序是很難執行。香港律政司林定國去年11月在回應英國《金融時報》的書面查詢時承認，在某些情況下，內地法院可能會拒絕承認香港的清盤令。2021年深圳法院在森信紙業案中承認了香港法院指定的清算人的權力，但業內人士稱這類成功的實際個案很少。就算內地法院下達清算令，執行過程仍需與其他債權人合作，由於外資股權和債權的追索優先次序將低於國內貸款的債權人，令境外債權人更難取回投資。中國恒大的清盤令為其他處於債務危機的內房企業敲響警鐘，早前有傳媒傳出碧桂園(2007.HK)的債權人將申請清盤，有香港銀行將接管公司在港抵押資產，但《每日經濟新聞》引述碧桂園消息人士指傳聞不屬實，目前公司經營一切正常。然而，消息未澄清傳聞哪部分不確，在中國恒大步入正式清盤程序前，公司幾乎對所有不利的傳聞均予以否認。保交樓的困難面對內地爛尾樓危機，中國政府要求內房企業必須交付已售出的房屋單位，即履行保交樓的社會責任，但企業需要投入更多資金完成，而內地樓市銷情亦成為開發商資金回籠的關鍵，若樓市銷情未見改善，直接影響債權人取回投資的比例。香港思睿投資(Grow)合夥人兼首席經濟學家洪灝指出，無論清算程序能否繼續進行，中國恒大就像即將破產一樣，其債券的交易價格不到面值的兩成。根據內地房地產研究機構中指研究院報告指，1月全國100個城市二手住宅平均價格按月跌0.56%，已連續21個月下跌，各地以價換量現象明顯。報告指，繼廣州、上海放鬆限購政策後，其餘一線城市亦有望優化相關政策，為了搶佔內地置業者的購買力，二線城市或全面取消住房限購；核心一、二線城市首套及二套房首付比例有望進一步降低。龍州經訊中國研究部副總監CHRIS Beddor接受路透訪問時表示，在很多方面恒大都是一個獨特的案例，它凸顯出房地產開發商在近幾個月以來經營情況都沒有明顯改善，影響了購房者情緒，從數據顯示，有意置業的人士不願意從陷入困境的開發商買入預售房，令後者情況進一步惡化。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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碧桂園海外霸業折㦸沉沙

Mon, 29 Jan 2024 01:26:15 +0000

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園，因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響，集團陸續退出海外項目重點：劉智恒早在十年前，當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討，逐漸晉身內地開發龍頭之列時，前主席楊國強不甘心只在一地為王，他的眼光開始望向世界，亞太市場是第一步。想到就做，楊國強迅即在海外開疆拓土，先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞，截至2017年，集團在亞太區已拿下17個項目。十年過去，海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利，反倒碰得灰頭土臉，更被海外項目拖後腿，為原已資金緊絀的碧桂園，添加不少煩惱。近日有消息，碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元)，向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益，及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月，碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊，以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手，意味集團全面退出澳洲市場。另外，由於負債沉重，碧桂園將位於泰國的土地及房產，用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品，以取代集團作為擔保人。森林城市變「鬼城」澳洲及泰國的事情只是小菜一碟，真正令集團深陷泥濘的，肯定是馬來西亞的超級項目森林城市，至今仍不知怎樣去埋尾，令碧桂園處於進退兩難的困境。