友邦保险

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼，有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底 重点： 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼 中国房地产市场长期低迷，但商业地产已初显复苏迹象 梁武仁 众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票，至少在某种程度说是这样。 上周二，这家互联网保险公司宣布已签署协议，以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中，购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出，几乎相当于它去年底持有的所有现金。 众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金，但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖，有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示，将在下周三前支付约5.9亿元，获得其中一栋楼的全部所有权，并在明年5月15日之前支付8.45亿元，获得另一栋楼的全部所有权。 除了耗资巨大之外，此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷，从住宅地产开始，蔓延至商业地产。几十年来，为了给新一代提供住房并推动经济增长，政府一直在政策上提供支持，终导致市场出现供应过剩。 商业地产市场的问题略有不同，之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题，直到新冠疫情暴发，居家办公的时代到来。当前中国经济放缓，导致问题变得愈发严重，因为很多企业被迫缩小规模，搬到更便宜的办公空间，甚至彻底关闭。 从众安在线的角度看，值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本，表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室，而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感，因为它有助于上海市政府的宏伟规划，让上海成为区域金融科技的中心。 截至去年底，众安在线的上海总部拥有近2000名员工，它在上海确实需要大量办公空间。 物美价廉？ 不管购买动机为何，众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底，现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示，截至2月底，独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元，高于其支付的总价。换句话说，它认为这次交易时相当于打了折扣，尽管折扣幅度很小。 在目前的中国房地产市场，这样的折让并不令人意外，相对较小的降价幅度可能表明，随着商业地产的供需逐渐趋于平衡，这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道，就在今年1月，资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼，售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。 同样是在2022年，中国各地还受疫情限制，友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份，按平米计算，价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。 现在，又有迹象表明，商业地产可能正在复苏。例如，今年前三个月，北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月，北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数，而住宅物业的交易量却继续下降。 这意味着，众安在线此举在一定程度上可谓先发制人，目的是避免在商业地产市场走出低迷后，不用支付更多的租金。当然，如果这些项目的价值上涨，公司肯定乐见其成，尽管它当初购买这些楼并非为了投资。 风险在于，如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话，公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击，因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标，公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。 根据最新的一季度偿付能力报告，公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节，但未能在此期间实现盈利，凸显了它面临的挑战，尤其是在去年盈利约41亿元之后。 在收购物业的消息公布后，众安在线的股价连续三天上涨，表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年，该股已跌去逾45%，远高于恒生指数9%的跌幅，目前的市盈率只有4.7倍，只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。 考虑到在当前环境，购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

