押注商业地产反弹 众安在线14亿购上海商厦
这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底 重点: 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象 梁武仁 众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。 上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。 众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。 除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。 商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。 从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。 截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。 物美价廉? 不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。 在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。 同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。 现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。 这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。 风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。 根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。 在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。 考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
快讯:药明康德获贝莱德增持61.8万股
最新:据港交所网页数据显示,投资管理公司贝莱德集团于3月26日增持61.8万股无锡药明康德新药开发股份有限公司(2359.HK; 603259.SH)的H股,持股量从5.99%增至6.15%。 利好:对于一家上市公司而言,获得主要股东增持股份是利好信号,意味其可能对公司前景存在正面看法。 值得关注:虽然贝莱德未有透露增持的每股平均价,但以3月26日的股价水平计算,这宗交易应暂时录得账面亏损。 深度:药明康德成立于2000年12月,2018年分别于港交所与上交所上市。它是中国领先的综合型医药外包服务(CXO)公司,全面覆盖从药物发现至商业化的全产业链业务。由于国内医药研发及生产服务市场持续快速增长,海外医药创新服务需求也保持旺盛状态,药明康德近年业务不断扩张。但该公司最近遭到了美国政客的抨击,希望禁止联邦政府支持的项目购买其服务,导致该公司股价今年已下跌了约一半。 市场反应:药明康德周三股价上涨,中午收盘升2.3%至37.6港元,但仍接近过去52周的低点。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
拟分拆自建风电厂 金风科技遭遇大贬值
这家风电设备巨头表示,分拆在江西修建的一座风力发电厂来募集8.81亿元,金额远低于该发电厂两年前的评估价值 重点: 金风科技将分拆江西一座100兆瓦的自建风力发电厂而募集8.81亿元资金,数字远低于两年前的18亿元估值 今年上半年,由于竞争激烈,公司的毛利率跌至10年以来最低 阳歌 风能可能是未来主要的清洁能源,但对于试图通过修建新的风力发电厂来获利的投资者来说,这并非易事。 风电设备制造商金风科技股份有限公司(2208.HK; 002202.SZ)一度以为,使用自己的产品新建风力发电厂是一箭双雕,既能获得短期的销售收入,又能以大价钱卖出这些发电厂,以获得长期利润。但理想很丰满、现实却很骨感,至少从上周披露的信息来看是这样,此类风电厂的价值在过去两年里急剧下跌。 金风科技透露,计划将自主修建的风电厂之一、100兆瓦的江西全南天排山项目,分拆在深圳证券交易所上市,金风科技本身的股票也在该交易所挂牌交易。 金风科技将其持有该项目的100%股权,投入到新的上市实体中,公司表示,上市预计只能产生8.81亿元(1.2亿美元)的收益。还不到两年前,金风科技首次宣布分拆计划时,第三方对该项目给出的18亿元评估价值的一半。 此外,公告显示,金风科技表示将购买新上市实体20%的股份,后者的组建已于上周获得深圳证券交易所和中国证券监管机构的批准。