這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作，位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區，距新加坡只是一海峽之遙，總規劃佔地30平方公里，將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目，發展時間25-30年，可容數十萬人口，目標是建成一座智慧綠色城市，總投資額達到1,000億美元。 2016年，當時的馬來西亞首相納吉布更揚言，新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場，竟表示禁止外國人購買森林城市房產，後雖改口，但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然，紛紛對森林城市卻步。雪上加霜是疫情爆發，銷售及建設不是停頓就是放緩，銷情一落千丈，項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困，無力支持馬來西亞的發展。另一方面，房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清，人煙罕至，與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大，於是不斷投訴抗議，負面消息令項目更加無人問津，市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區，令項目重燃希望，但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定，在當地置業還是少沾手為妙，因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。說回碧桂園，截至2023年6月底止，集團現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元。事實上，到今天情況更糟糕，境外債務接連違約，去年下半年的銷售又大幅下滑，資金回籠緩慢。在此情況下，實在沒有資金去推動森林城市的發展。碧桂園海外拓展敗走麥城，主要是擴展過急，以及錯判形勢，看不透部分東南亞國家的政治局勢變化，另外是疫情影響全球經濟，當然最致命是內地房地產下滑，政府嚴控開發商借貸，令房企面對資金鏈問題，在內地已自顧不瑕，又那有能力支持海外業務。野蠻生長市場不少批評聲音，認為包括碧桂園等房企，最大問題是過去多年盲目擴張，沒做好風險管理，以高槓桿去發展，因此負債纍纍，才會有今天結果。對於這類「馬後炮」的指摘或分析，根本是人云亦云，流於表面。你看看，今天不是十家八家開發商負債沉重，而幾乎是每一家民營房企都無一倖免，差別只在於你是欠債數百億或是數千億，甚至是上萬億。既然家家民營房企都以相同模式營運，你就明白是中國房企經營常態，在那個時代，若不是以這個高槓桿模式去發展，根本沒可能競爭，要麼就大落後，甚至是被淘汰。坦白說，中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年，初期基本上許多規範未成形，規則及模式是一步一步摸索，可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。試想一條賽道未有限速，市場上百駕競走，先是100公里，再而200及300公里，問題也沒發生，既沒管制，又怕不提速會落後於對手，於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現，若再不降速，不但參賽者有危險，賽道也不堪負荷，後果堪輿，於是突然狠下規定要減速煞車，一輛高速中行駛的汽車，急踩油煞停，情況肯定十分狼狽及混亂。面對現實，內地房地產經過多年超高速發展，問題陸續浮現，要進行復修，去調整改變過去的缺點，令未來的發展可以更健康。無可否認，過程將是痛苦，當中必然有企業捱不住倒下去，重新整合是少不免，而且需要相當時間去過渡。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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奧園重組曙光初現成敗還看內地樓市