这家总部位于香港的地区性保险公司称，2022年新业务价值增长29%，但其年保费和手续费收入下跌了15% 重点： 2022年富卫集团新业务价值增长29%至8.23亿美元，该公司称之为“强劲的有机增长” 但这家总部位于香港的地区性保险公司去年总收入下跌，让其再次陷入亏损，据报道，它可能会在今年晚些时候重启之前暂停的IPO计划 　 梁武仁 富卫集团有限公司的上市野心已经不是什么新鲜事了。这家得到香港亿万富翁李嘉诚之子李泽楷支持的地区性保险公司，已经多次尝试IPO，但均因市场动荡而不了了之。现在情况看起来有所改善，但这并不意味着倘若它在今年晚些时候重启上市，投资者就会买账。 虽然目前还是一家私人持股的公司，但富卫集团每半年发布一次与其未清偿债券有关的财务数据，包括上周披露的最新年度业绩。它可能也是为了让投资者在它重新申请在香港IPO前，保持对它的故事感到兴趣。它最早是在美国申请上市，后来放弃，之后又于去年两次申请在香港上市，都因市场疲软无疾而终。 在上周二提交的最新披露文件中，该公司大谈2022年的“强劲有机增长”，强调其新业务价值增长29%至8.23亿美元(57.4亿元)。该指标广泛应用于保险行业，总的来说反映了未来净利润减去资本成本后的现值。因此，这个指标不管有多大幅度的增长，都肯定是好事。 富卫集团的新业务利润率，即新业务价值占年化保费等值的百分比，看起来也令人鼓舞。这个数字从2021年的47.4%大幅提高到去年的58.5%。相关计算的分母是从一次性支付的保单中收取保费的10%，加上从所有分期支付的新保单中收取年化后的第一年保费的总和。 正是从这里开始，仅仅根据这些数据判断富卫集团去年的实际表现，会变得棘手起来。这是因为其年化保费等值实际上是下降的，这似乎表明其业务有所放缓。 事实上，富卫集团去年的年报中更容易让投资者明白的是，其全年保费和手续费收入下降15%，而其投资收益暴跌超过 90%，导致总收入下跌29%至83亿美元。加上所有费用后，这家保险公司再次出现净亏损，意味它在2021年扭转连续两年的亏损后，翌年随即再度“见红”。 对潜在投资者来说，该公司无法持续盈利可能是一个危险信号，因为除了其他因素外，持续烧钱可能迫使其发行新股，以稀释现有股份。目前，富卫集团在其短暂的历史中，一直从机构投资者那里筹集资金。从2021年底到2022年，它向阿波罗全球管理、李嘉诚基金会、泰国汇商银行和瑞士再保险等公司出售了价值18亿美元的股票。然而，到2022年底，其现金持有量较上年同期下降约44%，至15亿美元。 区域扩张 随着富卫集团在东南亚的持续扩张，它可能会使用一些来自IPO的新资金。由于美国监管机构担忧北京当局可能对该公司的影响，该公司放弃了最初在纽约上市筹集至多30亿美元的计划。 该公司现在正着眼于在其大本营——香港上市，尽管这个选择一路走来也并非那么顺利。富卫集团于去年2月首次提出申请，但由于市场的波动而推迟。9月，它再次申请，但市场情况更糟了，大盘恒生指数在10月底跌至十年中的低点。 据报道，现在该公司正在努力完成在香港的IPO，筹集约10亿美元，理论上最早可能在本月进行，但更有可能是在今年晚些时候。这比之前在纽约计划上市的筹资规模要小很多，但仍是一笔可观的资金注入。 令富卫集团感到鼓舞的是，随着中国结束“清零”政策并重新开放国门，香港股市的整体情绪正在改善，这助长了对世界第二大经济体复苏的乐观情绪。这家保险公司的关键卖点是它对东南亚市场的关注，由于目前的渗透率较低，以及不断增长的中产阶级年轻人更容易接受此类产品，东南亚的保险销售有充分的上升空间。去年，该市场占到了富卫集团新业务价值的一半以上。 富卫集团于2013年起在香港、澳门和泰国开展业务，后来扩展到东南亚和日本等另外7个市场。上月底，该集团同意收购Gibraltar BSN人寿保险有限公司的多数股份，以扩大其在马来西亚寿险行业的业务。它在大马目前仅有一项伊斯兰保险业务。 富卫集团将重点放在东南亚市场，而不是庞大的中国内地市场，似乎是明智之举，这不仅因为该地区增长潜力巨大，还因为中国的监管风险很高，大型国有保险公司在该行业占据着主导地位。  尽管如此，富卫集团平淡无奇的财务表现，可能难以让投资者对它的故事感到兴奋。当然，过去几年对世界各地的保险公司来说都不容易，因为全球都在应对疫情的经济影响。但随着走出这场健康危机，富卫集团要及早让投资者相信，它的增长将会加速，而且它能够进入持续盈利的状态。 即便如此，根据其他保险公司最近的表现，获得高估值可能很困难。去年12月，总部位于北京的阳光保险(6963.HK)在IPO招股价范围的低端完成了香港上市，此后其股价下跌逾四分之一，市销率不足1倍。规模大得多的同业中国平安(2318.HK)的数字同样低迷。友邦保险(1299.HK)也是一家亚洲区域性保险公司，与富卫比较相似，其市销率约为5倍，虽然要好一些，但也算不上高。 这些估值显示，投资者对保险公司的兴趣普遍不高，即使是行业领头羊也是如此。市场可能同样对富卫集团兴趣欠奉，除非它能在后疫情时代开始创造出更为强劲的增长和利润。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里