公告补充说,金风科技这部分股份的持有期不少于五年。 我们不知道金风科技修建该项目时花了多少钱,但我们或许可以假设,刚刚宣布的8.81亿元分拆收益,意味着金风科技这座风电厂在亏本卖。这个事实,再加上金风科技要被迫持有20%的股份至少五年,意味该公司能立即收回的原始投资可能只有7亿元左右。 所有这些都表明,希望为自己的产品创造新需求的设备制造商,若是自己修建风能和太阳能发电厂,可能面临巨大的风险。金风科技当然不是唯一一家,通过修建新能源发电厂来为自己的产品创造新需求的公司,大多数主要的太阳能和风能公司都采取了类似的行动。 修建绿色能源发电厂要想取得成功,难度非常大,因为涉及很多不断变动的因素。其中包括政府补贴,为了迫使太阳能和风电厂运营商自力更生,大部分补贴都在降低并逐步取消。与此同时,随着技术进步和激烈的竞争,设备价格不断下跌,新发电厂的建设成本不断降低,导致老发电厂显得更昂貴、效率更低。 所有这一切的结果,可能就是金风科技在全南天排山项目遭遇价值大幅下跌的原因。该项目在建时,可能确实帮到了金风科技的销售额,但现在回过头来,最终还是侵蚀了公司的利润。 低迷的股价 公告发布后,股市反应相对平淡,可能是因为投资者本就看淡金风科技的股票。公告发布当天,它在香港上市的股票小幅上涨,但随后就回吐了,第二天又小幅下跌。过去52周,公司在港交所上市的股票市值蒸发了一半以上,目前股价接近5年来的低点。 许多曾经看好金风科技香港股票的大型投资者,现在已经放弃了该公司。今年初,它曾将贝莱德、摩根大通、花旗集团和新加坡主权财富基金GIC等列为主要支持者,每家公司均持有它在香港上市股票的5%或更多。但最新披露的信息显示,GIC和花旗已减持,只剩下摩根大通和贝莱德还维持这个比例。 经过今年的股价大跌后,金风科技港股的预期市盈率只有4.7倍,而它在深圳上市的股票的预期市盈率要强劲一些,为12倍。对于在两地上市的公司来说,这种差异常见,因为内地投资者给予它们的估值,往往高于港交所的全球同行。 尽管如此,无论是它在港交所还是深交所的预期市盈率,都只有全球对手Vestsas (VWS.CO)的一半,甚至不到它的一半,后者的预期市盈率为24倍;不过它在深圳的预期市盈率高于国内上市同行明阳智能(601615.SH),后者为7.5倍。实话说,这两家中国公司的预期市盈率都不算高,考虑到它们都是业内的佼佼者,而且随着各国竞相采用更多的清洁能源,该行业似乎前景看好。 投资者的悲观情绪源自金风科技的盈利能力大幅下滑,主要是竞争所致,但也是因为担心未来出售其他自主开发的风电厂,可能会面临更多亏损。该公司二季度的总销售额实际上升了32%,达到约133亿元,扭转了一季度和去年全年的下滑趋势,因为它开始处理疫情期间积累的大量订单。 但它在二季度的利润却同比大跌57%至2.1亿元,上半年毛利率从上年同期的24.72%跌至16.94%,创下10年来的新低。金风科技正试图进军高端风机设备领域,并希望风电厂建设业务能够提高盈利能力。但正如全南天排山项目可能出现亏损所表明的那样,此类风电厂建设很难创造新利润。 越来越重视ESG的西方投资者可能也在避开金风科技,因为它的总部位于存在争议的新疆地区。金风科技今年早些时候将“新疆”一词从公司名称中去掉,以淡化它与这里的渊源。但更名其实只是表面文章,未来该公司除了需要应对投资者对其新疆根源的担忧,更重要的是,还要应对他们对其盈利能力不断下降的不满。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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快讯:花旗首披露持股 九毛九股价仍跳水
最新:据港交所网站资料,中国餐饮连锁集团九毛九(9922.HK)在12月10日获花旗集团(Citigroup Inc.)增持约125万股,持股量升至5.02%的需申报水平。 利好:这家美资银行增持九毛九股份,或证明对这家公司的前景、以至中国的餐饮市场有信心。九毛九近年凭借其时髦的连锁餐厅品牌〝太二酸菜鱼〞,获得了巨大成功。 值得关注:在花旗增持的同时,另一美资投资管理公司贝莱德(BlackRock)却接连沽售九毛九股份,从今年7月开始,贝莱德一直减持九毛九,持股量从7.07%减到11月的只有4.88%。 深度: 虽然新冠病毒疫情今年反复影响中国内需市场,但无损九毛九的经营表现,该公司上半年收入达20.2亿元,同比大涨113%,当中贴近年轻人市场的〝太二〞品牌更贡献接近八成营收;公司期内也成功扭亏,获利1.86亿元,并表明餐厅业务从新冠病毒疫情中复苏后,已加快拓展餐厅网络,今年9月更增持太二餐饮股权3个百分点,最新股权升至88%,或成为吸引花旗加注的原因。 市场反应:在花旗披露持股后的两个交易日里,九毛九股价下跌了约4.4%。该股在过去一个月下跌了31.8%,这可能也吸引了花旗的留意。 记者:何仲尼 订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里