Mon, 22 Jan 2024 00:50:46 +0000

負債纍纍的奧園，獲法院批准重組計劃，公司暫得以喘息下來重點：劉智恒「沒有一個冬天不會過去，沒有一個春天不會到來。」這是中國奧園集團股份有限公司(3883.HK)大股東郭梓文去年發給員工的信函內，激勵團隊的一番說話。今天，春天何時到來還未知，但起碼這個冬天暫沒那麼冷。負債逾千億的奧園，去年底向美國紐約法院申請破產保護後，近日其涉及61億美元的境外債務重組計劃，雖然其中一位債權人平安海外反對，最終亦獲香港、開曼群島及英屬維爾京群島法院批准。根據奧園的重組方案，集團分別發行4隻總值23億美元的債務工具、1.43億美元的可轉換零息債券、16億美元永續債，再加上發行14億普通股，而將原有的境外債進行置換。奧園未來8年，預計可減少境外債務的利息達49億美元。同時，集團在未來兩至三年，在境外公開市場沒有還債壓力。暫緩一口氣早於去年9月時，奧園的12隻境內債務產品已全部獲展期，加上是次解決了境外債務，集團成為完成境內外債務重組流程的首家廣東房企。經過兩年艱辛的重組談判，奧園可說暫時喘一口氣，不過往後能否將債務悉數償還，最關鍵還是看內地樓市走勢。截至今年6月的中期業績，奧園已屬負資產公司，淨負債205億元。期內虧損近29.4億元，借貸1,088億元，包括長短期銀行借款745億元，優先票據及債券344億元，當中超過九成要在年內償還，但手頭現金加受限制存款只有69.4億元。集團手上投資與銷售物業約1,500億元，若樓價持續下跌，資產會續貶值，甚至能否賣出也成問題。若內地樓價回升，資產升值，公司有機會脫離負資產之列，所以一切要視符未來樓市走向。房企經過債務重組，通常會獲大幅削債及延期償還，但並不是代表不需要償還重整下的債項，而能否還債，主要看有沒有現金回籠，而作為房地產開發商，手上的產品就是樓字，若銷售理想，才能套回現金，支持營運及償還債務。去庫存需時現時內地樓市供應沒減少，但需求持續下滑，雪上加霜是多家房企陷於債務深淵，大家也希望加快銷售步伐，要賣樓套現，減價是不二法門，但當各家房企趕著賣樓，樓盤一窩蜂推出市場，供應肯定大增，樓市不斷受壓，樓價自然愈往下走。供應雖多，若需求持續，問題也不大。但現實是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，去年內地百大房企的銷售金額計算，合共62,791億元，按年下跌17.3%。坦白說，房屋並非單純是居住用途，許多時被視作投資工具，當房價不斷上漲，人們怕今天不買明天更貴，愈搶著買。樓價回調時，初期或有人認為相宜而入市，過不多久，樓價再跌時，情況就逆轉，因人們深恐今天低價成交或許是明天高價，大家也不再入市。情況更嚴峻是，當有個別開發商未能如期交樓，人們就怕收不了樓，市場大眾看在眼裹，也不敢貿然入市，擔心樓盤最終爛尾，損失慘重，結果進一步拖低需求。樓市要復蘇，先看何時能去庫存。上海易居研究院去年的《百城住宅庫存報告》表示，在百大城市中，有68個去庫存周期要超過14個月，部分次一線的城市，如山東日照及河北香河，要超過4年時間，景德鎮及西寧，更要5年以上。據西南財經大學2022年底發布的《中國城鎮住房空置分析》報告，內地有1.2億套空置房，較2021年的6,500萬套大增近85%。這個冬天特別長房地產向下的態勢一旦形成，很難會短期扭轉，因為需要時間去消化市場的供應，即使去庫存成功，另外亦要市民對房價重捨信心，要人們扭轉對房價未來下行走勢看法，他們才敢入市，這是需要相當時間。香港97樓市下跌至2003年，整整花了6年時間才回穩轉上。當然，還要看中國的經濟情況﹐經濟增長理想，人們口袋有錢，才想到買房子，才有能力改善居住環境。而中國今年經濟增長率，世界銀行估計只有4.5%，許多國際投行也預期，內地經濟增長保五有困難。經濟的放緩，毫無疑問影響人們對房子的需求，再而影響樓市回升。奧園成立於1996年，乘著中國經濟起飛及國力日盛，國家開始積極舉辦國際大型活動時，郭梓文將運動會完結後的選手村進行改造而出售，令集團賺取可觀利潤，此亦為何公司命名為奧園，因為是跟奧林匹克運動會息息相關。發展廿多年，奧園經歷多番起跌，好幾次也如郭梓文所言，最終等到春天來臨，然而今次的冬天是歷來最漫長，能否等到春天到來，抑或之前就被凍死在嚴寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未來內地樓市。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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尋找中東資金的故事富豪夥沙特建酒店王國

Tue, 02 Jan 2024 00:36:24 +0000

近年美歐對華實施打壓措施，香港的資本市場也受影響，外資基金不斷流走，港府及本地企業開始尋找新的投資者重點：劉智恒中東壓歐美，成未來在中國內地及香港投資的一股新動力。去年初香港特區行政長官李家超率團走訪中東，向當地說好香港故事，上月沙特阿拉伯投資部(MISA)到港，與本港投資推廣署簽定諒解備忘錄。不到一個月，香港羅旭瑞家族旗下的富豪酒店國際控股有限公司(0078.HK)及四海國際集團有限公司(0120.HK)，即與沙特簽定備忘錄，成為首家大型港企與沙特開展合作關係。富豪酒店夥四海國際與MISA成為戰略合作夥伴，合作酒店開發及項目管理，估計初步涉及的投資額約50億美元(357億元)。富豪酒店副主席兼董事總經理羅寶文透露，集團會以旗下的「富薈酒店」品牌作拓展，計劃到2035年前增加100間富薈酒店，包括在中東會新增50間，其中30間會選址沙特。除實際興建酒店外，亦會以輕資產模式經營，即以富薈品牌提供酒店管理服務。另外，富豪及四海又會成立投資平台，用作籌集資金發展及收購酒店相關項目之用，模式包括成立合營企業或投資基金，又會考慮通過沙特或香港的上市公司作為募資的平台。沙特產業單一有風險沙特阿拉伯投資部副部長Saleh Al-Khabti表示，沙特未來的發展，旅遊是關鍵的投資領域。去年沙特的入境旅遊人次超過1,800萬，遠超其他阿拉伯國家，預計未來10年，能保持每年約11%的增長率。沙特的經濟情況跟澳門相近，大家也是靠單一產業去支撐國家收入，沙特是石油，澳門是博彩。沙特有感長遠不能只仰賴石油收益，特別新能源的發展，令未來石油的需求可能變得沒有那麼重要，於是要尋求多元化。在此背景下，沙特推出「2030願景」計劃，具體是實現經濟多元化發展，要以前所未有的速度發展新的投資機會，MISA就是負責推動國家投資策略，並為投資者提供更利便的商業機會。自從歐美國家針對中國，不斷打壓，部分國際資金深恐受牽連而減少在中國內地的投資，政府於是要另覓投資者，適逢中東要多元化經濟發展，雙方一拍即合，遂拉起中東資金在內地投資的帷幕。中東能頂半邊天去年蔚來(9866.HK; NIO.US)先後獲阿布扎比投資局旗下的CYVN兩次入股，合共投資了33億美元，持有蔚來20.1%股權。另外，沙特公共投資基金投資華人運通2.5億美元。卡達投資局又以2億美元，認購企業管理軟件和雲服務提供的金蝶軟件(0268.HK)4.26%股份。除了真金白銀投資入股，又透過合作發展項目。海昌海洋公園(2255.HK)與沙特阿拉伯旅遊發展基金(TDF)簽署備忘錄，將根據沙特的旅遊戰略合作，開發沙特阿拉伯王國海昌海洋公園項目。正當沙特與中國內地企業打得火熱時，富豪系成首家港資企業搭上沙持這輛資金快車，未來對集團肯定十分有利。富豪系的主席羅旭瑞，是香港老牌大家族鷹君集團(0041.HK)已故創辦人羅鷹石的兒子，羅旭瑞早年已脫離家族創業。80及90年代間，以財技聞名，先後收購多家上市企業，現時旗下共有五間上市公司，除富豪及四海外，還有百利保(0670.HK)、世紀城市(0355.HK)及富豪產業信託(1881.HK)。 97年亞洲金融風暴影響，加上本港樓市崩圍，羅旭瑞當年因過度投資房地產，集團負債累累，一度頻臨破產邊緣，可幸2003年沙士後中國推出自由行，刺激香港經濟，加上全球經濟復蘇，富豪系得以出售物業渡過難關。然而經此一役後元氣大傷，多年轉趨低調，是次借力沙特資金，在蟄伏多年後重新大展拳腳。沙特或成大水喉富豪酒店在港共有十家酒店，分別以富豪及富薈為品牌，除香港機場的麗豪航天城酒店是集團擁有外，其餘九家均只是負責為富豪產業信託經營及管理。此外，在上海、德州及西安，共管理四家酒店，另有一家在成都的酒店正在興建中。公司今年中期業績收入7.8億港元，按年跌25%，虧損7.6億港元。這次與沙特的合作，富豪主要角色是以多年建立的酒店品牌，與沙特聯手發展酒店，並以及相關知識與經驗，提供營運及管理。至於沙特阿拉伯，透過MISA為富豪酒店物色當地的投資者、企業或基金，以提供資金去發展一系列酒店或相關的項目。對於富豪來說，若憑自己集團的財力，要在中東發展50間酒店實在力有不逮，若加上沙特的資本助力，就有能力擴展版圖。至於四海國際，主要是經營物業發展及投資，但因為股價極為波動，市場有人戲稱其為「妖股」。合作消息公布後，股價一度急升23%。因市場估計，四海將會成為其中一個融資平台，沙特及富豪會透過這個上市載體與投資者或基金合作，出資發展或收購項目，協助富豪酒店在中東開疆拓土。暫時來說，備忘錄只是初步的文件，最終發展如何仍有待觀察，特別要注意羅寶文說，本月或2月會再度出訪沙特，了解當地機場，並物色酒店選址。不過，總的來說，是次的合作，對富豪及四海肯定是一個千載難逢的發展機遇。有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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房企無力償付產品回報拖累海銀深陷困境

Wed, 20 Dec 2023 00:08:59 +0000

這家聚焦房地產相關資產的財富管理公司，其分銷的部分產品可能難以兌現收益承諾重點：梁武仁房地產市場不景氣正迅速影響中國其他經濟領域，過去二十年房地產市場一直蓬勃發展，其它行業為了獲利，都在房產或相關方面進行投資，現在要承受其結果。部分痛苦正由中國龐大的影子銀行體系傳播，後者利用理財產品等工具跨行業轉移資產。上週四，提供這類財富管理服務的海銀控股(HYW.US)通知股東，正處理自己分銷的一些資產抵押產品的「贖回問題」。它表示，「這些產品的資產管理人，無法與相關客戶達成延期贖回協議。」這表明，海銀向其客戶分銷的部分理財產品，缺乏足夠的現金來兌現付款承諾。儘管海銀只是分銷商，但相關產品的實際持有者，現正向該公司追討資金。雖然海銀沒有給出相關產品的太多詳細信息，但媒體報道顯示它們與房地產公司有關，而房地產公司歷來是該公司的主要業務重點之一。海銀的聲明並未解釋它在此事中的責任。但媒體報道稱，其分銷的部分理財產品的持有者未能收到付款，這些產品通常是承諾固定收益（類似於銀行存款利息）的資產抵押產品。簡而言之，產品背後的資產（很可能是房地產）沒有足夠的現金向投資者支付承諾的收益。於是，現在投資者要求負責分銷的海銀還款。雖然尚不清楚涉及多少金額，但不難理解為什麼這一戲劇性事件，迅速讓該公司陷入危機，導致其股價在事件曝光後的兩個交易日內下跌了28%。由於市場上流傳有關該公司問題的傳言，該股甚至在公告發佈之前就已經遭受重創。海銀稱，「如不能恰當處理這些贖回問題，可能會對公司的聲譽、客戶關係、業務、財務狀況和前景產生嚴重的影響」，並接著表示，它成立了一個專項小組會來調查此事。海銀是中國最大的房地產抵押理財產品分銷商之一，截至今年6月的12個月里，房地產抵押理財產品佔，該公司理財產品總價值的28%。這個比例雖然很大，但實際上和兩年前的逾58.2%相比，已經大幅減低，反映公司減少對中國房地產行業敞口的風險。海銀分銷的產品通常由第三方公司開發並由房地產資產支持。基礎資產可能包括房地產或建築公司的證券化應收賬款，以及房地產項目中的實際股權。在2021年初，首次公開募股前夕，海銀廣泛宣傳其與房地產巨頭中國恒大(3333.HK)的關係，而因為行業不景氣，恆大目前瀕臨破產邊緣。如今，與房地產行業的關聯幾乎不再是公司想要討論的賣點。充滿風險的房地產業務在討論截至6月的財年年度業績的電話會議上，海銀的首席財務官樂偉似淡化了公司因大力參與房地產行業而面臨的風險。他強調，公司不會投資其分銷的產品，也不會對不良資產進行槓化押注。但他沒有談論如果公司分銷的理財產品出問題，公司客戶可能遭受的損失。理財產品是中國影子銀行體系的重要組成部分，這是一個處在官方監管的銀行和其他金融機構之外的巨大灰色地帶，增長迅速。一般情況下，需要新資金的公司，會以有吸引力的收益率（通常超過10%）吸引投資者，而收益往往是以房地產項目所產生的資金支付。對於那些可能難以從銀行借款，或利用傳統資本市場的企業來說，理財產品作為一種融資工具，尤其具有吸引力。由於庫存過剩和資金不足，房地產開發商難以完成手裡的項目，資金短缺影響他們向理財產品的投資者的兌付能力。最近一個備受矚目的例子是，恆大在8月宣佈，由於缺乏資金，無法兌付理財產品。大約兩年前，該公司也曾拖欠付款，引發投資者的抗議。大約在同一時間，另一家房地產開發商佳兆業集團(1638.HK)也陷入了類似的困境。在這樣的環境下，海銀一直嘗試擺脫房地產抵押的產品，實現多元化。其中一個新領域就是醫療健康服務，海銀自己也在直接投資這一領域。這一新的押注能否帶來回報，還有待觀察。至少目前，海銀醫療保健業務的一個大問題是，它的成本很高，所以根本談不上盈利。今年前6個月，由於高昂的管理成本和其他各種費用，海銀醫療健康服務方面的虧損是該業務收入的兩倍多。自首次公開募股以來，海銀的股價已縮水約四分之三，往績市盈率不足4倍，遠低於諾亞財富(NOAH.US; 6686.HK）的7.2倍。後者佔有中國獨立財富管理市場20%的份額，並一直在積極發展離岸業務。最近的困難很可能會為海銀敲響警鐘，提醒它加速從房地產業務的轉型。只有這樣才可以證明它可以在房地產市場以外的其他領域賺到錢，海銀才能慢慢重建其作為財富管理公司的聲譽和估值。有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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恒大債務：「大到不能倒」還是「多到不能救」？

Sun, 10 Dec 2023 23:59:30 +0000

中國恒大的命運原於12月4日會有定論，但最終又再延期聆訊，公司得以暫喘一口氣重點：劉智恒中國恒大集團(3333.HK)的清盤過程峰廻路轉，原本香港高等法院10月時已表示，因清盤聆訊一再延期，若在12月4日未有實質重組方案，法院會頒令中國恒大清盤。然而，到最後一刻，法院再次容許公司延期。去年一家位於太平洋島國薩摩亞的公司對中國恒大提出清盤呈請，由於恒大一直稱與主要債權人商討債務重組方案，清盤聆訊得以多次延期。經多次拖延後，原以為上周一為是最後清盤大限，但恒大臨時再要求押後，以處理修訂的重組方案，在債權人未有堅決要求法庭頒令清盤下，法院決定將案件押後至明年1月29日。對於恒大來說，雖仍是苟延殘存，但以為在劫難逃時，仍有一線曙光，亦可見債權人即使嘴裏說得硬，終究亦要衡量得失，若將恒大清盤，對他們未必是好事，最終可能一無所有。股價一度急升兩成消息刺激恒大股價，一度上升22%，而當天早上，一眾內房股價都向下走，中國恒大得以逆市上升，最終收市報0.26港元，升9.2%。吊詭的是，已經奄奄一息的中國恒大，在聆訊前幾天，竟然仍被沽空機構看中，GMT發表報告，指恒大多年來大幅誇大收入，甚至質疑公司根本從未有過利潤；另外，亦指公司資不抵債，現只通過不斷增加借款才能營運。中國恒大只回應，報告沒有實質依據。沽空機構為何選擇在聆訊前一刻出報告狙擊，以目前恒大低企股價，已很大程度反映公司情況，若稍為有利好消息帶動股價急升，沽空機構隨時要損手，其動機確實耐人尋味。不過，在中國恒大被狙擊下，旗下恒大地產的董事長趙長龍就突辭任，由梁偉康接替，但趙長龍仍為公司的法定代表及總經理。恒大債務情況嚴重，集團中期業績披露，截至6月底止，負債23,882億元，剔除合約負債後為17,842億元，當中借款為6,248億元，應付帳10,566億元，其他負債1,029億元。集團手頭現金及受限制現金，合共只近144億元涉及訴訟二千宗截至今年10月底止，涉及3,000萬以上未決訴訟案件達2,002宗，相對應的金額累計4,708億元。公司也表示，其中未能清償的到期債務累計3,014億元，逾期商票累計2,059億元，即是說到期而未能清償的債務逾5,000億元，恒大屬內房龍頭企業之一，公司規模龐大，其債務處理進度極受關注，市場認為是對其他欠債內房的參考個案。部份人士估計，倘恒大被清盤，以現時公司的現金及資產，肯定遠遠不足以償還債權人的債項，強迫其清盤未必對債權人有利。雖然集團擁有的土地儲備為1.9億平方米，但目前內地樓市疲弱，樓價已持續下滑，若將恒大的土地及項目出售，一下子市場供應大增，地價及樓價隨時出現大跌幅，情況並不樂觀，搞不好更會拖累整個內地樓市，以致整體經濟。另外，恒大清盤將影響許多相關企業，例如銀行的借貸可能要即時變壞賬，至於其他如建築公司、地產中介、及多類專業行業等，都將血本無歸。更甚的是，「保交樓」又由誰去負責？因此，有指內地政府要顧及社會各方，最終也會出手處理。一廂情願中央打救市場認為恒大是「大到不能倒」，中央政府不會袖手旁觀，最終也會出手打救，現實上又是否只屬一廂情願的想法？我們從目前情況觀察，政府似乎無意為恒大買單，首先是恒大債務涉及資金實在龐大，幾乎可說是欲救無從，而且若救恒大，是否也要斥資救其它房企，資金又何來？我們見到中央政府早前出招為房企提供融資支持，推出「白名單」，有50家企業位列其中。從名單企業分析，政府用意很明顯，會支持一些相對有實力及較健全的企業，因政府深怕市場一些不利傳聞，或短期的流動性問題，令這些沒問題或問題不太嚴重的企業也受拖累，再而動搖社會經濟，故要出手相助。至於恒大這類過往盲目擴張而又負債累累的企業，暫時不在救助之列。至於那些境外債務更明顯，中央政府就讓你們自己去處理，當初外國投資者不顧風險貪圖高息去買入，正所謂「高風險高回報」，投資者自然要為自己的決定去承擔結果，最終你們與公司達成重組也好，清盤也好，中央是不會亦未必有那個能力，為這些當初冒進的企業承擔後果。有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

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